樓盤為拉動銷售各種促銷手段層出不窮，但是如果碰到承諾以高額回報、售後包租、返本銷售、約定回購及銷售房產份額等銷售形式，就應該提高警惕。
房地產行業非法集資主要方式
一是以預售房屋的形式非法集資。該方式多表現為房地產企業在項目未取得商品房預售許可證前，有的甚至是項目還沒進行開發建設時，以內部認購、發放VIP卡等形式，變相進行銷售融資，有的還“一房多賣”。
二是利用房地產項目開發進行非法集資。表現為房地產企業自身或者是通過中介公司向社會公眾融資，承諾給予遠高於銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產作為抵押。
三是任意分割拆零、向社會出售不能確定具體位置或不具備獨立使用功能的房屋或特定空間，承諾售後高額返租、無風險保底回報或原價(增值)回購等誘導方式銷售房地產。
該方式多表現為房地產企業違法違規將整幢商業、服務業建築劃分為若干個小商鋪進行銷售，通過承諾售後包租、定期高額返還租金或到一定年限後回購，來誘導社會公眾購買。
房地產行業非法集資的三種表現形式
一是售後包租。是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租並支付固定年回報的銷售方式。
二是返本銷售。是指開發商定期向購房人返還購房款的銷售方式。
三是分割拆零銷售。是指開發商將成套的商品住宅分割為數部分出售給購房人的銷售方式。
這些銷售行為的實質，是以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持。表現形式通常是以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權店鋪等。具體宣傳形式有：“統一經營、原價回購”、“提供每年8%的物業補貼”、“銀行擔保年收益9%”、“年均租金8.5%”等。
房地產行業非法集資活動的特點
房地產行業非法集資活動除具有數額大、隱蔽性強等特點外，還往往涉及社會集資、長期租賃、定期返租、收益不確定等情況，發生糾紛後，維護購買者權益難。
一是發現難。房地產交易是雙方的民事行為，管理部門對資金來源、流向和是否涉及非法集資無法掌握，許多非法集資參與者只有在資金鍊斷裂，造成危害後才進行報案。
二是認定難。房地產行業非法集資活動往往涉嫌經濟詐騙，房地產主管部門無權認定。
三是處置難。房地產項目涉及開發建設單位、施工單位、投資方、購房人、抵押權人、承租人等多個群體，權利關係複雜，一旦發生非法集資案，易引發複雜的法律問題，資產處置難。
售後包租等銷售形式存在五大風險隱患
一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；
二是開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鍊斷裂；
三是項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付；
四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證；
五是往往涉及複雜的權利關係，易引發債權債務糾紛等。
購房者要強化投資風險防範意識
希望廣大消費者切勿瞄準高收益率，聽信一些片面的誤導性宣傳，盲目跟風以售後包租方式投資於房地產。要正確甄別相關的宣傳信息，做深入細緻的市場調查，對市場變化、所投資項目的收益能力及投資面臨的潛在風險要有客觀、理性的判斷，建議最好藉助房地產、法律等方面的專業諮詢機構和專業人士的力量，做出正確的投資選擇。
同時，也提醒已經以售後包租等方式購房的業主，一旦發現開發商蓄意詐騙、攜款逃匿，要及時向公安機關報案；當開發商不能按合同要求兌現回購或支付回報承諾時，要及時採取措施，通過協商、仲裁或訴訟等方式解決，切實維護自身的合法權益。
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