“打‘飛的’奔赴重慶買房”的消息一度引爆了重慶樓市，而身為四大直轄市之一、房價仍然處於低位的重慶也成為了全國樓市矚目的焦點。
《中國經營報》記者在實地走訪中發現，儘管重慶後期有較多樓盤推出，但電梯高層這類剛需戶型仍然供不應求，待售高層樓盤項目售樓處，登記驗資者不在少數。此外，樓盤項目為規避重慶限價政策分多次開盤提價也屢見不鮮。此外，隨著近日重慶市加強了外地“三無人員”的差異化信貸政策，“三無人員”的購房成本或將增加。
對於重慶樓市發展及是否會根據現實情況制定限購政策等問題，記者函詢重慶市國土資源和房屋管理局（以下簡稱“重慶國土房管局”）方面，對方表示，回覆內容尚在領導簽字審核中。截至記者發稿，仍未收到其正面回覆。
剛需戶型一房難求
近期，“開盤秒光”“連夜排隊買房”等現象將重慶樓市的火熱不斷向外界傳遞，大多購房者神經也因此緊繃。
據重慶國土房管局網籤數據顯示，1～5月全市商品住房上市2051萬平方米、同比增加32.7%，其中主城區商品住房上市1234萬平方米、同比增加59%。同期，今年1~5月全市二手住房成交1143萬平方米、同比減少6.9%，其中主城區成交447萬平方米、同比減少26.1%。
從上述數據看，重慶樓市的熱度主要集中在新房上，而新房購房熱潮則體現在高層電梯房的剛需戶型上。記者走訪渝中、渝北、巴南等多個區域的樓盤發現，高層住宅多為開盤售罄，目前仍然在售的多為洋房、別墅、大平層等改善戶型。
記者走進位於渝中區重慶協信控股（集團）有限公司旗下的協信公館項目發現，現場購房者寥寥無幾，未現火爆之象。對此，置業顧問表示，該樓盤2013年就已建成，目前在售戶型只有改善型的大平層，最小的戶型為141平方米，售價400萬元起。
位於渝北的協信天驕公園同樣已經沒有了高層住宅戶型，置業顧問稱下次開盤是帶有底商的平層戶型，共計70套左右，房價預計可能在每平方米一萬七八左右，“現在已經開始審核客戶購房資料，具體開盤方式還不清楚。”
當地房產中介人員介紹，由於投資者和剛需群體都把目光放在高層小戶型住宅上，所以這一產品變得特別搶手，高層住宅幾乎都只能先到待售樓盤進行登記，並等待排號。隨後，記者在巴南新鷗鵬集團旗下的新鷗鵬拉菲公館及重慶恆拓置業有限公司旗下的和泓·文華府項目發現，由於這兩個項目下期待開樓盤均為高層，前者清水房房價在8500元/平方米左右，後者精裝修房價為11000元/平方米左右，因此前來諮詢房源、遞交購房資料的人數明顯較多。
值得一提的是，4月11日，重慶市國土房管局公佈了2018年住宅用地供應計劃，稱2018年重慶市計劃供應住宅用地29000畝，同比2017年的36000畝下降19.4%。這讓購房群體頗為擔心今後的樓市供需是否平衡。
對此，重慶市房地產業協會會長周平向外界表示：“今年的住宅用地供應同比去年的數據有所減少，但主城區沒有減少，主要是遠郊區縣的住宅供應減少了，而且這也是根據遠郊區縣的需求情況來決定的。”
來自銘騰機構發佈的數據顯示，重慶樓市供應正在加大，預計有130個項目開盤：其中高層71個，佔比41%；洋房52個，佔比30%；別墅42個，佔比24%；大平層8個，佔比5%。相較之下，洋房、大平層、別墅業態佔比將近60%。
開發商借分批開盤漲價
作為四個直轄市之一的重慶，一直以來被認為是樓市的“窪地”。幾年來重慶的GDP增長速度領跑全國，但房價在四大直轄市中排名最後，甚至還不及隔壁的成都市。數據顯示，4月份重慶新房成交均價僅為11234元/平方米。
在較大的全國樓市差價下，重慶不僅引來諸多外地投資客的關注，也使得當地開發商開始重新審視樓盤的開盤價格。
和泓·文華府置業顧問坦言，由於政府限價，開發商為了提高開盤價格，會選擇分批逐棟開盤，“我們會一棟一棟開，因為政府限價是5個百分點的漲幅，所以下次開盤時價格會比上次高出5個百分點左右，開發商都是這樣的。”
