今年以來，土地市場出現了明顯的降溫趨勢，一二線城市土地流標現象增加。
數據顯示，今年以來，一線城市流標8宗，流標數量同比上漲166%，流標面積同比上漲幅度達700%；二線城市流標68宗，流標規劃建築面積達796.66萬平方米，相比2017年同期上漲了53%。
一邊購房者排隊搖號為買不到房發愁，而另一邊原本應該火熱的土地市場卻變得冷下來，在當下“麵粉”稀缺的環境為何還會出現土地流拍？
多個城市出現土地流拍
4月以來，北京、杭州、成都等地土地出現流拍。
以北京為例，今年北京市土地流拍數量累計達到6宗，6塊流拍土地中，有3塊位於豐臺，剩下3塊分別位於密雲、房山和門頭溝。
分析人士認為，流標原因，一方面在於這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價房和共有產權房，房價受限的同時，開發商需圍繞自持比例展開競爭，而且還有配建和還建等要求，加大了開發商的成本支出並拖累回款速度。另一方面則由於房企資金鍊緊張，去年北京大規模供地，已消耗了開發商的大量資金，而今年銀行對房企貸款資質審核要求越來越高，非標融資通道又被堵死，導致房企拿地更為謹慎。
除了北京以外，杭州五一前杭州臨安出讓了五幅土地，然而令人意料的是，其中有兩幅在當天的出讓中流拍。這也是杭州今年首次土地流拍。
值得關注的是，近日，成都也出現了土地流拍的現象。5月20日，成都市公共資源交易中心公佈位於龍泉的商用地掛牌出讓結果，兩宗地合計出讓面積約310畝，其中面積最大的1號宗地262畝位於龍泉西河鎮區域，最終流拍。
為何土地頻繁流拍？
為何土地頻繁流拍？對此，中原地產首席分析師張大偉分析稱，第一個原因是嚴厲的限購，導致了購買力下降。第二個原因，這些流標的土地，基本上在偏遠郊區，屬性比較複雜，在整個資金面收緊的情況下，相對而言質量不是很好、屬性不是很好的土地，流標就自然而然地出現了。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，總體上說，企業的資金面壓力是在增大的，這也讓企業在拿地方面的策略趨於保守。另外部分土地性價比不高，高估了企業拿地的預期，所以也會造成流拍。
尤其是自持模式，現在正成為開發商的痛點。開發商自持，實際上是租賃市場從舊模式向新模式轉變，即從個人自持轉變為開發商自持，未來政策層面需要關注開發商的利益訴求，在財政補貼、稅收優惠、金融證券化等方面給予扶持。
大趨勢還是補庫存
嚴躍進指出，雖然部分土地流拍，但更多的和具體地塊有關，當前土地流拍更多是結構性的，大趨勢還是一個補庫存的階段。
截至2018 年4月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環比減少 0.7%，同比減少 7.9%。當前全國100城庫存規模相當於2012年3月的水平，即庫存規模回落到了六年前的水平。
2018 年4月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為 10.3 個月，這也意味著市場僅需 10.3個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比3月份10.5個月有所下滑。
有 55 個城市的存銷比小於 12 個月，存銷比最小的10位城市為：杭州、揚州、柳州、惠州、贛州、南京、日照和馬鞍山。
表1 100 城新建商品住宅存銷比排序
土地出讓均價首次出現同比下跌
雖然補庫存需求還在，但土地成交均價已經出現下滑。數據顯示，4月，40個典型城市土地成交均價為4703.7元/平方米，環比下降3.8%，同比下降6.9%。造成該現象的原因在於，一是整個土地市場降溫明顯，二是三線城市成交比重增加，拉低了成交均價。
圖1 40個典型城市月度成交均價走勢
不過，在土地市場降溫的同時，我們看到，大多數城市房價都在上漲，“房荒”現象在不少城市接連出現。可以看出，政策從土地市場向房屋市場的傳導並不順暢。
國家統計局5月16日發佈了2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。70個城市中，有60個城市房價上漲或持平。其中丹東、海口、三亞、西安和太原五個城市的房價環比增幅較大。僅10個城市出現了房價同比下跌的現象，包括深圳、 無錫、 福州、南京、鄭州、北京、泉州、合肥、杭州和上海。
料全年樓市成交將震盪下行
展望後市，中國社科院城環所土地經濟與不動產研究室主任王業強認為，從房地產投資的趨勢來看，投資保持溫和下行，投資結構有可能進一步調整，預計2018年房地產投資將進入下行的通道。上半年有可能有一個小幅回升的可能，但從全年看難有強力表現；受銷售回落的影響，預計2018年房地產市場價格全年將保持平穩回落。
王業強分析，從城市層級來看，由於房地產緊縮調控政策不放鬆，一線和熱點二線城市會率先探底，而三四線城市調整將明顯滯後於一線城市，政策相對寬鬆、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定的熱度，但隨著去庫存刺激政策逐漸退出，轉變為緊縮調控，預計2018年下半年三四線城市市場調整將會出現。
一線城市銷售面積將保持平穩，上半年價格指數繼續下滑，進入負值區間，下半年有可能趨緩；二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降，全年價格指數有可能進一步回落；三四線城市在基本完成去庫存後，也可能繼二線城市之後面臨市場下行的壓力。
易居研究院研究員王夢雯表示，今年3-4月份成交反彈弱於2017和2016年，“金三銀四”成色不足。預計當前調控將會貫穿全年，按這個邏輯來看，“金三銀四” 成交平淡也預示著全年成交的震盪下行。
本文僅供投資者參考，不構成投資建議。
（中財網）
閱讀更多 樂山特價房 的文章
