钱多要买房，钱少要卖房。银行贷款要房屋抵押，出租房产还可以过潇洒生活。
但您在围绕房产动各种脑筋的时候，真的想清楚过持有或转让房产相关税费吗。真的，有时候公司房产转让面临如此高税负时，已最悔莫及；有时候银行处置抵押物时，没想到税费一冲，已远远低于评估价。
这些都是可以在事前考虑清楚的，故这里重点分析不动产持有和常规转让（作为出让方）、出租涉及税种及税负。这里的持有指无收入的持有，可以是自用，也可空置；常规转让指有现金收入的正常交易，还不包括赠与、司法拍卖等。当然，对于交易的另外一方，涉及税费比较少的，主要是契税和印花税，这里就不多说了。
营改增后，很多人还没闹明白增值税和房地产增值税，真的也需要充充电！
先来一张简表，然后咱再分析分析。
一、涉及税种
涉及相关税种共三类：
一是所得税，具体包括个人或企业所得税；
二是流转税，包括增值税、土地增值税和印花税。印花税少而简单，故重点整理前两种。尽管增值税、土地增值税都是对增值征税，但增值税是价外税，而土地增值税是价内税，并且增值税不仅针对转让，还针对出租，而土地增值税仅仅针对转让；
三是保有税，具体包括房产税、城镇土地使用税，房产税税负较高，而土地使用税税负很低（故争议不大）。
——延伸：不动产出租可能涉及的税种是最多的，既有保有税，还有增值税和所得税。而转让仅仅涉及流转税、所得税，不涉及保有税；持有仅仅涉及保有税。
二、各税种税负
按36号文及其它相关文件，不动产持有及常规转让、出租涉及税种及税负总体为：
1.按房产性质及持有人：
个人住房除非形成收入可能交税，否则一定不交税。形成收入的情况中，转让个人住房不缴纳土地增值税，其中两年以上个人住房转让还可以不缴纳增值税，其它转让或出租要缴纳相关税费【其中增值税还要高于起征点才缴】。
个人营业用房除了闲置可以不缴纳房产税外，其它情况都要和单位一样要缴纳相关税种【其中增值税还要高于起征点才缴】，但缴纳办法有所不同。
单位持有和转让不动产，不论是否住房，除少数情况外，都不能免征【少数情况是：政府事业单位用房等不需要缴纳房产税，增值税还要高于起征点才缴】，且闲置也要缴纳房产税。
2.具体税种的复杂性
就具体税种而言，最复杂是增值税。要搞清楚增值税具体税负，
一要看起征点，个人和小规模纳税人低于起征点的都不用缴纳增值税，最常见是个人及小规模纳税人住房或营业用房出租；
二要看不同征收方法销售额的确定。出租时，无论是否简易纳税，销售额均为租金。转让时，核定征收的销售额为增值部分，计算销项税额时为交易金额。
三要看税率和征收率。税率为11%，这个和一般的17%及银行业6%有不同。征收率一般为5%（个人住房出租高于起征点为1.5%），这与一般3%的征收率不同。
3.各税种的免征及优惠
免征方面，个人住房免征范围最多。其它类型一般只有两种情况免征，一是个人营业用房闲置可免征房产税；二是个人和小规模纳税人低于增值税起征点的，可免征增值税。（政府事业单位用房属于特殊情况，这里不考虑）
优惠方面，个人住房涉及优惠也最多，其它类型除了个人转让非住宅的土地增值税可按千分之五核定征收外，如果不免就一定不会优惠（体育健身、物流企业用房属于特殊情况，这里不考虑）。故可以理解各税种的常规税负为：增值税5%征收率、11%税率；土地增值税增值部分30%以上价内税；房产税租金收入12%或资产1.2%；土地使用税每平米土地每年数元到数十元不等。对应优惠税率是增值税涉及个人住房出租1.5%征收率；房产税涉及个人住房出租4%税率；土地增值税涉及个人非营业用房为千分之五核定征收。
延伸阅读：银行接受抵债资产，作为买入方，目前一般是要代缴卖方的营业税或增值税、土地增值税、印花税、个人所得税（总局规定3%个人所得税核定征收，但最新的杭州简表无特别规定，从一般的房屋买卖），但好在还不需要代缴房产税、土地使用税、企业所得税。法院拍卖资产也要求买受人代缴卖方相关税费。但目前也有案例是由卖方缴纳自己的税（即从拍卖款中扣除），也有买方先行代缴，然后从拍卖款中先行返还。目前法院和税务渐渐倾向于还原税法本质的作法。
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