2012年的時候，任志強曾經給中國房地產開發商下過一個“精準”的定義：
撒尿的時候就把夜壺拎出來，撒完尿接著把夜壺踢到床底下去了……
需要拉動的時候，我們就拉動，不需要拉動的時候我們就靠邊站。
別的不說，就說最近這10年來——
2008年初，要抑制投資過熱和房價過快上漲；
2008年底，一看爆發金融危機，就4萬億，擴大房地產投資，接下來2年房價暴漲1倍；
2012-2014年，房價暴漲之後，又是投資需求不足；
2015-2016年，“居民適當加槓桿是對的”，又是房價暴漲1倍；
2018年，房價漲得差不多了，遭遇中美貿易問題，又面臨供給側改革的藥勁用完，有人就問了：是是不是又要出房地產這張牌了？
我的判斷是，除非政治出現大問題，否則可能性極小。
為啥呢？
因為——債務到頂點了。
無論買房子的住戶，還是開發商的債務，基本上都處於最高點。
先看居民貸款與居民貸款/存款的比值（見下圖，數據源於中國人民銀行）。
居民貸款自2015年以來在持續上升（以人民幣計價的中國人均收入在上升），與此伴隨的是居民貸款/存款的比值也持續上升，在2016年中超過50%，但從2018年1月達到頂點0.627，接下來這兩個月卻開始下滑。
嗯，居民加槓桿已經加到極限了，接盤俠也有接不動的時候啊！
至於房地產開發商的債務情況，因為數據來源問題，我們無法對所有房企進行統計，但至少可以根據公開數據整理出大型房地產公司的負債情況。
Wind數據顯示，130家房地產企業2018年第一季度實現營收和淨利潤分別達2999億元和335億元，但其整體負債率已達79.42%，是2005年以來的最高水平。中交地產、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地產等近20家公司資產負債率超過85%。
市場上普遍認為，企業負債率在60%以下是較為安全的水平，而80%以上則意味存在著資金鍊斷裂風險。
更要命的是，2015年初至2016年10月“房住不炒”的調控之前，恰是房地產大肆擴張美好時光，房企的負債率也就在這個階段大幅攀升。當年房企擴張所欠下的中長期的債務，一般時限是3-5年期限，都要從今年開始至2020年陸續到期——其中，僅2018年就有上千億元的債務到期，眾多房地產企業都在為如何還債而發愁呢！
一方面是負債高企，一方面還債壓力沉重，房地產公司即便主動表示這次想當夜壺，恐怕也是心有餘而力不足……
有人說，沒事，中國特色的房地產一向是有條件上槓杆要上，沒條件創造條件也要上，實在不行下行政命令讓銀行放寬信貸。
這條路恐怕也行不通了！
且不說2017年以來中國整體金融處於去槓桿過程中，表徵社會整體信貸規模供應的廣義貨幣供應量M2增速已經連續創下30年來的新低。
我以前講過一個道理：
普通居民住宅這東西，在其最高價的時候，如果不是由普通人接盤，而是由李嘉誠、馬雲等超級富豪來接盤，那麼，你覺得我們這個世界還會正常存在麼？
可惜，這個最基本的邏輯太多人卻懶得去思考。
央媽發佈的最新數據顯示：中國4月的M2增速8.3%，而4月居民貸款新增5284億元，對應的卻是居民存款減少1.3萬億元。
也許，還是期望用房地產來拉動，但各種數據表明，除非直接印鈔送到想買房子的人手裡，送到開發商手裡，指望房地產這隻夜壺再次拉動經濟，恐怕很難行得通了。
更何況，在當前人民幣匯率水平上，與相當人口規模的城市相比，北上深的房價已經在全球領先，難道—在馬斯克的飛船還沒有移民火星的時候，我們的房價先漲到火星上去？
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