100度的凉水
香港的楼市价格连续18个月上涨，在全球也属于极端的案例，主要原因如下：
一是香港政府对土地供给控制较为严格，导致可供应土地持续紧张，所以很多香港的楼盘都是非常密集的超高楼盘，而且户型基本以小户型为主，为何香港政府不提供更多的土地呢？很有意思的是曾经政府想开发更多的廉租房，但是所谓的环保组织力量进行反对，而参加环保的人大都是没房子的底层人士；另一方面，地产商四大家族也在游说政府维持紧供给也是一个因素。
二是近些年来香港的商务人士越来越多，尤其是内地的富豪在香港置业成为主流趋势，进一步抬高了市场价格，导致市场预期越来越高。另一方面，香港银行鼓励客户贷款买楼，首都20%即可，而贷款利率也非常的低，目前基本在百分之三以下，所以中产精英人士都愿意投资香港楼市，这和香港制造业以及科技产业空心化有直接关系，值得投资的地方并不是很多，所以买楼成为首选。
目前看香港的楼市蕴含了巨大风险，美元的持续升值导致港币贬值，资金流出问题开始显现，之前2008年和1997年香港楼市都发生了暴跌，因为资金的进出过于自由，我们也看到李嘉诚抛售香港楼市的行为，也是基于看到香港楼市的泡沫化问题比较严重。
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数据显示，香港房价连升十八个月，十月份再创新高，但按月升幅收窄至百分之0.2。与此同时，香港获得2017全球房价最贵的十大城市的殊荣，全球排名第二，房价最高5万美元，仅次于人口密度大，且寸土寸金的摩纳哥房价。
对此，有专家发出警告，在香港，20平方米豪宅需要花费100万美元，一般人在香港一辈子也住不上自己买的房子。受到房价上涨的影响，租金指数亦继续创新高，9月报186.5，已连升10个月。从长线来看，高房价会影响到本港经济发展和社会稳定。
面对香港房地产的持续上涨，香港的监管机构也频频使出“辣招”予以调控。就在稍早之前，5月12日，金管局就地产发展商连番高价买地，并以高杠杆为地皮融资，金管局收紧本地银行对发展商融资贷款比率的上限，并且要求银行对提供高成数按揭发展商的信用风险承担预留更多资本，以防地价不断推高。
那么香港房价为何会面对“辣招”屡调屡涨呢？一方面，外来资金大量拥入香港楼市。随着北上广深楼价步步逼近香港房价，很多内地“金主”发现，其实香港的房子比想象中便宜。对于内地购房者来说，只需要卖掉内地的一套房子，就可以全款在香港买一套不错的公寓，每月租金绝对不低于2万港元。
另一方面，香港的房贷利率实在太低。比如，一座千万豪宅，首付只有200万，剩下800万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息2.5%计算，还款20年，一共要还的总利息开支在217万左右。香港的房贷利率要远比内地的房贷利率低得多。这样就会促使投机投资性购房者进港置业。
尽管香港房价不断飙升，就连金管局频出“辣招”也阻止不了。不过，多数香港人还是对现在的高房价心有余悸，因为香港房价并非“只涨不跌”，也曾经有过“大起大落”的痛苦回忆。
这些年来，香港楼市泡沫吹了破，破了又吹，当地居民被折腾的够呛，尤其是兢兢业业供房的香港小市民。他们更希望香港的房价波动跟着经济趋势走，少一些杠杆泡沫，多一些居住属性。那么现在问题来了，香港房价的“大起大落”给我们带来啥启示呢？
首先，任何商品只要披上了金融外衣，就会成为难以驾驭的马车。不管是1997年前的香港楼市，还是现在。香港房价的大起大落主要还是滥用杠杆。试想，如此低利率、低首付，谁还愿意租房居住？而不是买房抢购呢？
香港的房贷首付只要2成，房贷利率只有2.5%，如此高的杠杆率，怎能不吸引全球投资者的贪婪的目光？又岂能不成为内地炒房者的首选之地？
所以，尽管香港金管局一再出“辣招”调控楼市，但是没有按住“高杠杆”这个命门，调控效果当然不会好。反观内地各城市，之前还有很多房贷打出首付2成甚至还有“零首付”旗号，这等于把杠杆弄到无以复加的地步。而美国的次贷危机就是高杠杆惹的祸。所以，“高杠杆”虽然能短期促进房产销售，但对于房地产发展“百害无一利”。
再者，过高房价必然会吞噬启动消费的能力，使整个经济面陷入通缩状态。众所周知，西方国家房贷一般占工资收入的30%，因为拿过多的收入去支付房贷，很可能会引发消费能力大幅下降，其后果就是经济萎缩，产品卖不出去，库存增加了，裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。而当年香港，房贷七八成的比比皆是，风险更是达到前所未有高度。
