12：房屋沒有取得建設工程規劃許可證，房屋租賃合同無效

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裁判要點：

1、取得建設工程規劃許可證是進行合法建設的前提，也是判斷是否為合法建築的標準，租賃房屋未取得建設工程規劃許可證情況下，租賃合同應當認定無效。

2、合同被認定無效後，不再涉及違約和解約的問題，合同中有關違約金和解約賠償金的相關條款不再適用。

3、《中華人民共和國合同法》第五十八條所稱“對方因此所受到的損失”應限於信賴利益，不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。

案例依據：

最高人民法院 (2017)最高法民終171號浙江銀泰投資有限公司與包頭市中冶置業有限責任公司房屋租賃合同糾紛案。

簡要案情：

原告：浙江銀泰投資有限公司（以下簡稱銀泰公司）；

被告：包頭市中冶置業有限責任公司（以下簡稱中冶公司）；

2011年6月22日，中冶公司作為出租方，銀泰公司作為承租方簽訂《房屋租賃合同》，約定中冶公司將房屋出租給銀泰公司；中冶公司應當在2013年12月31日前向銀泰公司移交租賃房屋；銀泰公司應向中冶公司支付租賃保證金500萬元；中冶公司遲延交付租賃房屋，則其應按每日5萬元向銀泰公司支付違約金；遲延交房超過12個月，銀泰公司有權解除《租賃合同》，中冶公司應一次性向銀泰公司支付解約賠償金1.3億，並且應當賠償銀泰公司為主張權利而產生的律師費、訴訟費等合理費用，合同還約定其他事項。

2011年8月18日，銀泰公司向中冶公司交付租賃保證金500萬元。2013年12月10日，銀泰公司催促中冶公司依約交房。2014年8月13日，中冶公司向銀泰公司退還租賃保證金500萬元。

銀泰公司於2015年10月30日向中冶公司發送了《解約通知書》，宣佈解除《房屋租賃合同》，並要求中冶公司支付遲延交房違約金3365萬元和解約賠償金1.3億元。

涉案《租賃合同》中房屋地塊至一審法庭辯論終結前未取得建設工程規劃許可證。

銀泰公司起訴請求：1.判令中冶公司向銀泰公司支付遲延交房違約金3365萬元；2.判令中冶公司向銀泰公司支付解約賠償金1.3億元；3.判令中冶公司承擔本案全部訴訟費，並賠償銀泰公司為處理本案糾紛而發生的律師費、評估費等合理費用55.4萬元。

內蒙古高級法院一審判決：一、中冶公司於判決發生效力之日起三十日內賠償銀泰公司損失3586849元。二、駁回銀泰公司的其他訴訟請求。

最高人民法院二審認為：

本案中，根據雙方提交的證據以及一審法院向包頭市規劃局稀土高新區規劃分局核實的情況可以認定，沒有證據證明在一審庭審辯論結束之前，案涉地塊建設項目已經取得了建設工程規劃許可證，即《房屋租賃合同》約定的租賃物既未建成，也沒有取得合法的建設手續，這種情形下，《房屋租賃合同》應當認定無效，一審判決對此認定並無不當，銀泰公司關於此點的上訴理由不成立。

關於延遲交房違約金和解約賠償金應否支付的問題《房屋租賃合同》認定無效後，不再涉及違約和解約的問題，有關遲延交房違約金和解約賠償金的相關條款不再適用，故銀泰公司有關中冶公司應支付遲延交房違約金和解約賠償金的訴訟請求不能成立，一審判決對此認定並無不當，銀泰公司關於此點的上訴理由不成立。

關於中冶公司應否向銀泰公司賠償損失及損失數額如何確定的問題。

《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

本案中，根據《房屋租賃合同》第2.3條和第11.11條約定，中冶公司保證和承諾“租賃房屋為合法建築，具有中國法律規定的審批合格手續”、“擁有對租賃房屋範圍內的合法開發權”，現《房屋租賃合同》因未取得建設工程規劃許可證而被認定無效，是由於中冶公司未實現上述保證和承諾所致，故中冶公司對於合同無效負有全部過錯，應當賠償銀泰公司因此所受到的損失，中冶公司關於其不存在過錯、銀泰公司存在過錯的主張不能成立。

關於賠償數額《中華人民共和國合同法》第五十八條所稱的“對方因此所受到的損失”應限於信賴利益，不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。銀泰公司所提交的評估報告，是對其在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益的評估，不能作為認定合同無效後損失賠償數額的依據，故銀泰公司關於應依據該評估報告認定賠償數額的主張不能成立。

另一方面，因銀泰公司已向中冶公司支付了500萬元履約保證金，在中冶公司佔有此500萬元期間，銀泰公司遭受資金損失，故對該部分資金損失中冶公司應予以賠償。一審判決參照民間借貸的相關規定，酌情以500萬元為計算基數、以中冶公司佔有該500萬元的期間為計算期間、參照24%年利率計算損失賠償數額並無不當，中冶公司關於此點的上訴理由不能成立。

關於律師費、評估費。雖然《房屋租賃合同》第11.8條對其負擔有約定，但在《房屋租賃合同》被認定無效的情形下，該條款不再適用，故一審判決對該兩項費用沒有支持並無不當。

綜上，最高院二審判決：駁回上訴，維持原判。