記者 | 馬一凡
年關將近，地方樓市的調控政策又開始了密集微調，放鬆成為普遍選擇。
2018年12月18日，山東菏澤打響本輪樓市調控放鬆第一槍，解除新房、二手房限售條件，引來了全國性關注。
政策後續的轟動效應讓當地政府始料未及，開會討論了一天，菏澤市又發佈一份情況說明，大概意思是：沒錯，官宣了。
2019年12月10日，江蘇張家港市的當地市民發現，房產交易中心窗口已經默默取消了滿兩年才能過戶的限售條件。這個蘇州下轄縣級市的鬆綁政策，打響了熱點城市蘇州樓市調控放鬆的第一槍，又一次引發全國性關注。
不過這一次，沒有官宣。一天後張家港市房產交易中心又說，已經叫停了限售鬆綁。
調控鬆綁“見光死”。
整整一年的時間跨度裡，從小城菏澤到縣級市張家港，地方政府對待房地產的態度和心思更加微妙了，很多事情變成了“只能做不能說”。
這一年中間，中央首次定調不再將房地產作為短期刺激經濟的手段，徹底擊碎了那些對房地產不切實際的幻想。
鬆綁頻繁
樓市調控鬆綁總是更容易在年尾出現。菏澤和張家港之所以備受關注，因為它們都具有信號意義。
去年菏澤限售鬆綁後，一大批城市跟進。湖南衡陽宣佈暫停限價令，山東青島高新區取消搖號，廣東珠海降低了購房門檻，安徽阜陽取消了土地出讓公告中的限價條款，甚至連一線城市廣州都繃不住了——2017年樓市最火熱時，廣州曾出臺嚴格的“330商住新政”，這一政策在去年年底部分解綁。
今年下半年，隨著土地市場再度轉冷，又一波樓市鬆綁令陸續出臺，在第四季度尤為明顯。其中，一線城市深圳動作最大。
11月初，深圳調整了普通住宅的認定標準，將容積率在1.0以上、單套建築面積144平方米以下的認定為普通住宅，這類住宅可享滿兩年免徵增值稅等政策紅利，這大大刺激了深圳二手房成交量。
近日，一份落款為深圳市住房和建設局的“深建字【2019】198號”文件稱：“如桂市長主持的房地產穩增長專題會議原則同意取消商務公寓‘只租不售’規定。”印發日期為2019年11月21日。
這意味著深圳2018年8月出臺的針對商務公寓的限售政策也被解除。
“深建字【2019】198號”文件還分析了11月初普通住宅標準調整的原因和後續影響。其中稱調整原因之一包括“當前我市面臨穩增長壓力，該政策能夠降低剛需購房成本，促進合理住房消費，活躍房地產市場”，調整後的影響包括“11月1日-15日新房、二手房成交面積分別比上月同期增長37%、81%”。
對此深圳市住建局回應稱，不知道文件真假，還需要核實。
同樣在11月，多個一二線城市發佈人才新政，從側面刺激樓市。
四川天府新區成都管委會發布通知，針對招商引資企業員工、行政企事業單位員工、引進人才這三類人員，購買直管區範圍內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。
廣州調整了對於外地戶籍人士購房的限購要求，在繳納的社保、個人所得稅年限可疊加使用。
佛山市明確了本科以上學歷購買首套房不受戶籍、個稅、社保限制。
更早一點，還有海南、南通、天津、南京六合等多地調整落戶政策或人才購房政策，以“人才引進”的名義對限購政策進行鬆綁。
“房住不炒”仍然明確
對於樓市調控鬆綁，地方政府的態度變得更加微妙，因此不斷出現口頭叫停和朝令夕改的情況。
去年年底，衡陽市發改委與衡陽市住建局曾聯合發佈《關於暫停執行的通知》，宣佈將自2019年元旦起暫停執行限價令。
事情在第二天就反轉了，衡陽市政府又發文撤銷《關於暫停執行〈關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知〉的通知》，理由是前述通知“對穩控房價的複雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出臺引發了市場的誤解和網上的炒作”。
又比如，12月10日媒體報道了江蘇省張家港市取消了2年限售的條件限制，當天張家港市房產交易中心窗口工作人員也確認了政策的改變。但到了第二天，張家港雖然承認此前的調整動作，但當即叫停了限售鬆綁。
當“深建字【2019】198號”文件流傳開來後，深圳市住建局對文件內容是否屬實亦不願作明確回覆。
從這些微妙中可以發現，始於2016年的這一輪漫長樓市調控週期還遠未結束。儘管國家在“房住不炒”之後又提出“因城施策”，但還不足以讓地方政府對樓市調控徹底放鬆。
在漫長調控期中承受陣痛的，除了房企，還有一些地方政府。過去土地出讓金是很多地方財政收入的主要來源。2013年以後，土地財政佔比越來越小，但在某些三四線城市依然能佔到財政收入的30％至40％。
財政部國庫司數據顯示，2018年全國土地出讓收入為65096億元，同比增長了25%，創歷史新高，而2018年地方一般公共預算本級收入97905億元，地方政府性基金預算本級收入71372億元，土地出讓收入佔到地方財政收入的三分之一。
“近期多個城市的樓市調控放鬆只是表象，真正的核心是從2016年‘930新政’至今這麼長時間，整個中國的房地產調控仍在深化，‘房住不炒’非常明確。”對於年底這一波鬆綁信號，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為它們並不能真正動搖到“房住不炒”。
迴歸政策層面，2016年9月30日起，在經歷了瘋狂的地市競價和樓價上漲後，全國19座城市密集發佈樓市調控政策。
在2017年2月召開的中央財經領導小組第十五次會議上，“房子是用來住的、不是用來炒的”被首次提出。
2017年3月全國兩會政府報告上，“因城施策”被正式提出，政府要求加強房地產市場分類調控，遏制熱點城市房價過快上漲。
2018年12月21日結束的中央經濟工作會議指出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導。
2019年7月30日召開的中共中央政治局會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，釋放出堅持房地產調控不動搖的明確信號。
一名TOP30房企總裁對界面新聞記者表示：“房住不炒是長期趨勢，這一點不會改變，但在達到最終結果的過程中會有反覆、會有波動，我們現在看到的就是過程中的反覆。”
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，當前中國的房地產市場正在進入調控的第二階段，第二階段的關鍵就是“因城施策”，目前看到的調控放鬆實質是各地微調的過程，“我覺得這樣的調控是非常正常的，也真正符合精細化管理模式”。
相關業內人士分析，樓市調控微調的意義不大，政策層面上，明年更可能會鼓勵地方政府和相關企業在最終完成三年1500萬套的棚改任務、城市更新和老舊小區改造上發力。
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