这几天，小司总结了一下后台朋友们问的最多的问题，一是各地房价，二是能不能买。
问题太多了，所以今天小司专门来给大家总结一篇。
对全国各大城市的房价做一个预判，方便朋友们在购房置业的时候进行参考。
01
房价预测的前提
小司的房价走势预测有前提的，是在当下社会背景下做出的。
有几个前提先跟大家梳理一下：
一是中国的几种房产性质，都适合谁？
如果各位有住房买卖需求，一定要先明确房产的性质。
小司在上面列出了一些不同房产的性质，以及相关具体情况，请各位参考。
二是国家的货币政策，直接影响未来房价
目前,国家实施的是稳健中性的货币政策。
政策信息很明确，也就是说，目前既不会“大量印发货币”，也不会“大量回收货币”。但小司认为，一个货币政策从扩张走向中性，本身就是紧缩的过程。
紧缩，或走向紧缩，应该是未来数年的大趋势......
三是土地供应状态，要保持稳定
土地供应量，尤其是住宅用地供应量的稳定，是房价预测的关键前提。
以下是自然资源部（原国土资源部）的全国土地供应数据：
四是城市化的路线的选择
城市发展路线：美国路线、日本路线
美国城市化路线特点：以纽约、洛杉矶、旧金山、芝加哥、达拉斯、费城、波士顿、亚特兰大等都市圈均衡分布，私人汽车为主要交通工具，各种城镇化星罗棋布。
日本城市化路线特点：以东京为核心，以密集的地铁网为纽带，一个超大型城市圈，占有全日本超过一半的产业和GDP总量。
预判：中国的雄安新区设立，是一个标志性的事件。中国以后的城市化方向是选择了日本的城市化路线，即大城市圈地铁为主要交通工具。同时，乡一级行政区划会慢慢消失。
02
各地房价走势预测汇总
一线城市：北京、上海、广州、深圳
一线城市是全国房价走向的指标，也是受货币政策影响最大的城市。目前，“北上广深”的基本市政工程建设已完毕，但地铁网络建设仍有所不足。
加之，本地人口的自然增长率为负，土地成本昂贵，而租房价格不断攀升、高企的房价令人望而生畏，即便是拆迁成本也十分巨大。
在这种情况下，一线城市都开始出现“逆城市化”，外来人口回流趋势加大。但人口回流的主要方向不在户籍地，而是在次中心城市。
所以，有住房需求的人口不是在回流，而是围绕中心城市，在外围的次中心城市“环流”。
所以，一线城市的房价总体来说，是徘徊为主、微跌为辅。
建议重点关注城市：广州
广州房价总体上低于北、上、深，且广州既是传统产业的聚集地，转型压力巨大，又有大规模的战略新兴产业规划。广州市区人口和外来人口还在增长，且珠三角经济带还在不断的融合之中。
次中心城市：
大上海圈：苏州、昆山、嘉兴、南通、湖州、常州
京津冀圈：廊坊、保定、唐山、张家口、承德、沧州、秦皇岛
珠三角圈：珠海、东莞、中山、江门、佛山、清远、肇庆、惠州
这些次中心城市主要在资金、人员、信息、技术方面与一线城市形成互动关系。
随着轨道交通设施越来越完备，在次中心城市买房置业，在一线城市上班的人越来越多。在北上广深城市圈外围形成了“两小时生活圈”，候鸟文化也越来越盛行。
另一方面，一线城市在早期房价上升的过程中，都有外来产业退出资本的助力。
而现在第一批产业退出资本进大城市已经完成，第二批产业退出资本如“包工头”、“印染厂老板”、“化工厂老板”这些人原来就在一线城市的周围活动。
在次中心城市基础设施完善之后，这些人更多选择是本地化置业，或选择在一线城市的周边安置家庭。
早期，许多山西的“煤老板”在放弃经营高危产业之后，举家迁移到北京，而两淮地区的煤老板、矿老板大多在上海置业，购房置业、安置家人、儿女婚嫁等等，这就是房价攀升的动力。
还有搞电缆老板、倒腾建材的，更多更多的老板挣够了钱，不想干这种“脏活累活”了，都会选择去一线城市购房置业，帮助子女在北上广落地生根。
小司认为，对于这些城市来说，地铁和高铁是次中心城市房价支撑的关键。说白了，轨道交通也是连接优势经济资源的关键。
对于这些城市的房价，看涨！
计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳
为什么要说计划单列市，就因为这些城市具有类省会城市的权限，在行政上级别相对较高，在税收上相对独立，且在城市发展问题上有与省会平等对话、与中央反馈意见的便利。
除了深圳，大连、青岛、宁波、厦门均属于风景优美、气候宜人、发展较快的海滨城市。
这些计划单列市的人才落户政策门槛都相对较低，人才持续流入，在全国所有城市的几个核心指标（人口、增值税、城市车辆、）的比较下，大连、青岛、宁波、厦门都是处于快速增长状态。
更重要的是，这些计划单列城市可以快速的承接国家的优惠政策，在发展速度和质量上均有保证。
唯一有所欠缺的是，这些城市的轨道交通建设相对滞后。
但，相比之下，在宁波、大连两城的购房置业，性价比应该是最好的。
热点省会城市：成都、杭州、武汉、西安、南京、海口、石家庄、郑州、长沙、合肥、太原、南昌
这些省会城市，虽然在房价上比不上一线城市和次中心城市。
但从最近几年的一系列新闻和事件中可以看出，这些省会城市均在全国范围与次中心城市抢夺优势资源。
与其说是在“抢夺”，不如说是“保护”本地资源。
在户籍制度适当放开之后，这些城市的房价在本省内，便具有了巨大的磁吸效应。
应届毕业生、产业领军人才、创业公司纷纷来了，住房置业的巨大需求来了。
按住不涨，能按多长时间呢？
东北：沈阳、长春、哈尔滨
东北地区，人口长期外流进关，经济增速常年垫底，人均收入增长缓慢，超大型的重工业的产业地位尴尬，产业升级任务迫切。
在长期奉献情况下，产业积累多用于支援关内。
所以小司认为，房价多是关内房地产资金外溢的作用。也就是说，东北房价多是跟随一线城市和热点城市的房价变化，或是突发性炒作资金一拥而上。
东北省会的房价持续增长的动力，有！但不足！
辽宁自贸区在大连、沈阳、营口的三大片区的房价值得关注！
西南：昆明、贵阳、南宁
西南三省的省会，总体来说，房价上涨的动力是依靠回乡置业、棚户区改造和旅游经济带动。
从根本上来说，产业才是房价上涨的第一动力。
昆明、贵州、南宁均属于“逍遥派”，可以这样说，这三城的房价变化才是全国的典范，也是比较协调的。或者说，这三城的房价上涨来的晚了一点。
建议：值得入手，房住不炒，宜居保值的最好城市！
西部省会：兰州、银川、呼和浩特、拉萨、乌鲁木齐
这些城市比较特殊，另作文章讨论。
房价跌，是社会大多数利益相关方都不愿意看到的事。
地方、城市有产者、开发商、炒房团、银行，这是第一类；
第二类是发债券的、搞基金的，甚至是炒股票的，只要明白房产作为公允价值的作用，就不想让房价下来。
房价涨，除了炒房团的因素以外，在很大程度上是货币政策的温度计、是产业结构调整的结果，更是优势资源汇聚的反应。
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