撰文|毛豆 本文约5000字，阅读需10分钟
毕业季，又有一批大学生走出校门，漂在北京。
租房成为他们进入社会后面对的第一道难题。
自去年大兴西红门火灾后，北京房租价格一直呈上扬趋势，
房小旗粉丝圈内也有大量关于租房问题的讨论。
在此，笔者起底当下最有名号的房屋租赁品牌——链家自如。
期望这篇文章能够引起大家对近几年房地产租赁市场变化的认识和反思。同时，试图给未来房地产租赁市场的良性发展找到更好的路径。
一、自如友家——发迹于乱世
王文，成为一名“自如客”已经有一年的时间。
他在北京金融街工作，公司位于二环附近，本人则租住在距离上班地点约12公里的南四环自如公寓。
像王文这样的“自如客”，即租住在自如里的租户，在全国范围内如今已有120万之众。
而自如友家，则是全国最大的房地产居间服务商——链家旗下的著名的房地产高端租赁品牌，也是左老板手中的一棵摇钱树。
自如的品牌名声在一线城市并不亚于链家本身这个巨大的金字招牌。在北京等地房屋租赁市场上，自如的大名如雷贯耳。租房找自如，也成为很多年轻人的心声。
众所周知，链家在房地产居间服务商中脱颖而出，最重要的原因就是其对于房屋出售者的维护较好，与房屋出售者达成了良好的合作关系。
在北京上海等一线城市的居间服务市场群魔乱舞之时，链家通过这个“独树一帜”的工作风格迅速抢占了房地产中介市场的大半份额。
可以说链家教会了市场如何进行房地产居间交易服务，他的模式是存量房交易市场从起步晋升到1.0版本的标志。
二手房居间服务在链家等企业通过几年时间努力下，才取得了一定程度的规范化、规模化、标准化。
但在存量房租赁市场，北京上海等城市依然是混沌不堪。由于房屋租赁市场处于初步发展的阶段，黑中介、小中介比比皆是，众多租房客被这种无良中介折磨的痛不欲生。小旗在在北京，租房是一场生存试炼也提到了黑中介的所作所为。
租赁市场再次等待着救世主的横空出现。
二、自如友家——新王终登基
租赁市场在城市发展扩大过程中必定出现一定程度的分化，由于公共建设的逐步推进，大城市中的功能分区和商业分区日渐形成，多样化差异化的租赁需求就在市场中亟需满足，所以市场的混乱发展让链家嗅到了商机。
2011年5月链家成立了自如事业部，自如品牌正式出现。租房者通过自如手机APP下单签订房屋租赁协议，之后一系列的租赁手续包括付款等，多半在网上进行。
彼时的链家在北京的房地产居间服务市场取得了较大优势，以掠食者的姿态占领了半壁江山。
作为行业老大，链家手中掌握着大量的存量房资源，这也是核心竞争力。
2011年，房地产已经成为投资者获利的重要工具，业主在买房后不仅仅局限于自住，而更期望于不动产的升值和其他财产性收入。
房租的获得成为很多投资者稳定的收入来源。当时的市场，也确实大量存在着已经买卖交易完毕却无人居住的房屋。
在此背景下，基于链家与业主之间达成的良好合作关系，链家提出了不动产托管业务。业主在购买房屋之后，通过口口相传得知了链家存在这样的房屋托管服务，且房屋托管费用也和当时租赁市场获得的利润相当，业主肯定更加乐意将本来就用于投资的房屋整体托管给链家，链家因此获得了大量存量房的使用处置权。
在获得大批房子使用处置权之后，链家针对市场进行了详细的调查分析。
首先在充分考量到当前房地产租赁市场混乱不堪的事实之后，链家决定对其拥有的已托管存量房进行简单包装，使得房子本身达到拎包入住的基本要求：
1.在装修风格上以简单素雅的北欧风为主。如此包装之后迅速确立了自己产品形象，迎合了大量短期内无购房资本却亟需住房品质的年轻人品味需求。
2.打造高端品牌形象。在租赁价格上，因为链家拥有大量门店，在经过对门店附近租赁市场价格进行详细调查之后，确定了极富有竞争力的租赁价格。虽说较小中介、黑中介的房屋租赁价格有一定的价格差异，但是以提供较高档次生活品质的手段及噱头，迅速抢占了当地的房屋租赁市场。
可以说，链家前期积累的优势在自如友家品牌运营中得到了充分体现，在抢占市场过程中占得先机。
2016年，自如从链家剥离，全面独立运营。
数据显示，截至2017年底，自如进入北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客，管理资产价值超过6000亿元。
2018年1月自如宣布，获得40亿元人民币A轮融，这是自如的首次融资，也刷新了国内长租公寓行业单笔之最。据悉，此轮融资后，自如的估值超过200亿元人民币。
自此，卖房找链家这句广告词之后，租房找链家自如也成为了市场内极富辨识度和共识度的广告潜台词。自如俨然成为了租房市场的王！
