6月5日上午，深圳市住房和建設局正式對外發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（以下簡稱《意見》）。
《意見》中明確表示，深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，並計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類，計劃到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
有觀點稱，這是繼98房改之後，深圳住房體制迎來“二次改革”。
新政出臺背景
對於此項改革出臺的背景，《意見》中給出瞭解釋：“近年來，隨著我市人口持續淨流入，商品住房價格上漲較快，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出，現有住房供應與保障體系難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強市戰略的新需要，難以滿足深圳建設創新引領型全球城市的新要求。”
三類房型、四類住房
依據《意見》內容，本次改革在總體設計上，將堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應與保障體系。充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，優化調整增量住房結構，盤活規範存量住房市場。
根據《意見》劃分，深圳計劃將全市住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。
第一類是市場商品住房，將佔住房供應總量的40%左右，做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。《意見》明確深圳將繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持以中小戶型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。
第二類是政策性支持住房，佔住房供應總量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，佔比均為20%。 《意見》規定，人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租售價為市場價的60%左右；而安居型商品房則重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。
第三類是公共租賃住房，佔住房供應總量其餘的20%左右。重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。值得一提的是，《意見》在過去保障的基礎上，進一步擴大了保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進製造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障範圍。
其中，四類住房供給比例如下：
1．市場商品住房，佔住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。
2．人才住房，佔住房供應總量的20%左右，重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優惠的政策。
3．安居型商品房，佔住房供應總量的20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。
4、公共租賃住房，佔住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積以30-60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
到2035年籌建各類住房170萬套
《意見》明確制定了2018年至2035年，深圳住房發展的主要目標——統籌解決各類居民的住房問題，構建相對完備的住房供應與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體的住房困難得到有效解決，有能力通過市場解決住房問題的需求得到較好滿足。
計劃到2035年，分近期、中期、遠期三個階段，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
第一階段（近期），2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。
第二階段（中期），2021—2025年建設籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。
第三階段（遠期），2026—2035年建設籌集各類住房83萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於50萬套。
從絕對供應量看，按照每年10萬套的量看，對於人口明顯增加的深圳來說並不算多（京滬都已經開始控制人口）。
從供應主體看，過去市場化的商品房佔供應主體，保障房供應占輔助的結構出現了調整。市場化商品房佔40%，租賃房和部分產權的人才房供應增加。
這和過去20年執行的住房制度相比並沒有根本性變化，只是在過去缺失的保障體系上做得更豐富 （1998年7月，國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣佈從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系）。
從住房體系看，房地產市場在過去20年投資屬性過強，買房就賺錢的財富效應導致投資需求集中，土地財政根本性依然沒有變化。
增加供應的確可以緩解市場供需結構，深圳過去幾年最大的問題是土地供應少，未來對市場的影響也主要看供應量的完成情況以及人才房等保障類型房屋是否具備投資屬性。
但是深圳土地供應少，170萬套住房將如何籌建？
此消息對於房企的影響在易居智庫研究總監嚴躍進看來，更多是產品結構等方面的利好。嚴躍進認為，包括萬科等少部分企業，其在粵港澳本身的投資比重較大，當前也有一些租賃產品進行試點，未來在自持項目和併購等方面，預計會有較好的表現，類似企業在存量房等市場上可以發揮較好的作用。
安居房將設財產限額門檻
伴隨《意見》的公佈，有關安居型商品房的相關創新制度讓人尤為關注。《意見》指出，戶籍家庭租購安居型商品房將合理劃定收入財產限額，並首次提出以輪候，抽籤，搖號等公開透明的方式確定租售對象。
