《成都市城市總體規劃（2016-2035年）》草案（以下簡稱總規）的公佈，為下階段房地產市場發展帶來了全新思考：
從城市端來看，構建超大城市治理體系，在老城與新城的動能轉換之間，如何才能找到最佳的發展區塊？從房企端而言，面對更長的生存週期，以往拼速度、短平快、強複製的開發模式，如何面對“高質量”帶來的嚴苛考驗？供需失衡拉大了存量與消化之間的市場鴻溝，盲從的購房者，應該如何正確研判當前入手的“貨”，如何在未來10年甚至20年，享受產品高溢價的“值”？
拋開品牌、項目與產品屬性，從城市角度我們首先需要明確透視以下三個問題：
世界宣言背後 三道“城市命題”如何立與破？
調整城市空間結構、重塑產業經濟地理——疏解轉移非核心功能，強化提升國家中心城市的核心功能，成都為有效治理“大城市病”而給出的“城市命題”，引人深思：
問題一：如何實現世界城市定位？
總規確定了成都世界城市的定位，明確將打造國家中心城市、美麗宜居公園城市、國際門戶樞紐城市、世界文化名城、邁向可持續發展的世界城市。那麼，房地產開發企業該如何重新確立格局？
問題二：如何把握城市發展方向？
總規強調堅持“東進、南拓、西控、北改、中優”十字方針。通過“舍與得、增與減、東與西、新與舊、城與鄉”五大指標更新城市發展。那麼，房地產開發企業該如何緊跟方向前行？
問題三：如何回應幸福生活呼喚？
總規明確要求堅持以人民為中心的發展思路，滿足人民日益增長的美好生活需要。如推動“產-城-人”向“人-城-產”方向發展，將人提升到發展第一位。那麼，房地產開發企業又該如何回應呼喚？
每年複製一個自己 “千億新軍”成都暗藏12大項目
截至2017年末，成都房地產市場一個很顯著的特徵是：全國房企銷售前20強都已經在此紮根。無論是參與土地招拍掛，還是通過收併購曲線入蓉，土地資源的高度集中，對企業資金實力、運營能力和產品掌控力的要求越來越高。
這之中，“千億新軍”新城控股的一系列數據引起了銳理君的極大興趣：
◆2017年，新城控股全年合同銷售金額達1264.72億，同比增長94.39%，而2015年這一數字僅為300億，三年銷售金額翻四倍，規模的擴張相當於每年“複製”一個自己。
◆2017年，新城控股年報數據顯示，其當年目標完成率為148.79%，位列行業第一；集團銷售面積為928.28萬方，同比增長61.44%；截至報告期末，集團總資產達1,835.27億元，比上年度末增長77.89%，歸屬於上市公司股東的淨利潤達60.29億元，比上年同期增長99.68%。
◆2017年，新城控股整體平均融資成本達5.32%，淨負債率為67%，展現出穩健的財務結構。2017年末，新城漂亮越過房企千億龍門線，其2018年的銷售目標是1800億。
“突飛猛進”、“高完成率”、“財務穩健”——從新城控股近些年的表現來看，不僅有量的提速，更多是質的飛躍。值得市場高度關注的是，在成都房地產市場，“千億新軍”新城控股的項目儲備已多達12個，2018年將實現多點開花的結果。
實際上，新城控股在成都的落點是以商業起步。2015年，新城控股旗下商業標杆——吾悅廣場就已落戶龍泉驛。2017年，新城控股收購金輝新都項目部分股權後，首次推開蓉城住開大門。之後“新城速度”便一騎絕塵：獨立開發且與萬科、保利合作，深度加持天府新區；與綠地、美的、京漢合作，精準進入龍泉驛、青白江、簡陽等熱點區域。堅持“地域聚焦、合縱連橫、運營優先、產品升級”戰略的新城，短短半年在四川的土地儲備就激增652854.24平方米。
2018年，如何才能推開成都市場？新城控股從城市維度作了三點回應：
關於世界：品牌發聲探尋天府精神
房企進入城市之後發出“第一聲”尤為重要，或作為品牌宣講或作為產品剖析，是房企城市站位的重要一環。而新城擬在3月27日舉辦的“新來，更動蓉”品牌發佈會卻將成都文化放在第一位，通過成都歷史文化和成都幸福生活的碰撞，重新挖掘天府精神。在新城看來，民族的才是世界的，接軌世界，首先需要重塑文化之根。比如其全城推廣的成都詩詞趣味答題H5，展現出新城對成都骨子裡的天府文化的探尋和尊敬。
