NO. 1｜壹
這或是歷史性的一刻。
5月30日，未來科技城136號地塊（綠汀路與文二西路交叉口），經過9小時鏖戰，以封頂樓面價26993元/㎡+自持2%成交。
地塊位置絕佳，與“三兄弟”一路之隔，鄰近地鐵3、5號線換乘站綠汀路站。
對於本次綠城拿地，業界評價，將對未來科技城板塊價值，帶來一次極有利提升。我也完全贊同。
未來科技城公共服務中心規劃效果圖
眾所周知，作為省市政府重點扶持打造的未來科技城，魅力十足，不僅有淘寶城、海創園、夢想小鎮等產業配套，更有金融島、公共服務中心等諸多宏大規劃。
因為創新活力十足，甚至被譽為“中國硅谷”。
一個概念如此好的板塊，按理絕大多數房企，都會爭先恐後搶著拿地。但意外的是，這裡的主流開發商，基本是外來房企。
最讓購房者納悶的是，近幾年始終不見綠城的身影。另一本土房企濱江，雖早在2012年拿地（即西溪之星），但當時未來科技城概念，遠沒有現在火爆。
海創園效果圖
在許多人眼中，只有深諳本地市場的綠城、濱江進駐了，才是板塊價值受到認可的最佳證明。
比如，經常拿來跟未來科技城對標的奧體，就有桂語江南、奧邸國際、金色江南、翡翠之星、翡翠江南等諸多綠城、濱江系樓盤。
每次兩大“宇宙中心”PK，只要對方擺出這點，未來科技城一方，都只能默然無語。
現在，綠城終於來了，我們也可以底氣十足了，而那些搖中周邊新盤的人，趕緊開香檳慶祝吧。
NO. 2｜貳
但真正大贏家，或許是不遠處的東海·閒湖城業主。
看到這裡，估計很多人一臉懵逼：綠城高價拿地，邊上樓盤的業主，還不是最大受益者？
這是因為綠城這塊地，比較特殊，是一宗限制頗多的低容積率宅地。
地塊面積57820㎡，總體量86730㎡，容積率1.5，限高18-24米，即6-8層。也就是說，常見的“排屋+高層”高低配模式，肯定是不可能了。
花園洋房效果圖
那是花園洋房嗎？或許也不完全準確。
我翻遍未來科技城，終於找到了一個非常相似的樓盤——金地·西溪風華。體量近11萬㎡，同樣是1.5容積率，共19幢7排，均為6層建築。
三排是花園洋房，四排是純躍層疊加，相當於一個花園洋房的爆款組合：洋房+純疊加。從產品角度看，綠城地塊大概率也會設計成類似組合。
那這批低密住宅，今後會賣多貴？
根據業內比較通行的計算方式——保本房價=（樓面價*1.1+建安成本）/0.88。建安成本若按3500元/㎡計算，再考慮2%的自持，毛坯保本房價，接近4萬/㎡。
未來科技城院墅價值，需要更大想象力
但要知道，這可是低密院墅產品，溢價能力很高，再加上後期精裝，實際售價，肯定需要更大想象力。
一個可供參考的對象，是同為綠城旗下的西溪雲廬，其主力戶型約180—220㎡的四層精裝疊墅，均價高達6萬5。
地價更貴的未來科技城項目，即便賣不到這麼貴，5-6萬的價格，還是不成問題的。
未來科技城低密院墅價值，即將迎來二次騰飛。
但周邊樓盤如“三兄弟”，全是高層公寓，而東海·閒湖城，是眼下板塊內為數不多、有低密產品在售的樓盤。
NO. 3｜叄
閒湖城距未來科技城的真正中心——城市公共中心僅約3公里，目前主推排屋組團：華景灣。
因為限價，從去年10月核發首張預售證到現在，備案價一直停留在3萬1 。
這是什麼概念？
杭州鏈家網顯示，目前東海·閒湖城普通公寓，二手價基本在2.5-3萬/㎡（與實際成交基本一致）。周邊院墅類產品，如杭州院子、西溪雲廬，更是高達5-6萬/㎡。
華景灣排屋效果圖
而且要知道，華景灣可是板塊內既純正、又稀缺的經典聯排，有天有地有院子，舒適度遠高於洋房或疊墅類產品 。
與普通排屋產品相比，它還有兩大優勢。
第一，它屬於少見的坡地排屋。通過巧妙設計，地下一層做成了半地下室，有約1.5米露在外面，通過開窗設計，採光及通風極佳。北側則設計成，可直接停車入戶的地下車庫。
其次，地上三層均採用南北三露臺設計，使用面積極高。
閒湖城華景灣邊套建築面積約247㎡戶型圖
以邊套約247㎡戶型為例，三層南露臺約19㎡，北露臺約10㎡。一樓還有一個約19㎡的北露臺， L型南外廊，及有天有地的院子。
在美劇裡，我們常看到這樣的場景：一家男主人到鄰居家拜訪，通常就坐在外廊裡，和另一家的男主人抽菸、聊天。在這裡，也可以還原“美式街區感”場景。
值得一提的是，按主力戶型200-250㎡計算，總價只要約600-800萬/套左右。