《意見》首次提出對出售的人才住房和安居型商品房，實行一定年限內的封閉流轉，購房人自購房之日起累計在深繳交社保15年，或者年滿60週歲且購房滿十年，符合條件的可以申請取得完全產權，並按一定比例繳交增值收益。這一創新舉措不僅符合了深圳土地資源緊缺的市情，而且可利用有限住房資源，解決更多家庭的住房困難問題，同時兼顧了市民普遍希望擁有一套完全產權住房的消費觀念。
問題1：為什麼選擇在這個時候出臺新住房政策，新政策出臺後房地產市場還限購限貸嗎？
答：（一）研究出臺住房的政策是市委的工作部署，是我市全面貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，黨的十九大精神的具體舉措，是堅持以人民為中心的發展思想，加快構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系的具體實踐，是切實解決好市民的住房需求問題，努力實現住有所居的具體行動。
當前我市房價高企，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出，現有住房供應與保障體系已難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強市戰略的新需要，難以滿足深圳建設創新引領型全球城市的新要求，急需出臺新的住房供應與保障政策，破解發展中的難題。
深圳市委市政府希望用改革的辦法、創新的思路，不斷深化住房制度改革，系統解決好新時代各類群體的住房問題，不斷增加市民群眾的獲得感、幸福感和歸屬感。我們也希望通過建立健全系統的住房供應和保障體系，在嚴格落實各項調控措施的基礎上，增加市場經濟手段，加大政府保障力度，合理調控好房價，減少高房價對吸引人才和發展產業的影響，不斷提高城市人才吸引力和創新力，更好地促進實體經濟發展，努力為構建現代化經濟體系提供支撐，為國家新一輪住房制度改革進行探索和實踐。
（二）新政策出臺後，現有的房地產調控政策不變，要通過嚴格落實各項調控措施，確保房地產市場持續健康穩定發展。
問題2：如果我符合安居型商品住房的條件，請問什麼時候可以買到房子？
答：首先，要核實你的條件，如符合條件的將通過輪候等方式來解決。其次，還要看你的具體情況：
（一）如果是已經取得輪候申請備案資格或者是已在冊輪候的家庭，其分配規則適用現行《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》。政府會繼續面向這些家庭提供安居型商品房，而且還會基本保持原有供應規模。
（二）如果是《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》修訂頒佈後提出申請的家庭，將適用新的規則。《意見》初步確定的分配規則改革方向為：一是合理劃定戶籍家庭租購安居型商品房收入財產限額；二是實行批次集中配租配售，根據每批房源的供應情況，綜合考慮申請人在深繳納社保時間等因素設定入圍條件，以輪候、抽籤、搖號等公開透明的方式確定租售對象。
具體規則將按照立法程序，通過修訂《安居型商品房建設管理暫行辦法》加以明確。我們將加大建設籌集安居型商品房的力度，儘可能提供多的房源，儘快解決大家的住房需求。
問題3：什麼是人才？比如在深圳工作的執業醫生一直買不起商品房，他們可以申請人才房嗎？怎樣申請？
答：（一）關於什麼是人才。
根據《關於完善人才住房制度的若干措施》（深發〔2016〕13號，以下簡稱13號文），具有全日制本科及以上學歷（含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員），或屬於符合我市產業發展需要的技師（國家職業資格二級及以上），或列入市人力資源保障部門發佈的緊缺專業人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才，都屬於人才的範疇，都可納入我市人才住房政策適用範圍。在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規定租購人才住房。
（二）關於在深圳工作的執業醫生能否申請人才住房問題。
執業醫生如果屬於13號文規定的人才範圍，可以申請租住人才住房；在我市工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關規定，可申請購買人才住房。執業醫生若經認定為高層次人才，還可以享受更加優惠的政策。
關於人才住房的具體申請辦法，我們後面會另行制定實施細則。
問題4：買到的人才住房和安居型商品房在市場流通有什麼限制嗎？
答：第一，《意見》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，可面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。
第二，《意見》同時提出，購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以進入市場進行流轉，但要向政府繳納一定比例增值收益。
問題5：深圳已有安居房政策，新政策出臺後，原來的政策辦法還繼續實施嗎？
答：《意見》出臺後，將同步修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，制訂《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》，屆時各類住房的申請分配規則按新出臺的規定執行。在上述三個辦法出臺之前已經取得輪候備案回執的合格申請家庭，按照“老人老辦法”的原則，繼續適用原來的政策。
問題6：《意見》提出要深化住房制度改革，主要體現在哪些方面？
答：《意見》構建了符合深圳市情的多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應與保障體系，歸納起來，主要體現在以下六個方面：
第一，提出了關於“八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補貼”的我市住房供給和保障體系的總體設計，其顯著特點是全覆蓋，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障,讓每一位市民都可以根據自己的情況，找到其解決住房問題的途徑，實現住有所居。這是我市率先全面貫徹落實十九大報告關於住房制度改革精神的具體實踐。
第二，大力實施住房領域供給側結構性改革，明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發展目標。同時對住房供應結構和比例進行調整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房佔新增住房供應總量的60%左右。
第三，提出了6類15種住房建設籌集渠道，破解我市土地資源緊缺、住房建設用地供應不足的瓶頸制約。
