新一輪放鬆人才限購不僅是對近年來樓市調控政策的精細化調整，更是推進我國城市化從規模增長階段向高質量發展階段躍遷的必要之舉，屬於完善房地產市場長效機制的創新舉措。
“租房落戶”政策效應更多體現在方便人才流動上，且符合主管部門的調控要求，不宜解讀為限購全面放鬆，房價暴漲的前奏。
從高校應屆畢業生可自由落戶，到中專以上學歷皆可落戶；從對人才取消“限購”，到發放住房補貼；從人才購房打折，到大規模興建人才安居房……新年伊始，不少省會城市引進人才爭奪戰不斷升級擴圍，重點在於放鬆落戶限制，配套出臺租房落戶、縮短社保年限、鬆綁人才購房等政策。
對此，有輿論認為這是打著引進人才的幌子鬆綁限購，目的在於為樓市託市加溫。
近日，記者就此調研採訪瞭解到的情況卻並非如此，這一輪放鬆人才限購不僅是對近年來樓市調控政策的精細化調整，更是推進我國城市化從規模增長階段向高質量發展階段大方略的必要之舉，屬於完善房地產市場長效機制的創新舉措。
【城市競爭加劇購房引才大戰】
據中原地產研究中心統計數據顯示，2017年10月至2018年1月，不到4個月的時間裡，全國有約20個城市與地區發佈了引進人才的新政策，包括南京、蘭州、合肥和鄭州等城市。伴隨著落戶政策的寬鬆，首套房不限購、提供購房補貼、增加公積金貸款額度等配套政策，也成為這些二、三線城市引才新政的重要內容。
記者採訪瞭解到，這一輪以引進人才為目的的落戶政策、限購放鬆大致經歷了三個階段：
一是自2017年10月開始，鄭州、南京、秦皇島等城市相繼出臺新一輪人才引進政策，對於符合要求的人才不再“限購”住房，可以按照規定購買商品住宅；
二是2018年元旦後，南京、東莞等城市宣佈給高層次人才和特級人才提供200萬～250萬元的購房補貼；
三是合肥、鄭州等城市宣佈中專及以上學歷可以憑畢業證、學歷證明直接落戶。此外青島、西安、濟南等城市都相繼對人才放開“限購”。
近日，天津市也加入人才大戰，宣佈放開人才落戶限制，租房即可落戶。由於天津擁有高考優勢，所以落戶政策放開格外引人注目。天津市政府在日前召開的新聞發佈會上公佈，天津市公安局啟動實施服務民生服務企業“雙十條”措施。
其中，創新企業引進人才落戶政策；實行引進人才“租房落戶”政策；對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區落集體戶口；拓寬突出貢獻引進人才政策受眾面，從外地在津投資企業擴展到全部在津註冊企業；對在本市高職院校畢業的外省市畢業生在津就業並申報落戶的，由畢業2年以內調整為30週歲(含)以下。
南京、東莞等城市則通過加大住房補貼力度吸引高層次人才。1月7日，南京市政府發佈的《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》提出，高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸120萬元，高校畢業生租房補貼年限可延長至5年。1月份，東莞安居工程擬擴容，稱特級人才買房最高補250萬元。
記者梳理各城市近期放寬人才落戶購房政策發現，租房落戶成為各地政策首選，“租購併舉”得到了加快落地。例如：
武漢規定畢業3年內，本科學歷在武漢創業就業可直接落戶。
天津加快租房落戶，提出須符合人才、學歷要求，同時社保1年、連續居住半年以上且無房產者；
鄭州規定社保滿2年即可；揚州規定穩定就業，社保滿5年；
濟南規定市五區以外具備穩定住所（含租賃），社保2年；
杭州規定本科或45週歲以下中級技術職稱或35週歲以下大專緊缺專業，居住一年，社保一年；
福州規定高校畢業生3年內與福州用人單位簽訂勞動合同即可；
成都規定居住滿3年，社保滿3年；
【綜合施策長效調控機制】
採訪中，業界專家向記者表示，此次多個城市推出的引進人才“租房落戶”政策，是為了進一步落實黨中央、國務院全面深化戶籍制度改革，推動非戶籍人口在城市落戶的惠民利民政策。“租房落戶”政策效應更多體現在方便人才流動上，是實實在在的招才之舉，並且符合主管部門的調控要求，不宜解讀為限購全面放鬆，房價暴漲的前奏。
武漢市2017年提出打造“百萬大學生留漢創業就業工程”，通過“走進去”、“走下去”、“留下來”、“幹起來”四項具體舉措，圍繞建設大學之城、青年之城、夢想之城、創新之城，大力發展“菁英經濟”，確保5年留下100萬大學生。武漢在全國率先推出最優落戶、收入、居住三項政策後，吸引了一大批高學歷大學畢業生在漢落戶，尤其是推出大型校園巡迴招聘、高薪優崗誠意留人，讓大學生留漢提速。據武漢市相關政府部門統計，截至2017年12月15日，當年大學畢業生留漢就業創業已達28.29萬人，是2016年的近2倍；大學畢業生在漢新落戶13.2萬人，是2016年的近6倍。
