最近一段時間，房地產市場可以說是幾家歡樂幾家愁，一方面，燕郊的房子遭遇腰斬，很多地方的房價已經跌去一半以上，另一方面，各大搖號城市可以說是火爆異常，如果你沒有全款都不好意思說自己要買房了，然而，在硬幣的另外一面，各大商業銀行卻在瘋狂上調房貸利率，很多人都在問為啥不差錢的銀行都不願意給房地產放貸了？
一、房貸利率大漲的18個月
在中國紅紅火火的房地產市場中，到底誰才是中國擁有房子最多的人，肯定不是大家口中的那些“房叔”“房姐”們，而是中國的各大商業銀行們，為什麼這麼說，因為大部分中國人買房其實都不是全款買房，絕大多數人使用的都是抵押貸款，所以從某種意義上來說，中國最大的房地產持有者絕對不是所謂的購房者，而是大多數的商業銀行們。
由於房地產信貸的貸款金額大，貸款週期較長，風險較低曾幾何時是中國各大商業銀行最青睞的信貸類型，不少商業銀行甚至可以說是以房貸起家，成就了自己的銀行賺錢大業，然而最近一段時間以來，向來喜歡房貸的商業銀行似乎轉性了。
根據中新經緯的報道，融360監測數據顯示，2018年6月全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當於基準利率1.151倍，環比5月上升0.71%，同比去年6月首套房貸款平均利率4.89%，上升15.34%。目前全國地區銀行正常放寬利率多以基準上浮為主，具體上浮水平仍因個人資質及銀行而異。
具體來看，6月全國533家銀行分(支)行中，有169家銀行首套執行基準利率上浮10%；164家銀行首套執行基準利率上浮15%；116家銀行首套執行基準利率上浮20%；25家銀行首套執行基準利率上浮25%；16家銀行首套執行基準利率上浮30%，本月執行基準上浮20%及以上銀行數增多。6月19家主要銀行首套房貸利率最低為基準1.088倍，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行國有四大行首套房貸利率已較基準利率上浮15.2%水平。
中新經緯算了筆賬，以最新全國首套房貸平均利率5.64%貸款100萬元、30年等額本息還款計算，總支付利息約為107.50萬元，要比去年同期累計多還16.7萬的利息。
這是為啥，為啥銀行都集體翻了臉，難道銀行們集體不喜歡房貸了嗎？
二、為啥不差錢的銀行不願意給房子放貸了？
那麼，面對著商業銀行對房地產收緊了錢袋子，所有人都會覺得難不成銀行現在差錢了？所以收緊了銀根，不給房地產市場放貸了，然而似乎事情不是那麼回事，我們首先從一個很顯眼的數據來說明問題，最近一段時間我們看到中國最大的貨幣基金餘額寶的收益水平在不斷下降，已經降到了不足3.7%的地步，如果進一步下降的話，估計存一萬塊在餘額寶的朋友，每天連一塊錢都拿不到了，其實貨幣基金就是最簡單的市場流動性晴雨表，當市場缺錢的時候，貨幣基金的收益就會上升，如今貨幣基金的收益如此之低，可以說流動性應該是不緊張的。
而數據層面更能說明問題，7月5日定向降準落地後，銀行間質押式回購7天期限利率(DR007)加權平均利率，一度下行至央行7天逆回購招標利率2.55%以下。值得注意的是，7月6日，DR007為2.45%，已經下行至央行7天逆回購招標利率2.55%以下。這是自2015年四季度以來的首次。銀行間質押式回購7天利率是判定銀行流動性的重要指標，如此低的利率代表了銀行其實一點也不差錢。
還有一個佐證就是，7月2日央行官網發佈公開市場業務交易公告稱，目前銀行體系流動性總量處於較高水平，可吸收央行逆回購到期等因素的影響，央行今日不開展公開市場操作。
那麼既然銀行不差錢，那麼他們不願意給房地產市場放貸又是因為什麼呢？
一是把錢放給房地產銀行也沒譜。作為金融機構，商業銀行的存在目的是經營風險，但是這種風險是必須要在可控的範圍之內了，國家早就為房地產市場定下了主基調：房子是用來住的，不是用來炒的。監管層如此明確的態度，讓銀行其實早就心理有數，除了正規的房地產信貸資金之外，其他所有的金融產品只要違規進入樓市都是國家的打擊對象，無論是銀行委外，還是房企信託，再像首付貸、消費貸，都是嚴格控制，這樣控制的結果其實在很大程度上讓房地產市場的流動性出現了明顯的下降，房地產市場呈現出有價無市的格局，這種格局的出現導致了市場流動性的降低，銀行出於資金安全的角度考慮，也不敢把錢貸給流動性不足的市場，否則一旦出現違約事件，自己即使要拍賣房產資金回籠也並不容易。
二是銀行的資金成本並不低。為什麼之前商業銀行願意大量放貸給房地產，這是因為銀行可以用非常低的成本吸納存款來為自己所用，既然存款來的融資自然也就不在乎多放點少放點，然而貨幣基金的快速發展讓商業銀行吸收存款的成本與日俱增，截至2018年1月底，國內貨幣基金總量高達7.3萬億元，根據貨幣基金最大的餘額寶為例，其成本至少是3.7%，這和銀行活期利率只有0.35%的活期存款相比，這個成本可著實不低。再加上，個人購房貸款的期限普遍在10年到30年之間，流動性非常差，再加上資管新規的政策影響，銀行難以進行期限錯配，自然也就不敢那麼輕鬆地發放長期的信貸了。
三是給房地產房貸真心不賺錢。很多人都會覺得，我的房貸利率已經非常高了，平均能有4%到5%呢？這樣都說不賺錢，銀行是不是沒有良心啊？我們再來看一個數據，6月份，新發放的單戶授信500萬以下小微企業貸款利率的平均水平為6.42%，比上年末下降0.13個百分點，這是國家反覆降低中小企業貸款利率之後的結果，而很多銀行的信貸利率甚至更高，今年以來各家企業都處於一個資金鍊較為緊張的狀態，如果把一筆放給房地產市場的資金放給中小企業，那麼一年光利息就能夠賺一個點以上，銀行也是逐利的。
隨著國家房住不炒理念的貫徹實施，房地產市場調控可能會進一步加碼，那麼房貸難的問題還有擴張的可能，這一點非常值得關注。
作者：上游財經專家顧問，財經專欄作家，財經評論員。
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