第四，完善了人才住房、安居型商品房和公共租賃住房制度設計，明晰了各類住房的功能定位和覆蓋範圍。
第五，對出售的安居型商品房和出售的人才住房實行一定年限內的封閉流轉，購房人在封閉期內可以轉讓給其他符合條件的購房對象或由政府回購。購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以進入市場流轉，但要向政府繳納一定比例的增值收益。
第六，大力發展住房租賃市場，建立全市統一的住房租賃交易服務監管平臺，提供真實、透明、便捷、安全的租賃信息服務，減少中間收費環節，引導市場合理定價。將各類社會存量租賃住房房源有序納入平臺交易，逐步實現租賃房源全覆蓋、公共服務全納入、租賃環節全打通。
問題7：《意見》對人才住房制度做了哪些完善？
答：設立人才住房制度是我市住房供給和保障體系的特點之一，《意見》在市委、市政府於2016年發佈的《關於完善人才住房制度的若干措施》的基礎上，作了進一步的完善和優化：一是加大貨幣補貼力度，鼓勵支持人才租購市場商品住房；二是實行租購併舉，探索建立先租後售、以租抵購制度；三是明確規定了戶型面積標準和租金、售價標準；四是實行一定年限內封閉流轉；五是對高層次人才實行更加優惠的政策。
問題8：住房發展目標建設籌集170萬套是怎麼確定的？
答：《意見》確定的住房發展目標是基於需要與可能的原則，與正在編制中的深圳市城市總體規劃（2016-2035年）充分銜接。
截至2017年底，我市常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人，預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力，將住房總量目標確定為170萬套是必要的、可行的。
問題9：《意見》對公共租賃住房政策做了哪些完善？
答：《意見》根據國家有關政策和深圳實際，將政府提供公共租賃住房作為基本住房保障的主要方式，對公共租賃住房政策作了進一步完善：一是明確規定公共租賃住房主要面向低收入及部分中等偏下收入戶籍住房困難居民，通過設立收入財產限額標準實施精準保障；二是安排一定比例的公共租賃住房房源，面向符合條件的為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，不限戶籍；三是規範租金標準，規定為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，其中特困家庭為公共租賃住房租金的10%；四是明確優先順序，特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，對符合規定條件的殘疾人、重點優撫對象、計生困難家庭、見義勇為人員等特殊群體優先保障；五是根據我市強區放權的戰略部署，進一步落實區級政府的基本住房保障屬地責任，加強全市房源統籌調劑和區際協作；六是明確公共租賃住房佔住房供應總量的20%左右。
問題10：對基本住房保障對象如何安排住房租賃補貼？
答：《住房城鄉建設部 財政部關於做好城鎮住房保障家庭租賃補貼工作的指導意見》（建保〔2016〕281號）對城鎮住房保障家庭租賃補貼作出了政策規定，明確要求城鎮住房保障採取實物配租與租賃補貼相結合的方式，逐步轉向以租賃補貼為主。
《意見》按照上述文件要求，結合深圳實際，提出面向符合條件的基本住房保障對象發放住房租賃補貼。住房租賃補貼保障範圍由特困人員、低保和低保邊緣家庭擴大到戶籍低收入和中等偏下收入居民。基本住房保障對象既可以選擇申請公共租賃住房，也可以選擇申請住房租賃補貼。我局將會同有關部門抓緊研究制定實施辦法，在此基礎上開展住房租賃補貼工作。
問題11：如何體現住房分配的公開公平公正性？
答：加強住房分配管理，體現公開公平公正的原則，是住房保障和人才安居工作的生命線。《意見》明確提出：一是要健全誠信申報和信息公示制度，完善准入和退出機制，強化用人單位的管理責任；二是要建立保障對象經濟狀況認定核對機制，加強核查機構工作力量，增加財政投入，充分運用大數據、雲計算等先進技術提高核查效率和精準度；三是設計多種分配方式，如輪候、抽籤、搖號等方式，具體辦法將在三個配套文件中作出詳細規定；四是嚴肅查處騙租騙購、轉租轉售、重複享受住房保障等違法違規行為，並將違法違規信息納入全國信用信息共享平臺，讓失信人處處受限。我們歡迎社會各界對住房分配工作進行監督。
問題12：市民購買了商品房後，還能否購買人才住房或安居型商品房，購買了人才住房或安居型商品房後，還能否購買商品房？
答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優惠政策，以限定套型面積、銷售價格以及轉讓年限等，面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應，屬於政策性支持住房，主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。因此，根據人才住房和安居型商品房的相關規定，如果申請人和共同申請人在本市購買了市場商品住房（包括在本市擁有任何形式住房），或者在本市享受過購房優惠政策、在申請受理日之前一定年限內在本市轉讓過自有住房等，均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。
出售的人才住房和出售的安居型商品房，實行一定年限內封閉流轉制度。市民購買了上述兩種住房後，在封閉流轉期間，如另行購買市場商品住房，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。需要說明的是，對於高層次人才的購房優惠政策，目前市有關部門正在抓緊研究制定當中。
問題13：為什麼要設立收入財產限額標準，該限額標準將如何設定，如何核查？
答：合理劃定基本住房保障對象和租購安居型商品房的收入財產限額標準的必要性在於：一是我市戶籍政策變化，人口持續淨流入。目前在公共租賃住房和安居型商品房申請條件裡沒有設置收入資產線，一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困難不能得到及時解決。合理確定收入財產限額標準，有利於住房保障工作的精準化和可持續發展；二是國家、廣東省對保障性住房的申請均有資產收入線的要求，《深圳市保障性住房條例》也有此規定；三是設置收入財產限額是國內外城市的通行做法。
我市住房保障的收入財產限額將由市發改委會同市住建局、市民政局等相關部門，根據本市居民收入水平、家庭財產狀況、住房狀況以及政府財政承受能力、住房市場發展狀況等因素，共同研究劃定，並動態調整。
《意見》提出建立健全保障對象經濟狀況認定核對機制，出臺居民收入財產核查和認定辦法，核查工作將由民政部門負責，並充分運用大數據、雲計算等先進技術提高核查效率和精準度。
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