区域拓荒者！来自郑州楼市
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每个城市都有那么几个新区，每个新区都有那么几个大盘，这些远郊大盘，我们称之为城市新区的拓荒者。拓荒者不好做，做得好了，整个区域就活起来了。做得不好了，整个区域就跟着遭殃。
一个成功的拓荒者，最重要的是什么？是品牌吗？是产品吗？是营销吗？都不是！
今天，我想通过几个典型且不可复制的案例，来讲讲区域拓荒者的那些事儿。
1
从绿城乌镇雅园和万科良渚文化村说起。
这两个项目，是当之无愧的做的很成功的拓荒者。
>>>>我想先说说绿城的乌镇雅园
2014年5月，宋卫平宣称要投身中国的养老产业，做出最好的养老地产，乌镇雅园就是“宋氏养老”的第一个产品。
绿城乌镇雅园在浙江省桐乡市乌镇。
从上面这张位置图上可以看出，乌镇处在几大城市的中心位置。距离桐乡市13公里的路程，距离上海110公里，距离杭州60公里，实实在在的远郊。
处在这样的位置，绿城是怎么做的呢？
先看一张乌镇雅园的整体规划图▼
通过这张图，我们发现，雅园真正意义上的可售物业只占了40%不到的比重，而绝大多数的土地都用来做各项配套，并且实实在在地落地，让一切美好的愿景不是只停留在纸上！
雅园有六大板块，最核心的要数以颐乐学院和雅达国际康复医院为主的养老设施配套。
颐乐学院，是雅园关于养老逻辑最大的创新，解决了“有人陪、有人玩儿”的问题。主打的是学院式养老，就是让老人重回学生时代，用同学这种社会关系，重新塑造属于他们自己的社交圈。
重要的是，颐乐学院在住宅交房之前就已经建好，并且投入运营。
颐乐学院的整体规划图▼
颐乐学院5月份的授课表▼
正在学习插花的老人们▼
同时，还有医疗配套，从德国引进的雅达国际康复医院，为老业主建立健康档案，做到早管理、早发现、早治疗，解决“有人养，有人护”的问题。
颐乐学院和雅达医院的落地，实实在在解决了老人面临最多的孤独和健康问题。
>>>>下面再简单说说万科的良渚文化村
良渚文化村是杭州西湖直线距离16公里外的一个万亩大盘，总占地有12000亩。
良渚文化村的整体规划图▼
如果将这万亩土地拆开来看，结果是这样的：
山地占了5200多亩；
旅游用地占了1200多亩；
公共建设用地占了680亩；
最后房产用地只剩下3400多亩。
2000年的时候，杭州南都地产拿下了整个地块，开始开发，持续开发了6年之后，南都整体被万科收了，于是这12000亩的巨无霸楼盘，整体归属到了万科旗下。
其实，万科刚接手时，经过南都6年的开发，已经有大批业主交房。但问题是，根本没办法住啊。和很多远郊大盘一样，南都也是走“住宅先行”的路子。这种“挂羊头卖狗肉”，只知道卖房，却不做任何生活配套的远郊大盘，毫不客气地说，都是骗子。
后来，万科一切从0开始，边做边探索，将这里的整个居住空间分成7个自然村落，供人居住，组织发起《文明公约》，剩下的就是大量的公园和村民公共区域。
通过一大批城镇级配套实实在在的落地，比如良渚文化博物院、良渚君澜度假酒店、良渚文化艺术中心、玉鸟流苏创意产业园、安吉路良渚实验学校、万科学习中心、万科假日营地、良渚国际艺术学院、养老社区随园嘉树等等，才盘活了这个项目。
进而，中国地产圈“四大神盘”之一的万科良渚文化村诞生了！入住率超过60%，放眼当前，又有哪个远郊盘能达到这个数值！
2
现在，你有没有发现这两个项目的共同之处？
没错，配套，实实在在能落地的配套！配套一定是区域拓荒者的重心！
比如我们想到绿城乌镇雅园，就想到颐乐学院和雅达医院，想到万科良渚文化村就想到随园嘉树……一个拓荒者一定要有配套，只有配套做好了，才能有最强劲的吸引力。
现在很多人去买远郊大盘，对前期的承诺都是有预期的。整个新区就你一个孤零零的项目，自然会把所有的希望全部寄托在你项目的身上。如果一个项目的价值是100块，一般项目可能50块买楼盘本身，50块买配套。但对于一个远郊大盘，可能90块都是为了配套。
区域拓荒者的价值不是房子本身，而是配套，是配套带来的资源和便利！
而另一方面，因为所有的东西都是白纸，这些配套的前期建设费用，初期运营费用巨大，需要精细化的招商运营能力，而且还是一个细水长流的漫长过程。
项目在前期往往难以持平，甚至很可能出现极大亏损。投入大，周期长，收益慢，对开发商的资金要求非常高，这是区域拓荒者在利益核算时的关键矛盾。
这时，就需要一个有胆量，有魄力，有责任感的开发商。敢于尝试新区域，敢于尝试新东西，敢拼敢怼敢干，敢承诺，能兑现，执行力强！
区域拓荒者其实考量的并不是你产品做得有多好，关键是看执行力，你当初承诺的那些东西能不能兑现?！
3
我们回到郑州，放眼整个郑州，有哪个开发商哪个项目和乌镇雅园、万科良渚像呢？你可能会想到雁鸣湖，可能会想到洞林湖新田城，可能会想到思念果岭，可能会想到银基国际旅游度假区……