武漢市引進人才的政策和成效受到了其他省會城市普遍關注和效仿，並紛紛制定引進人才的目標。例如，1月4日，南京市發佈的《關於建設具有全球影響力創新名城的若干政策措施》中，明確要調整優化落戶政策，研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才，憑畢業證書辦理落戶手續。南京將持續推進“創業南京”英才計劃，實施青年大學生“寧聚計劃”，每年吸納20萬以上大學生在寧就業創業，實行一條龍服務，積極落實就業創業扶持政策。
中原地產首席分析師張大偉表示，近期，落戶寬鬆，購房首套不限購，提供購房補貼是大部分二、三線城市發佈的主要吸引人才政策。目前看，一線城市限購嚴格，房價居高不下，使得很多人才難以落地。在這種情況下，二、三線城市的房價相對較低，若放鬆購房條件，再有購房補貼，顯然更能吸引人才流入。
【樓市長效機制加快推進】
在各地放鬆人才落戶限購政策的同時，“房住不炒”、“租購併舉”、“多主體供應、多渠道保障”等長效機制的建立正在層層推進、加緊落實當中。
例如，長三角一些城市對租賃房源佔比做出了硬性規定。杭州市規定新建商品房小區中15%的房源用於租賃。南京市住房保障和房產局局長郭宏定告訴記者，未來五年人才安居住房籌集總量約1000萬平方米，2018年建設的各類人才住房將超過200萬平方米，“租賃住房的建設加大力度，今年南京市第一次掛的5塊地全部是租賃住房供地，今年租賃住房的供地會佔新供地的30%左右。我們還加大了共有產權房的建設。2018年要在原來的基礎上進行調整和完善，今年共有產權房100萬平方米的籌集計劃和任務。”
房地產開發企業也開始大規模投入租賃房源建設和收集，碧桂園日前正式對外發布長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，計劃在3年內建設100萬套長租公寓。海航與建行海南分行簽訂協議，未來5年計劃建設20萬間長租房。
1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上表示，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
記者採訪瞭解到，集體土地建設租賃房試點已經在多地展開。
【創新分類調控新措施】
1998年以來，我國房地產市場呈現週期性潮起潮落，房價也跟隨出現“脈衝式”上揚，熱點城市“平穩一年、暴漲一年、冰凍一年”幾乎成了一種規律。採訪中，相關專家向記者表示，只有落實好“分類調控”、“房住不炒”、“精準施策”等要求，才有望打破週期漲跌規律，進入平穩健康發展的良性循環。
在他們看來，房地產是我國現階段重要的樞紐產業和先導產業，聯結上下游幾十個產業和大量從業者，住宅商業地價長期補貼工業用地，可謂貢獻巨大、地位重要。但是住房又關係到每一個人，極易形成輿論熱點。
特別是我國正處於城市化快速發展階段，近年來一線和少數熱點二線城市房價快速上漲，而一個時期以來，樓市調控政策往往寄希望於短期內給市場降溫，加上一些城市不顧實際條件搞“一刀切”，政策層層加碼，導致“一放就亂、一收就死”的被動局面。
專家認為，一些二線城市傳統產業比重大，創新經濟不足，需要大力引進創新人才，而限制落戶限制購房的政策恰恰阻擋了高層次創新人才的進入。“特別是有些三、四線城市，也對人才進入設置各種門檻，比如要求非當地居民能提供3年及以上社保和繳稅證明的才能落戶和購房。”
“我國房地產去庫存政策取得了巨大的成功，商品房銷售量連續3年增長，2017年達到了17.5億平方米，創出新高。”中指院華東區陳晟向本刊記者表示，在“房住不炒”、“租購併舉”等各項政策作用下，房地產市場進入平穩發展階段。
因此，他建議，各地在下一階段的樓市調控中切記不能再走“一哄而上又一鬨而下”的老路，不能因為市場出現低谷就在首付成數、貸款利率、購買資格等方面全面放鬆，那樣極易形成價格暴漲預期，巨大的套利空間吸引遊資進入擾亂市場。
專家最後強調，應該按照去年底中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議提出的“要發展住房租賃市場特別是長期租賃”，“針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”，“庫存仍然較多的部分三、四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作”等要求，搭建起房地產市場健康發展的“四梁八柱”，推進市場平穩發展，引導市場機制發揮更好的調節作用。
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