2015、2016年那些拿下“地王”的“地主”們如今正在被時代“收割”！限價、限貸、限售不僅讓他們的資金鍊陷入了“窘境”，更讓他們失去了“金主”的支持，而在即將到來的行業新一輪“大躍進”中被甩得更遠。
今天的這個故事，就要講一個在2015年拿下“地王”的開發商的故事。因為，限價，這個開發商迄今沒有賣樓，這給公司的財務帶來了一定的負面影響，最終拖累了股價，造成2017年度經營性資金流大幅下滑、經營收入下降，並影響了下一不擴大經營。
這個案例告訴我們，“地王”和“高價盤”都是‘接盤俠”的“毒藥”，無論是開發商，還是買房人，都有很高的概率賭輸，除非你有慧眼識寶的能力，否則千萬不要碰“地王”，尤其是不要碰那些只是露出了一小塊翡翠的“賭石”級“地王”。
壹
在上海的寶山，有一個叫大場鎮的地方。這個鎮在南北朝才形成了陸地的地方，曾經是清政府用於開設粥廠，賑濟災民的地方。在這個新盤首價只有四五萬的地方，杭州濱江集團股份有限公司在2年半前聯合平安不動產有限公司，最終以34.65億，樓面價28755元/平方米的價格，從十多位對手手中搶下了上海寶山區大場鎮祁連社區121601單位B3-03地塊，是上海2015年那一輪地產牛市的第一批“地王”。當時就有人預言，那個樓盤的保守價格會達到6萬元/平米。
在當時，這個價格預測並非空穴來風。2013年，濱江在杭州拿下的華家池地塊，樓板價就是23190元/平米，待到正式開盤已經賣到460000元/平米，最後甚至賣到了56000元/平米以上。
這就讓很多地產圈內人相信，如果濱江按照杭州華家池的標準蓋樓，單價必然會是6萬元/平米以上的。
濱江也確實以最高的標準，最好的用料來造游泳池，甚至弄來濱江系列高配盤的標配——藍寶石游泳池。
看起來，這好像是又一個CEO盤。要知道，就在濱江拿地的時候，大場的房價不過兩三萬。當時，周邊的保利葉之林均價只有34000/平方米、大華朗香花園均價33000元/平方米。經緯學府陽光家園均價27000元/平方米。
即使是濱江公園壹號首秀的2016年，周圍錦秋御尚（錦秋花園）均價也只有4.6萬/平米。但彼時，業界流傳濱江公園壹號開盤的目標預期價格是7萬元/平米。不願意低價賣房的濱江，為此在8月就公開的情況下，卻一再延後銷售。
沒想一拖就拖到了號稱“史上最嚴厲的樓市調控”之後，所有的新開樓盤預售價格都不得高於周邊已有的成交價格紀錄。於是，濱江公園壹號的開盤就被延後下來。
去年曾有業內人曝濱江公園壹號預售備案價調低到60000元/平米，但依然未獲得批准。原因是房管局認為，5萬元/平米才是合理的預售價。
真相如何，不得而知。只知道，這個今年年底就要交樓的樓盤，有很大的概率會是直接賣現房。
貳
然而，濱江公園壹號不斷延期銷售，卻給它的集團公司帶來了一定。濱江集團發佈的2017年年報顯示，公司經營活動產生的現金流量淨額34.30億元，同比下降73.88%。營業收入137.74億元，下降29.19%；扣除賣掉物業管理公司的毛利潤之後，淨利潤下滑了5.07%。
公司的負債率也由2016年的68.24%，升至2017年的72.84%。ROE（加權淨資產收益率）更只有同行的一半，只有12.64%。
在這樣的情況下，雖然包括申萬宏源、民生證券、廣發證券都給公司業績唱讚歌，股價在年報發佈後的表現，卻是下跌天數遠遠超過上漲天數。截至3月30日，濱江股票的收盤價格是7.39元，而年報公佈前的股價是7.48元，這還是公司大股東連續4天從股票市場買入超過1200萬股自家股票後才實現的。
實際上，過去一年多以來，濱江的股票已經遠遠跑輸大市。在萬科、新城、保利等其他地產公司股價平均上漲超過50%的情況下，濱江一年的股價上漲幅度只有6%，比買信託收益還要差。這和公司基本面糟糕的現實，有很大的關係。
叄
那麼濱江有沒有可能因為去年的營收下滑，資金鍊收緊，以及股價的低迷，而不得不被迫調低售價，已領到許可證呢？
答案同樣是可能不大。首先，濱江公園壹號項目濱江所持有的股份只有30%，下調售價濱江根本沒有權力。
其次，濱江手上的存貨資源和去年相比減少了規模。要保證今年的營收、利潤總額不再下滑，濱江公園壹號的表現就至為重要。如果能撐到上海放開價格限制那一天，房子又能很很好的銷售，那麼公司今年的營收和利潤，還是有希望比去年增加的。
反而，如果眼下就降價銷售，那麼以濱江公園壹號的拿地成本和開發投入成本，微利或者虧損的風險就會很大。財報數據會變得非常難看，這對一心想提高股價的管理層來說，是一個重大的打擊。
換個角度看，如果濱江高層真地同意降價銷售濱江公園壹號，對消費者來說，也未必見得是好事。
杭州口水樓市就有業主發貼說，濱江為了能讓濱江華家池的中間排的中式別墅賣得更貴，公然把小區的集中綠化圈入到了這些別墅，成為別墅內院中的一部分。
以下是業主吐槽的內容，和論壇的部分實景照片。
看看被擠成弄堂大小的中央綠地，你還相信，普通人有可能能佔濱江的便宜嗎？
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