三、自如友家——最会权术的王
前文提到在链家占据了二手房交易市场主导地位之后，其优势在自如狂飙突进的占领市场中发挥了重要作用。
但在市场的刀光血影中，自如友家为了巩固王的地位，不断分割市场领地，一步步创造更大价值和利润。
自如友家创造价值的主要方式，在笔者看来，无非是以下几个方面：
1.房屋隔断，创造新的利润空间。
是的，你没看错，号称打造高端租赁品牌的自如也在打隔断，但方式与以往不同。
众所周知，在过去相当长的一段时间内，小中介和黑中介通过对手中存量房进行毫无限制的分割隔断，再单间出租，创造了大量的利润空间。但是这种粗放式的经营模式，不断消磨着消费者的耐心。
虽说租赁市场中，价格敏感是整个体系中最重要的方面，不过，链家并没有无节制的对房屋进行分割隔断，只是通过对房屋的公共使用部分进行分割，进而创造相应的利润。这一点，不得不佩服自如把权术玩到了极致。
通俗的说，通过自如的分割，一个两室一厅的房子变成了三间具有独立居住空间的屋子，形成了一个所谓的三室零厅的概念，那么在对房屋整体结构没有大的破坏前提下，这凭空变出来的一间居住空间就是链家主要的租赁收入来源。
在这方面，链家充分利用了中国人普遍的居住概念，就是租房就不是自己真正的家，或者说中国人并没有与别人在同一间房屋内分享公共空间的习惯。
所以，有没有客厅，“自如客”并不在意！
正是由于这种习惯，链家在房屋分割过程中就让客户被动默认了这样的情况——这个房屋没有公共空间。
租客更多的就是回到出租屋，将屋门一关，在自己的小世界里面尽情生活。同一屋檐下，却老死不相往来，正是自如友家实际使用中最普遍的情况。
如果说存量房市场中的空间隔断创造了链家在租赁市场中的主要利润，那么在自如友家品牌确立不久之后，链家就将目光盯在了可以改造的大面积居住空间上，自如寓的概念也就此形成。
实际上，笔者通过分析发现，自如寓相对比自如友家在存量商品房市场中的模式，是一种更大范围的升华。那就是全面侵占租户的公共生活空间，通过对可利用的多单元大面积居住空间的分割，形成了大型群租租赁联合体。
一间间小屋子就是独立的运营单元，而在这个大的租赁联合体中生活的人们，是不太可能甚至主观上并不愿意去和所谓邻居打交道的。自如寓是将分割出租运用到了极致，这其中不仅仅有商业运营的功劳，更是得益于国人传统思维短板。
2.长期托管，通过市场反应创造合理的套利空间。
人们为什么愿意将自己持有的房屋完全放心的托管给链家这个居间服务商呢？
其中不外乎有以下三点原因：
（1）相信链家信誉担保，让业主们相信签订长时间的委托合同，能够让自己获得合理稳定的租金回报；
（2）相信链家的品质服务，承诺在房屋托管过程中对房屋的主体结构进行尽力保持，即使是做区域分割也不完全破坏房屋的整体框架；
（3）相信通过链家服务机制，让业主能够在房屋托管过程中有较好的退出选择，最大限度让业主在房屋买卖交易中不受到过多限制。
这样的服务和保证有哪个业主不喜欢呢？省心贴心能够获得他们预期范围内的租金回报，对于以不动产升值套利为主的业主和投资客而言，这有极大的诱惑性和迷惑性。
所以链家基于这种情况，往往和不动产业主签订较长的房屋托管合同，两到四年甚至更长的房屋托管合同比比皆是。
实际上，房屋租赁市场是对价格及其敏感的，由于城市的迅速发展，整个房地产市场中的租赁价格会随着城市的进步而水涨船高。
而这一部分房租上涨的利润，链家是不会与业主进行分成。所以通过房屋托管及房屋租赁的时间差，自如获得了巨大的利润差值。
在每一份具体的托管合同中，业主在托管前两年获得了和市场租赁价格较为匹配的租金收益。但随着托管时间轴的拉长，业主托管租金收益就和市场实际租金收益产生较大的差值，自如对这部分价格的侵蚀可以说是十分恐怖。
3.退出成本转嫁，创造更多利润。
链家对业主的房屋托管机制，充分预估到了房屋买卖可能导致提前结束托管，从而造成利润收益预期减少的情况。
于是，链家在房屋买卖居间服务过程中往往会向潜在卖家告知目前房屋处于出租阶段以及租金回报率相当丰厚。
如果房屋新业主同样对房屋托管感兴趣，那么链家会跟新业主进行房屋托管新合同的商谈。
如果房屋新业主购房目的是自住或其他用途，不再选择执行原业主和链家之前的房屋托管合同，那么链家会按照房屋托管合同收取较高金额的托管违约费用。
在房屋交易过程中，这部分托管违约费用，链家自如会在居间交易中声明，是由于买家执意购买房屋导致的违约，这部分违约成本应由新业主承担。于是违约费用就成为了房屋原业主和潜在买家谈判的筹码，进而提升房屋交易价格。