贷款额度越高，意味着越没钱消费，普通人消费的钱越来越少，消费不振，意味着市场上公司收入普遍降低，公司收入低则意味着社会普遍收入下降，那么人们就更还不起房贷。如此，因无力供房而不得不降价，房价便会下跌，楼市也因此出现崩溃。
再来反观内地，今年1-9月份中国的消费物价指数依然低迷，CPI增速长期低于2%以下。而食品价格、猪肉蔬菜价格指数却仍在低位徘徊，这是一个不好的信号。老百姓的钱都被支付房贷、租金等，没钱消费就意味着市场需求不旺，顾客买不动，企业业绩就会变差，最后只能裁员或关门，从而触发经济危机。
最后，香港经济过于依赖房地产，经济结构转型良机一次次丧失贻尽，近年来香港在国际贸易中的竞争力正在走下坡路。正因为房地产业对香港经济起着举足轻重的作用。所以港府在调控房地产泡沫时也显得过于犹豫不决，殆误了楼市调控绝佳契机。
再看我们内地，随着房地产占据地方经济的比重越来越重，各级地方政府对房地产的依赖性越来越高。因为长期的赚钱效应，投资者也更愿意把资金投向房地产领域，这就造成其他行业的空心化现象严重。当房地产泡沫一旦出现破裂，其他行业又难以挑起重担，经济就会长期陷入疲弱状态。
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纠正一下，此问题是去年11月问的。目前政府系列新措施后，特别是空置税的出台，香港楼市出现了降温的迹象。 上周末，香港房屋仅3套成交，环比下跌78.6%，创今年以来的周销量新低。 
二手房市场，除政府政策影响外，一手新盘也抢去大量客源，开发商积极推盘及提供各种优惠吸客，害怕卖不了而成空置房。目前空置的二手房老板担心不少。
世界贸易摩擦、经济不明朗等因素，买房家庭也变得更加审慎。 6月29日，港府宣布了六项新的房屋政策，包括将政府资助刚需（俗称“居屋”）的定价与市场价格脱钩，并以申请人家庭月收入低于39000为标准的家庭，定价由目前评估市值的70%降低至52%。 也就是说100万的房子52万即买得。 长时间看，空置税等一系列新措施将有助于稳定楼市，开发商会更改方法，由价高改为"量高"，而买地会更慎重。将空置税计算在成本之内。为了加快销售速度，开发商会倾向于推出中小型的房子，从而减少空置税带来的额外风险。
目前兴建中的住宅平均面积已缩小不少，只有600平方英尺,比2013年平均面积1022平方英尺缩小40%。
目前利率上升及楼市周期较后阶段，存在一定的风险。一旦楼市逆转时,这些推出的措施会加剧跌势,引发楼市下跌。
如果外围经济更加不明朗或贸易摩擦进步升级，股市也变得波动，都可能对楼市带来冲击，必竟香港与世界联系更密切。
如：1,美联储于6月中宣布加息0.25%，已经是近三年以来的第7次加息了，尽管香港银行业仍按兵不动。但汇丰、中银等多家龙头银行已相继提高存款利率，市场人士认为银行希望借此锁定资金成本，从而为提高住宅按揭利率做好准备。利息上涨颇受按揭影响。
2,现在内地共享办公空间进入香港。写字楼空置率也跌至近10年最低，也吸引了众多的内地共享办公空间开发商进入港区。这样也竞争香港地产，影响继续上涨势头。
怡冉说事儿
作为国际大都市，不止是香港，全世界的都一样，除了金融行业就是房地产了，楼市再现疯狂时刻应该是有两种情况吧，要么实体经济不好，老板们都不愿做实业改做投资。要么实体经济很好了，手里有闲钱就往投资方面发展，我更相信的是后者。从中国这几年的的经济发展来看，转型还是比较成功，互联产业也是如火如荼，走出了2015年股价暴跌的阴影，相信未来会更美好。
时尚小网红
再次打脸那些看空地产业的人，也告诫那些一直持币观望，期望房价暴跌的人，房子永远都不会跌的，就算跌了也会加倍涨回来的，我相信新东方老总说的，以后房子会涨到2、30万一平米的。看看现在的不断增发和贬值的货币吧，唯有房子才是抵御货币贬值的唯一办法，至少对于普通老百姓来说是这样。
翔67365462
香港楼市升势疯狂，最重要是外资带动，本地立法無用，由於銀行多年低息，资金無出路，唯有炒楼房，但年尾美国加息，再加上政府的绿置居，白居二政策，有人卖盤离埸了，有人睇高地价政策的特区政府，怎会举起石头打自己脚呢，但情况千变万化，中央才是决策者，特区政府只叫你量力而为，似乎银主盤重现了，大家小心为上吧。
Germana
有需求就有市场，仅仅靠行政调控的手段抑制市场购买行为，同时在实体经济没有实质性的复苏前提下，国民高额储蓄存款又没有好的投资渠道，只能不断兴起乱炒热，其结果只能引起社会进一步不确定因素增多。
