在2017年的百強房企裡，誰是行業排名提升最大的黑馬？
居然是一家叫祥生地產的浙江房企。
在億翰智庫的2017年典型房企銷售業績榜單上，祥生地產以619.6億元位列第32位，緊隨其後的是大名鼎鼎的濱江地產。
我們如果用時間線來串聯，或許你會驚訝於這匹行業黑馬的奔跑速度：
速度的起點源於一次搬遷，2014年祥生地產的總部從一個四五線小城浙江諸暨搬到了鄰近的大都市杭州。
進入2015年，開始增速的祥生地產其銷售規模勉強達到了100億元，為109億元，同比增長21%。
在那一年，人們更關注於有著“快魚”之稱的海亮地產，並將之作為成長型房企的最佳樣本，有意思的是海亮地產與祥生地產都誕生於諸暨這個浙江小城裡。
然而在2016年，祥生地產就突然的爆發了，全年實現銷售金額325億元，銷售金額增長率居然達到了驚人的198%。
及至2017年，祥生繼續保持著業績大爆炸的態勢，跳過400億、500億的門檻，直接進入600億軍團，其行業排名也大幅度的提升。
在2018年的銷售目標上，祥生地產向千億規模發起了挑戰。不出意外，年底也將超額完成這一目標。
事實上，祥生地產崛起的這幾年恰好是行業最震盪分化的幾年：行業集中度快速的向龍頭房企聚攏，中小房企生存越來越艱難，越來越多的中小房企被迫退出房地產行業。
在這樣的行業背景下，祥生地產是如何從不足百億規模迅速做大呢？或許，祥生崛起的套路才是真正該驚四方的。
1 ｜借天時：市場格局的劇變
不知道大家有沒有一個感受，類似於祥生地產這樣，原本無人知曉，突然以迸發的業績秒殺了諸多知名房企的行業黑馬在2017年出現的尤其多。
前段時間，小田在丁祖昱那看到一份截止到2017年11月份的數據，同比增幅超過100%的7家房企裡，除了融創，大本營基本都是在三四城市。
祥生（浙江諸暨）、中梁（浙江溫州）、福晟（福建福州）、新力（江西南昌）、俊發（雲南昆明）、聯發（福建廈門）。仔細分析他們的業績爆發，幾乎都歸功於三四線城市。即使是融創，其業績高增長也主要源於城市佈局下沉到三四線城市（其銷售均價今年明顯下降）。
或許，市場從一二線城市向三四線城市的翻轉給了這些行業黑馬的機會。
在2017年，北上廣深四大一線城市的樓市全部遭到腰斬，二線城市也漲跌互現，唯獨龐大的三四線城市異軍突起，將全年的樓市銷售金額和銷售面積推向了歷史最高點。
在研究祥生地產的戰略佈局時，小田看到劉德科為祥生地產整理的一張城市佈局圖。
不難發現，祥生地產城市佈局非常非常的集中，一方面集中在浙江及長三角區域，另一方面又集中在三四線、四五線城市。祥生布局的一些城市，小田甚至此前都沒聽說過。
顯然，正是源於祥生地產偏離主流房企的路數，才有了這次彎道超越主流房企的機會。
2 ｜玩地利：快週轉新套路
不知你是否有種體會，房企間的“長相”越來越相像，房企之間規模上的差距卻是越來越大了，差距拉大的核心原因就在於“快週轉”的玩法。
而這些來自於三四線的房企們異軍突起，一個很重要的原因是在三四線城市，他們有著“快週轉”的新套路：
1 週轉快，最快，更快！單項目資金週轉週期10個月就足夠了，資金週轉的越快規模膨脹也必然更快；
2三四線城市土地出讓金和稅費要求沒那麼嚴格，由此需要動用的自有資金遠低於一二線城市，自有資金越低，可以撬動的槓桿也就更高；
3 規模房企的產品基本都可以吊打當地小房企，更易於實現城市的規模壟斷；
4 因為項目資金週轉快，自有資金小，產品有優勢，反而快週轉的風險有可能會更低。
在祥生地產，小田看到了這樣一串堪稱“可怕”的數字，具體而言：
3710指的是在新進入城市要實現3個月開工、6個月開盤，首開就要賣掉70%，10個月現金流完成回正；
在深耕城市，要實現2個月開工，5個月開盤，首開銷售70%，9個月即現金流回正，時間縮短一個月。
而祥生提出的挑戰目標是1478，即拿地後1個月內開工，4個月開盤，首開銷售70%，8個月就完成現金流回正，幾乎又縮短了1個月。
很顯然的是，若非三四線城市、四五線城市，這樣的快週轉節奏幾乎不可能。為了順利推進快週轉節奏，祥生地產全面推進集團的標準化，而為了應對新城市的不斷進入又提出了四輪驅動，即每新進入一個城市，團隊前置、融資前置、招採前置、設計前置，要求拿地就報批，甚至要求合作伙伴、施工團隊必須跟進祥生地產的節奏。
祥生地產的快週轉，快的有些不可思議。
3 ｜造人和：根據地戰略
祥生地產在發展過程中走過許多的彎路，也曾想過大規模的全國化佈局，最遠曾到過新疆的伊寧市，那裡大概是祖國的西北邊陲。
不過，如今卻反其道而行之，提出了祥生特色的根據地戰略。
在一個城市，做到20%的市場份額叫做熱、30%是做深 40%以上才是做透，祥生所有的資源向根據地城市傾斜。
當然，換一種行業的說法就是城市深耕。在溫州、湖州、紹興、台州等這些人口有基數、經濟有基礎的三四線城市，祥生地產擁有超百億的土地儲備，這些都是祥生實施根據地戰略的城市。
正是基於這樣的根據地戰略，祥生大概也是所有房企裡對市場變化敏感度最低的房企。
原因無他，市場時機本質上來講沒法選擇的，祥生的戰略就是那麼就要在任何市場情況下都要保證市場佔有率，祥生地產對城市的考核也是市場佔有率。在根據地城市，必須在城市東南西北中的每個角落都會有祥生的項目，無論高層還是別墅洋房全系產品都要覆蓋。
如今，祥生地產的根據地戰略的效果逐漸顯現：在江蘇泰興，聚集了萬科、碧桂園、中南等幾十家品牌房企，但是祥生地產牢牢佔據了當地30%的市場份額，併成為當地品牌認知度最高的品牌。
泰興只是例舉，在越來越多的四五線城市，祥生地產依託於根據地戰略找到了行業老大的感覺，這大概就是小房企抵抗行業巨無霸侵蝕、並快速成長的最優路徑了。
ps：地產大爆炸受邀入駐新浪財經頭條和房天下的房產圈，以後在這兩個平臺上也有機會碰到劉小田的文章了。
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