房價暴漲的因素很多，不能聽風就是雨
上週，房地產領域最大的新聞就是蘭州取消部分區縣房地產限購，後來又有人扒出了合肥、南京等城市房地產調控鬆綁的「證據」。
要知道，從2016年9月份算起，全國性的房地產調控已經持續了15個月以上，很多城市房價也出現了實質性下降。
這幾個城市房地產政策調控鬆動，就意味著給全國性的調控政策撕開了一道大口子，這個口子會不會越來越大？房價上漲是不是又會捲土重來？
01
要回答上述問題，需要先搞清楚各地是如何給房地產調控政策鬆綁的？
先看看蘭州。
上週五晚間，蘭州市住房保障和房產管理局發佈《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》。
從今天（1月8日）起，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策；城區依然限購，當地戶口可以買兩套，外地戶口只能買一套，但是不再提供社保證明和納稅證明。
除此之外，繼續限購區域的新購住房實施3年限售，也就是說可以買房，但是要賣的話3年後才能交易。
如果不算其他城市通過「人才計劃」定向放鬆調控，蘭州算是全國第一個放鬆房地產調控的城市，在「房住不炒」的大背景下能放開實屬不易。
再進一步分析，蘭州房地產調控光明正大的放開，一定是得到了住建部等國家主管部門的支持，否則沒有地方政府敢冒天下之大不韙。
在去年末召開的全國城鄉住房建設工作會議上，住建部說，2018年將抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策。
主要將滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
所以，蘭州此次調控鬆綁其實就是在執行分類調控政策，房價低、庫存大的偏遠區縣放開調控，而主城區依然收緊。
但也有人會擔心，分類調控可發揮的空間很大，監管部門也沒有定出明確的標準，有些地方可能會藉機更大尺度的放開調控政策。
再來看看合肥。
合肥放開房地產限價並不是政府直接發佈了公告，而是「合肥12345政府服務直通車」網站上的一封投訴信。
大概意思是說，萬科在合肥廬陽區和萬達在合肥包河區的兩個項目，當初拿地價3000多，備案價卻19000。
按照投訴人的說法，都是房地產商，為什麼萬科、萬達能這麼便宜拿地，還能高價賣房，而有些開放商高價拿地，政府的備案價也是20000左右？
合肥房管局的回覆是：1、萬科萬達兩個項目的價格是由開發企業自主定價的；2、合肥自2016年11月開始實行「限房價、限地價」的土地拍賣方式。
所以，萬達萬科賣多少錢政府無權干涉，但是2016年11月之後的項目，政府依然會限價。於是，很多人將政府的回覆解讀為合肥放開房地產限價，看明白後，其實這是外界的誤讀。
不過，下面這些城市是實實在在的給樓市調控政策「鬆綁」，不過都是「定向鬆綁」，既一部分人可以獲得購房資格。
南京。2017年5月份，南京有關部門發出通知，凡碩士以上、高級職稱、高級技師，年齡40歲以下的，在南京有勞動合同的，在江寧、浦口、六合、溧水和高淳五個區買房不用提交社保證明。
而在2018年1月3日，南京落戶門檻更是大大降低，研究生以上學歷可直接落戶，本科生40歲以下也可直接落戶，落戶後可直接購房。
武漢。高校生在讀期間可繳存公積金，並推出低於市場價20%的滿足大學生購房需求。
鄭州。本科以上學歷的非鄭戶籍人口在鄭州買首套房不受限制，而且還有購房補貼。本科2萬，碩士5萬，博士10萬。
濟南。本科學歷繳納社保6個月即可按本地待遇購房。也就是說，工作6個月以上的非濟南人口即可不受限買房。
長沙。專科以上學歷購房者買首套房不受限。中高級人才還有租房和購房補貼。
西安。西安全面放開大中專院校畢業生落戶限制，一大批人將擁有購房資格。
崑山。本科畢業即可落戶買房，不受限。
分析上面城市的「人才計劃」，有些地方其實門檻相當低，只要你願意來，基本上就能直接買房。
02
基於以上這些城市的房地產調控新動向，現在外界大概有兩種聲音：一種認為調控鬆綁，房價會再一次強勢反彈，調控政策的目標落空。
另一種認為，這些城市其實是在根據監管部門的要求有針對性的進行「分類調控」，並不意味著房地產調控政策的放開。
「真話財經」發現，持第一種觀點的以自媒體居多，持第二種觀點的以新華社等官方媒體為主。
比如新華社就引述蘭州市房管局有關人士的話稱，這些城郊區域取消限購，就是突出「因區施策、精準調控」的特點，滿足首套剛需、支持改善需求。
「真話財經」認為，分析上面各城市的房地產調控新政策，有些地方確實是在鬆綁，只不過形式不太一樣，但鬆綁以後高房價就捲土重來？並不見得。
首先，我們要分析放開的區域是哪些？對哪些人放開了？
蘭州此次放開的區域都是偏遠地區，以前房價本來就不高，這些區域其實就相當於四五線城市，以前房價上漲主要是因為棚戶區改造，投資炒作的成分很低。
所以，即便這些區縣調控全面放開，去接盤的投資者也不會很多，更不可能因為一個區域調控政策的放開導致房價重新暴漲。
其次，房價要上漲的因素很多，但核心因素主要有三個：政策、貨幣、人口。上一波房價上漲的主要推動力就是貨幣超發。
最近，外界流傳著一種說法：「以前房價要聽中介的，現在要聽政府的」，通過本輪調控，房地產市場幾乎已經回到計劃經濟時代了。
在這樣的背景下，不管是拿地還是賣房，定價都是政府說了算。所以，如果房地產政府限價不取消，房價暴漲的可能性非常小。
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