這個價格，在如今的杭州主城，還比不上一套，全款都不一定搖得到的信達濱江·壹品或翡翠海岸。
NO. 4｜肆
對華景灣來說，產品只是眾多賣點中的一小部分。
首先，作為城市排屋，它的商業交通配套，一點都不差。
東北方向約2公里外，是去年底已開業的商業綜合體——華元西溪歡樂城；直線距離約2.4公里，是規劃地鐵3號線良睦路站。
美豔如明信片的東海·閒湖城實景
而最讓購房者心動的，是這裡一流的居住環境。
這個項目一直極其務實，不僅小區規劃一氣呵成，視覺風貌醒目大氣，而且一直堅持先做景觀、配套，再賣房子，是杭州為數不多的好項目之一。
它是杭州僅有圍繞“中心湖”規劃的住區，在其
約1200畝的土地中央，設計了一個約15萬㎡的閒湖（約220畝）。面積接近華家池2倍，佔小區近六分之一土地。
東海·閒湖城小鎮中心的草坪廣場
環繞著湖邊，是約1500米湖岸線，佈置了棧橋、石磴和瀑布連綴的步道。清晨或傍晚，沿著湖畔漫步，那心曠神怡的感覺，勝過許多城市公園。
小區自帶的約7萬多㎡生活體系配套，大部分已經落地。
包括約1.5萬㎡商業中心、約1.6萬㎡閒湖城·黃龍飯店（正在裝修），約7000㎡小鎮客廳，及約5000㎡商街。
在這裡，銀行、超市、餐飲、咖啡書吧、洗衣、美容美髮等鄰里商業，一應俱全。
已開學的育海外國語學校
最讓業主自豪的是，是這裡約3萬㎡教育體系。
引入育英教育集團的9年制育海外國語學校，以浸入式雙語教學為特點，已於去年9月開學。佔地1萬多㎡的三之三雙語幼兒園，開園已有兩年。
所有學生統一面試，同等條件下，閒湖城業主可優先入學。更關鍵的是，兩所學校通過運營，口碑獲得了家長們一致好評。
這些商業配套和教育體系，完全不是普通樓盤所能企及的，這也是一個優質樓盤的無形價值。
NO. 5｜伍
歷經10餘年打造，這個以加州灣區豪宅為藍本規劃的醇熟社區，魅力指數直線上升。
2018年，項目交付將達到近3000戶，早期主流客戶，是教師和醫生。
此外，還有不少主城改善客戶，及周邊改善客戶。後來隨著未來科技城的發展和淘寶城的到來，阿里系客戶比例，如今已超20% 。
因為特別喜歡這裡的環境，還催生出了一批“閒湖城粉絲”。
清澈寧靜的閒湖水，讓人目酣神迷
比如，業主A小姐，早年在這裡買了一套公寓，給父母居住。
後來結婚生子，加上二胎，想要改善，直接買了一套華景灣，準備當第一居所，同時可以跟父母保持“一碗湯”的距離 。
現在，因為搖號的廣告效應，更多購房者關注到了這個低調優質盤。
最近一次開盤中，有個來自溫州的客戶B女士，從來沒來過閒湖城，經朋友介紹，卻一下子就喜歡上了這裡。
公證搖號當天，她請了假，急匆匆趕杭州，現場見證了搖號，順序20號（21套房子）。
因為怕買不到心儀房源，選房之前一度失眠。期間更是給銷售員打了無數電話：“你覺得能買到嗎，我列好的目標房源，千萬別告訴別人。”
傳統概念中，排屋面積大、總價高，二手市場上增長空間相對有限。
但現在，這個規律，也已被打破。
閒湖城已交付的排屋實景
以下沙沿江二手排屋為例，今年不管掛牌價和成交價，較之去年，都已經實現翻倍。
中介告訴我，因為二胎、拆遷、改善等因素，近年來，客戶對城市排屋的需求越來越大。而多數排屋供應，都位於遠郊。
相比之下，閒湖城小區環境更出色，還有未來科技城這個巨大紅利，理應有更大想象空間。
截至目前，華景灣137套排屋，去化近半。留給大家的機會，已經不多了。
據悉，閒湖城華景灣即將推出新的排屋房源，套數不多，同樣是六七百萬的總價級別，或許可以成為不少人的新選擇。
本文
概要
6.6
2018
項目
東海·閒湖城
地址
天目山西路277號
產品
目前主推排屋組團華景灣，共137戶（地下一層、地上三層），建築戶型面積約200-250㎡，總價約600-800萬/套。
銷售
前期房源已售罄，計劃近期加推。
推薦理由
被低估的墅居窪地。因為限價，排屋備案價一直停留在3萬1，同小區公寓二手價已高達2萬5-3萬。約3公里外的綠城未來科技城項目，地價近2萬7，未來推出的低密產品，售價有望達到5萬+。居住環境一流，中央設計了一個約15萬㎡閒湖。
其他特點
少見的坡地排屋，半地下室採光設計，地上三層均採用南北雙露臺設計。自帶約7萬多㎡商業配套，及幼兒園、小學和初中。
交通貼士
距地鐵3號線良睦路站約2.4公里
- End -
▼
文∣麥格
部分圖片來自網絡
閱讀更多 層樓 的文章
