买房，是和开发商斗智斗勇的累心旅程
你知识储备的提升，很难跟上开发商套路迭代的步伐
俗话说，买的没有卖的精
套路，不是欺诈
欺诈卖房，很LOW的行为
套路，更像是一种策略，心机
比如真话说一藏二
就能让你懵逼，扑朔迷离
当下武汉楼市，除了一些经典套路传承
根据形势所变，开发商又解锁很多新技能
在卖方市场，买家永远跑不到卖家前面
但我们可以通过开发商套路的演变
知晓开发商的小心思，以及他面临的真实境遇
房地产很多时候，就是这样
嘴上说不要不要，身体却非常诚实
区域价值不够，稀缺业态来凑
高低配，是武汉楼盘标签。
一个稍上规模的项目，开发商无缝融合“高层/超高层+洋房/多层”。
很长时间，多层、洋房，包括叠拼之类低密产品，是项目“利润奶牛”。
因为业态稀缺，有更高溢价。
这也是开发商高低配的出发点。
按这个逻辑，开发商推盘节奏——
先卖高层/超高层，把项目热度炒起来，低密产品放在后期推，给市场留下“房价一直在涨”印象，一派欣欣向荣。
现在不这么玩，尤其远城区板块。
很多开发商，第一次开盘，直接上低密高溢价产品，打头阵。
顺序的调整，其实有深意。
哥总结叫——区域价值不够，稀缺业态来凑。
远城区高层，主要针对刚需，价格高度敏感。
开发商心知肚明，板块区域价值，很难支撑这么高房价。
所以，与其直接上高层，面对市场质疑，不如先上低密，用低密稀缺性，模糊市场对板块的认知，忽略板块本身的资源配套，接受更高价格。
而低密产品，价格明显会高于一般住宅，又能拉高市场对板块的认知，掩护高层出货。
一石二鸟。
一个典型案例。
去年，雄楚大道有项目首次开盘。
高层+低密，一起推。
结果低密清盘，高层去化不理想。
很明显——
市场认可稀缺业态形式，不认可区域价值，高层产品价格和需求，错配。
在战争中学习战争，迅速调整策略。
武汉有个远城区板块，3家大牌开发商，即将排队开盘。
2个明确推盘节奏的项目，不约而同将最好景观、最稀缺业态的低密产品，作为首开主力货源。
进一步分析，哥猜测这个板块的备案价，在1.6万左右。
已经很给高价拿地开发商活路了。
同板块，有个老项目，捂盘坚挺多年，去年底开盘也才9000多。
该板块无大盘，二手房普遍在1.3~1.4万左右，现实条件很难支撑1.6万的价位。
低密产品先进去冲，把板块价格认知体系冲垮。
备案价不可能抬高，捆绑放你一条生路？
“限价”是武汉大小开发商最头疼的事。
地图上划一个圈，想一个气势磅礴的名字，开发商就要真金白银埋单。
但成本可以1万2，房价也只能1万2。
开发商幻想自己是“利益共同体”，有福同享；
实际只是“背锅共同体”，有难你当。
哥有不祥的预感——
2016年之后拿地的楼盘，减配+低劣施工导致维权，是大概率事件。
前段时间，某某在一个备受关注的项目，说了这么一句话——
谁规定开发商，就不能亏？
一句话，让盼星星盼月亮的开发商，内心凉凉。
所以动不动想提备案价，就是痴心妄想。
但是，总有缝缝可以钻。
去年，是个楼盘，都要捆绑精装，为湖北“成品房大计”出力。
逼得监管，不得不出台装修限价标准。
今年， 各种“加装、选装”层出不穷。
选装智能家居，选买黄金车位，买房前录音发誓，基本是3万+楼盘的规定动作。
现在，甚至有向2万以内楼盘“蔓延”的苗头。
再不扫一轮，买百把万房子的不锈钢，配置几十万智能家居的怪诞，马上就会出现。
开发商的理直气壮在于——
备案价我吃了这么大亏，各种捆绑，为什么不能放我一马？
你真以为武汉是北京、上海？已经不用看房地产的脸色？
开发商内部，有一种观点，武汉最大的“失误”，装修限价的单位，是平方米。
每平方米捆绑不超过3000元装修？
你说这么细干嘛啊，这不是给别人留下扯皮空间吗？
你定一个百分比多好？
比如装修价格，不得超过毛坯房总价的20%，所有东西一笔糊涂账，扯皮都找不到切入点。
真是梁静茹听到都要为你转身。
论小户型的死去
这一点，其实哥以前说过，今天想说更充分。
严格说不能算开发商的套路，但某种程度，却是武汉楼市最锋利的一把镰刀。
2011~2015年，是武汉楼市“黄金年代”。
成交量全国翘楚，房价涨幅就每年5%，城市波澜壮阔崛起，房价岁月静好。
这2年，发生什么？
行情？城市崛起？政策助威？
我们忽略，武汉房地产本身，已天翻地覆。
大家有一个普遍感受——武汉小户型越来越少。
这不是感觉，是事实，开发商从供给侧，彻底颠覆。
2017年以来，武汉60平以下户型供应缩减60%以上，144平以上户型增加75.7%。
今年上半年，武汉平均单套成交面积，107平。
房价越来越高，单套成交户型越来越大。
事实上，二环内很多楼盘，已经没有120平以下户型。
前几年，土地供应充沛+超高容积率+70/90政策，构筑武汉楼市基本特征——
品质一般但价格低。
遍地鸽子笼，卖不出高价。
现在，上述几大要素，唯一改变的是70/90政策。
70/90政策终结，武汉新房供应全面“大户化”。
武汉是高容积率城市。
这个你痛恨的指标，再加70/90政策，是武汉房价长期保持亲和力的关键。
他带来的结果是，武汉人，其实并不缺房子。
也几乎不把房子，当资产看，房子存在的意义，是提供美好生活。
所以这轮买房风吹来，很多买家入场，是追求逼格而来，试图彻底改变阶层。
大户型，低密产品，尤其大平层，最受用。
大户型比小户型贵，开发商一窝蜂推大面积段，小户型在三环内逐渐死去。
有开发商跟哥算过一笔账
二环内单价3万以上，90平总价300万+。
300万多万现金换90平小户型，有多少人会买？
市场匹配度很低。
干脆整个150平，500万，把购买力彻底掏空。
主城区新增小户型断供，他带来的直接效应，武汉主城区，单套房产门槛大幅度提高。
这是继政策、行情、金融放水之外，最直接拉升武汉房价。
小户型小时，是武汉房价“有点贵，还不够贵”的阶段性产物。
你认为房票很宝贵对不对，刚生了二胎是不是？
一步到位，是你很现实的出发点。
但注意，这仅仅只是阶段性的产物。
再过几年，当房价稳定在一个高位，面积段反转是必然。
一些不具备竞争力、没有核心产品力优势的大户型二手房、伪豪宅，是市场第一大鸡肋。
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