（新城控股成都品推示例）
關於發展：商住融合推動城際發展
成都市統計局公佈2017年成都常住人口為1604.47萬人，總規確定2030年成都市常住人口規模控制在2300萬。城市能級升級帶來廣闊發展空間，新城標杆乾淨利落：商業先行，推動區域；住宅鋪開，合縱連橫；商住融合，共謀發展。
1、商業先行 解渴百萬需求
對於大多數房企來說，快速去化回籠資金的住宅項目明顯比商業項目“好消化“，新城在成都卻反其道而行之，商業項目先行落地，表現出了新城醇熟的產品運營能力與自信，也是新城城市責任與理想的體現。
截至目前，新城全國運營及在建吾悅廣場已達68座，單廣場日均客流達4.32萬人。吾悅系列產品以“有情懷、不復制、具規模”為指引，目前已經研發至第四代產品。新城在城市配套、客研和招商領域有著精準的研判能力，位於龍泉的成都新城吾悅廣場和位於武侯新城的成都武侯吾悅廣場，皆坐鎮熱門發展區域，解渴區域百萬級配套需求。成都新城吾悅廣場是龍泉第一個真正意義上的商業綜合體，匯聚周邊200萬人生活需求於一身，新城控股集團2017年第四季度簡報顯示其出租率高達100%，年租金及管理費收入達4860萬元。
2、住宅鋪開 升級城市動力
目前新城已經完成天府新區視高、青白江、龍泉、簡陽、新津等區域的佈局。南拓（天府新區）、東進（簡陽、龍泉驛）、國際樞紐（青白江）、人文之地（新都），新城的每一步，都暗合了城市的發展思路與規劃，並顯示出精準研判能力：比如新城成都一號作品新城·悅雋天府就位於天府新區視高板塊，佔位城市規劃先端，結合天府新區及視高經開區規模產業，聚合城南外溢加大學城人口，多點研判，精準佈局。中優方針下，開拓新興板塊的房企不少，但能在這麼短時間完成如此廣泛佈局的只有新城一家。
新城的成功秘訣在於其強大的合縱連橫能力。新城控股2017年9月-2018年2月月報顯示，半年時間裡新城在川與綠地、萬科、美的、京漢置業等房企合力，通過合作方式增加土地儲備42.53萬㎡，支付土地價款12.37億元。在土拍規則升級，拿地門檻提高的現在，新城精準判斷收併購市場的潛力，順利完成“彎道超車”。
關於幸福：天府新區純墅居尺度
在新城眼裡，城市的幸福感，歸根結底還是需要體現在對產品的雕琢上。“從客戶的角度出發，思考空間、思考建築、思考園林、思考社區、思考產品與城市的關係，以及這些綜合因素面對不同的客群所應體現出的均好性、包容性、價值感”是新城秘而不宣的產品秘訣。
（新城·悅雋天府效果圖）
因此，新城控股在天府新區視高規劃出純墅居尺度，並用行列式保證每戶獲得同樣好的日常和大體相同的通風，保證了別墅部分的居住私密性；高層組團則退出300米雙十字軸心景觀，使得高層亦可推窗見綠；洋房部分位居組團核心，可盡享雙中庭景觀。
作為新城送給成都的一號作品，位於天府新區視高板塊的新城·悅雋天府是新城幸福之“芯”的完美結合：坐鎮天府新區軸心，多家千億房企在此圍合；周邊涵蓋1湖2山3公園，無法複製的自然環境高度；300米雙十字軸心景觀，片區僅有的純墅居佈局……
實際上，從品牌加持到區域拓局再到產品立足，新城控股2018年將帶給成都市場的新玩法遠遠不止，對此銳理君也暫且留下以下懸念，下期為讀者一一解答：
1、“軸+心”的佈局思路下，新城2018年首秀項目新城·悅雋天府暗含著哪些不為人知的市場預判？
2、從城市核心到生活中心，新城控股的張力如何展現？為何天府新區的品質生活是由新城掛擋起步？
3、品質與價格的二元邏輯下，未來產品的高溢價如何快速變現？
更多解答，敬請期待。
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