記者走訪瞭解到，此前有些樓盤還出現過一棟樓分兩次開盤的情況，以便下次開盤的價格可以較上次有所上浮，進而給人一種時時都在開盤的印象。
這種擠牙膏式、一棟樓多次開盤的行為，早在8年前就被重慶市明文禁止。2010年，重慶國土房管局出臺實施《關於規範商品住房銷售行為的通知》，通知規定房地產開發企業申報預售許可時，應對商品住房整幢進行申請，禁止按單元、分層申報。
重慶國土房管局內部人士私下向記者透露，其實開發商逐棟開盤的情況也有相關依據，根據重慶市政府規定，樓棟主體必須修建超50%才可以申請預售。
一位不願具名的業內人士指出，開發商很可能會鑽這個空子，通過放慢主體修建的速度來變相捂盤，但出現主體修建超過50%仍不開盤的情況便屬於違規操作。日前，一位市民在重慶國土房管局官網留言反映，“南坪和記黃埔御峰有一棟樓主體都已經修好了，問置業顧問好久開盤，他說開發商暫時未有銷售方案，問這究竟符合要求嗎？”
對此，重慶市房管局回覆稱，“我局正在開展房地產市場秩序專項整治工作，將對該項目予以重點關注，一旦查實存在違法違規行為，將依法依規嚴肅查處。”事實上，5月16日，重慶國土房管局便宣佈從今年5月至9月將在重慶全市開展為期五個月的房地產市場秩序專項整治工作重點整治違規收取“茶水費”“指標費”，以及預留關係房源、內部房源的行為。
“三無”人員買房再受限
由於其他一線城市及新一線城市陸續頒佈了限購政策，作為尚未限購的四大直轄市之一，重慶吸引著較多外地“三無人員”前來購房，不過，重慶對待“三無人員”的購房政策似乎有趨嚴之態。
所謂“三無人員”，指的是在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人即為“三無人員”。
記者走訪過程中發現，多個樓盤的置業顧問都表示外地客戶很多，尤其是四川客戶，當然在外地客戶購房的刺激下，本地客戶也呈現增多之態。和泓·文華府置業顧問毫不避諱表示，由於成都實施了更加嚴格的限購政策，該樓盤幾乎三分之一的客戶都來自四川。
關於成都限購與重慶市場上行的關係，一位不願具名的業內分析人士指出，成都政策升級之後，成都部分失去資質的購房群體進入成都周邊非限購城市以及商住公寓購置房產，造成這些區域及商住公寓的顯著過熱；而重慶市場，根據監測顯示，重慶在今年春節之後，因為某些原因復現了去年春節後的上行趨勢，並且延續至今。
成都鏈家研究院院長張鍵指出，從板塊輪動的角度來看，明顯可以看到深圳領漲，然後帶動了北上一線城市，然後傳遞至二線城市，以此類推，成都、重慶、西安都屬於後發的城市，而現在看重慶的走勢有點像去年的成都。
目前，針對“三無人員”的購房行為，重慶只出臺了徵收房地產稅的政策，還未有限購之說，即“三無人員”在重慶購得商品房後需每年繳納房價的0.5%作為房地產稅，如果房東把房子賣掉，接手的人不是“三無人員”，或者購房者身份從“三無”變成了“非三無”，便不再需要繳納這一稅收。
值得注意的是，近日，在重慶業內瘋傳的一份銀行內部文件刺痛了“三無人員”的神經。據瞭解，這份由重慶市分行個人金融業務部出具的“關於加強異地‘三無’人員客戶住房貸款管理的通知”，提到從2018年6月10日起，禁止受理審批異地“三無”客戶個人二手住房貸款，對異地“三無”客戶的個人一手住房貸款，需按照“限制投資性購房需求，滿足合理自助自用需求”的原則從嚴控制。
記者向一位當地銀行內部人士諮詢，對方坦陳，目前銀行對“三無人員”的一手房貸和二手房貸都確有收縮，所以開發商才青睞能夠全款購房的“三無人員”。
此外，據悉在5月29日，由人民銀行重慶營管部、市金融辦、市國土房管局共同召開的重慶金融機構座談會上明確，重慶市執行的差別化信貸政策將優先保障剛性需求和合理的改善性需求購房，繼續對“三無人員”購房實施“禁貸”，堅決遏制投機性炒房。
文：中國經營報
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