其实，最典型的应该是普罗旺世，是信和这个开发商。
2003年，信和最早进北区，开始在国基路开发它的第一个项目普罗旺世。那时候，周边还全是小产权房，城中村，破旧不堪。信和引入的一八联合国际学校，应该是当时一所很有名的私校。
经过十几年的发展，普罗旺世的自有配套体系，不管是景观维护，商业后期运营等都如预期一样，一步一步成熟发展，落地不错，口碑也可以。现在的普罗旺世是整个区域的标杆，二手房能卖到2万多，区域二手房价格最高。
尽管普罗旺世已经是个很成功的案例，但在信和看来，仍有不足。一是没能保持社区的完整性，二是社区人文理念体现不够。
于是，在信和率先挺近北龙湖开发龙之梦之后，2013年，信和成为绿博的拓荒者，开始全力打造理想国。理想国占地6000亩，几乎是1600亩的普罗旺世的4倍大。
作为区域拓荒者，这就需要理想国更强调自身的优势，自成体系，通过各种各样的自有附加值去引爆。可贵的是，这个拓荒者非常合格，前几年完全是纯投入，一个字，就是干！
如果你去过理想国并体验过一次，相信很难不被打动。因为你能看到开发商信和在一点一点用心做的事情。
这片土地被S223省道分割为2，在项目还不属于他们的时候，花3亿多建造了一条彩虹地下隧道。让人一看就知道，哦，我到理想国了。彩虹隧道上建了艺术文化中心，有小人国儿童中心，稻草人食堂，下午茶室，小礼堂等等。
▼这座艺术文化中心乍一看还以为是《幕后玩家》里的那栋别墅
▼儿童中心，后期为业主开放
▼专属农场供给稻草人业主食堂
除了艺术中心，项目中轴线上还建了南北公园。北公园是一个亲子型中央公园，娱乐设施很丰富，已经建好。南公园是一个运动型公园。
此外，理想国还定期为孩子们举办了儿童戏剧节，荣宝斋书画展，理想音乐季等等的活动。
这是我看到的理想国在社区完整性和社区文化氛围方面做的第一个努力。
▼北公园一角
我看到的第二个努力是，河南中医药大学第一附属医院的引进。
这个新院区在理想国的西南角，已经在2017年4月份奠基，预计4年内投入使用。理想国会结合中医院建立老年俱乐部，为业主设立健康档案，医养结合。
我看到的第三个努力是教育方面的创新。除了再次引入一八联合，理想国的教育还有另外一条线，就是15年制的国际双语学校，直接覆盖幼儿园到高中。
我看到的第四个努力是商业的完整性。
首先引入杉杉奥特莱斯，并且提早开业，这在整个郑州都是首例。奥特莱斯更多的是满足对品牌的需求，为了能第一时间满足日常所需，在每个组团周围，还有小型的富娱商业。
▼下面这张就是理想国的整体规划，仅供参考
上面这些能造福整个区域的大配套，可都不是停留在沙盘上的规划，有的已经实现，有的正在完善，这就是价值兑现的过程。
说到这里，我想起了以前去长三角考察时看过的一个让我很感动的项目。开发商在自己项目旁边打造了一个几十万方的大公园。这个公园并不属于开发商，却由开发商亲自打造，这是一个开发商愿意为自己项目所做的事，同时也是为这个城市所做的事！
而郑州进驻了这么多一线房企，可我却从没有在他们身上体会过这种感动，这次在理想国真正尝到了。
普罗旺世从郑州最早的城改，到郑州地王窝最早的入驻，再到大郑东最早的理想国的开发，似乎永远走在最前端，就冲着这份敢为天下先，敢想敢干的开拓精神，就值得为他点赞，鼓掌！这种精神才是一个真正的区域拓荒者应该具备的！
4
那有没有失败的案例？多了去了，利海就是最典型的一个例子。
曾经的雁鸣湖自然条件异常丰厚，最有条件成为郑州的后花园，被寄予厚望。利海是这片区域最早的拓荒者。
然而，利海雁鸣湖壹号的夭折，意味着利海的拓荒以失败告终。土地的变性，区域的配套，不是修几条路，搭个空架子就能实现的，承诺的配套始终停留在纸上，这是雁鸣湖之殇，也是利海之殇！
结果的一地鸡毛让整个雁鸣湖区域非常失望，让整个郑州都非常失望，也让这里成了很多人的伤心地！
区域拓荒者做得不好，整个区域就跟着遭殃。如今的雁鸣湖一直半死不活，在市场上属于游离状态，区域热度低，前景堪忧。
▼利海雁鸣湖壹号，烂尾遗迹
5
没有配套就没有人，没有人配套就不来，来了也活不下去，于是，配套和人成了死循环。
无数区域拓荒者就这么在死循环的困局中沦为纸上规划，梦中泡影，难以维持现金流，半死不活甚至是逐渐死去。
所以，区域拓荒者不好做，因为它们不仅要承担卖房的重任，还要对整个区域负责。
拓荒者考量的并不是你的品牌有多棒，产品有多好，营销有多牛，关键是要有胆量，有魄力，有信用，有责任感，对脚下这片土地充满敬畏，对生活的这座城市充满尊重！
就像绿城乌镇雅园，万科良渚文化村，甚至是郑州的普罗理想国，而这样的拓荒者，谁，会是下一个？
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