实际上，这部分房屋托管合同违约金，自如作为居间服务商是一定能够拿到的，无论是房屋原业主支付还是新业主支付，这部分收益一定是会落入到链家口袋当中。
但如果房屋原业主经过自如的吹风之后，认为由于房屋交易产生的房屋托管违约金应由买家承担，那么房屋业主会基于保护自己的目的提高房屋售价，再经过链家来回吹风，促使房屋交易价格有一定程度的提升。
那么，聪明的链家就会在居间服务中获得更多收益。众所周知，链家的中介费用按照房屋成交价的一定比例（北京为2.7%）收取，房屋成交价格越高，链家就会获得更多中介费。
千万不要小看这微不足道的增幅，聚沙成塔的道理链家一定明白。
更何况，这部分房屋成交的溢价，实际上是由所谓违约成本转嫁造成的，链家等于在房屋居间交易中，抽走了两份费用，这不可谓是不高明。
事实上，自如友家品牌在存量商品房居间交易中的套利模式，一定是能够在自如寓的模式中进行实现的，而这种利润实现无外乎以上这几点。而由于自如寓利用的房屋面积本身就很大，绝大多数属于公建项目而不是民建项目，在房屋交易中这种大标的项目往往收取的居间服务费用会更多。
所以我们可以有理由相信，若链家是通过房屋托管模式进行自如寓的经营管理，那么在该公建项目未来进行买卖交易时，链家将获得更加可观的利益。
四、自如友家——终归向何处
不可否认的是，自如友家品牌的创立和运转，是链家在房地产租赁市场做出的巨大的有意义的突破，在整个房地产市场有着无法超越的功绩和意义。
1.链家运营自如友家品牌，对过去混乱不堪的房地产租赁市场进行了良好的整治和整合，在房屋租赁安全性、可操作性、社会稳定性上起到了巨大的作用。
2.链家通过运营自如友家，大量减少了房屋空置率，成为房住不炒政策上的实际先行者。正是自如友家的存在，让空置的存量房能够良性运转起来，这在房地产市场发展过程中有着不可磨灭的功绩。
3.链家通过运营自如友家和自如寓，不仅充分盘活了已控制的存量商品房，也通过合理加工，将部分公建项目进行改造，充分利用了社会闲置资源，创造了社会价值。
4.在运营房屋租赁品牌过程中，链家充分运用了社会资本、银行资本、信托基金资本，通过良好的资金运作，创造了一定收益，给未来中国房地产租赁市场提供了良好的发展模式和范本。
以上这四点，可以较为全面的概括链家在运营存量房屋租赁市场中的功绩。
同时，我们不得不对链家发展过程中的部分问题进行分析。
1.房屋隔断套利问题。
去年冬天，发生在西红门镇新建村农民自建群租房的火灾，给整个存量房租赁市场敲响了警钟。政府部门在群租房整治过程中，将相当一部分链家运营的自如友家项目的隔断部分进行强制拆除，并限定链家在未来运营存量房租赁过程中不得通过房屋隔断进行大额套利，这对链家来说可谓是失去了最大的房屋租赁套利空间。
在这方面，笔者必须要为有关部门的果断处置叫好，因为房屋隔断出租确实有着较大的安全隐患；同时，拆除隔断，还原房屋中原有公共空间，能够更好保证使用者的用户体验，让出租屋更像一个家，其实这也符合自如友家中“家”的概念。
2.房屋整理过程中存在施工劣质、管理劣质、即装即住等问题。前文提到链家在运营存量住房租赁的过程中，是需要升级房屋内既有的装饰装修，以便达到合适的租赁标准。
但是在实际操作过程中，链家对于装修成本的把控过度，造成了房屋装修质量较差、房屋装修产品危害租客生命安全的行为。之前的“甲醛事件”也一度让自如在舆论风口浪尖上飘摇。这为链家自如今后的工作敲响了警钟。
3.链家的经纪人员准入门槛较低。目前链家经纪人员水平参差不齐，在处理与租客的关系上时常发生过度的冲击行为，这样不利于保护租客的合法权益。链家应在房屋交易过程中，要进一步规范房屋经纪人的从业导则，形成良好的平衡机制，不仅仅要维护业主的利益，同时也要维护房屋实际使用者的利益，这种平衡关系是链家在今后工作中务必需要加强的。
令行禁止，那么链家务必要创造新的运营模式来获取足够的利润。在未来的发展中，链家不仅要经营好自如友家项目，更应该创造发明新的房屋租赁品牌，形成差异化的租赁市场，这样能够精准的锁定客户需求，能够获得更大的企业效益和社会效益。
同时，进一步完善社会资本的利用模式，在盘活存量房市场的同时进一步盘活社会资本、民间资本，创造更大的经济价值和社会价值，是链家作为中国房产居间服务龙头老大需要着力推进的。
自如，让租客更自如，让业主更自如，让社会资本更自如。链家这家居间服务商，在房屋租赁市场上，还有很长的路要走。
但，终究，前途一片光明。
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