原標題：花式降價促銷頻出 是個盤行為還是樓市逆轉？
進入7月底的廣州樓市，多了幾分耐人尋味的感覺。
這邊廂，有樓盤賣出了比去年高1萬元/平方米的價錢，而且銷售行情還不錯；那邊廂，卻有樓盤悄然降價，暗地促銷。
廣州樓市如此這般，迷霧重重，究竟是個盤行為還是市場將發生逆轉的預兆？
貼息套現，開發商真的很缺錢？這盤一平米直接降了3000元！
最近，有在從化買樓的消費者表示，原本他的裝修款是按兩年分期付款，以減輕首付壓力。
誰能料到，近日開發商主動跟他溝通：“如果你有錢的話，剩下的裝修貸款能不能現在就還清。”為吸引他提前還款，開發商竟願意給出8%年利率給予補償。
開發商倒貼利息讓買家提前還貸，這確實不多見。
以“清尾貨”“推特價單位”等方式促銷的樓盤，近期也多了起來。
同樣位於從化的荔山雅筑，在7月推出“總經理特批單位”，雖然，絕大多數是低樓層產品，但單價1.51萬元起，比此前的便宜了1000元。
而出現特價樓盤最多的區域，還有此前銷量強勁、庫存量不多的黃埔區。
以中新知識城的龍湖·雙瓏原著為例，該樓盤6月29日的銷售均價為2.1萬元/平方米起，7月底清尾貨，多套98平方米左右的三房單位以200萬元左右起推售，摺合最低單價2.04萬元，比此前的降了600元左右。
長嶺居的珠江嘉園同樣在7月21日、22日推出10套特價單位，單價2.03萬元-2.28萬元，現場的價格表顯示，此前這批單位售價2.31萬-2.50萬元/平方米。
優惠幅度最大的當數同板塊的實地·常春藤，該盤早在7月初就推出25套特價單位，並以“特批員工保留房源”名義推出，單價2.57萬元-2.83萬元不等，高中低樓層均有，比此前的標價下降了大約3000元。
“銷售王”增城也出現了特價樓盤，位於掛綠新城的綠湖國際城推出了10套特價單位，單價1.6萬元左右，比此前的報價便宜了大約500元。
南沙也不例外，南沙水戀推出10套特價單位，單價2.13萬-2.41萬元，比此前便宜了大約2500元。
營運資金相對緊張！促銷樓盤目的只有一個：為求儘快回款！
上述幾個促銷樓盤都有共同的特點：特價單位不多、優惠期極短，一般只有一兩天，而且要求買家一次性付款或選擇商業貸款。
目的只有一個：為求儘快回款。
黃埔區還有一個樓盤低調推出一口價別墅單位，單價僅2萬多元，比去年年底的報價低很多，不過要求買家一次性付款。
“‘十一銷售旺季快到，開發商都想趕一批新貨在黃金週亮相。不過，想承建商或乙方單位幫你趕工，至少要把之前欠款付清才行。”一位與眾多開發商有長期合作關係的設計師說。
“所以，現在不少開發商都急推十來套特價房以解燃眉之急。”
廣東省房協理事、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，對於開發商來說，核心問題是資金問題。
持續的去槓桿、加息，讓不少開發商資金偏緊，即便拿到錢，資金成本也較高。如果開發速度慢、銷售週期長就會影響資金回籠進度。
直接降價誰都不想，因此，開發商就拿出少量單位促銷回款。
在趙卓文和中原地產項目部總經理黃韜看來，目前，開發商缺錢的情況比較普遍，主要表現在：
此前高價地頻出，如今又有不少條件不差的土地終止出讓，即便有比較多企業參與競投的地塊，價格也不如去年條件相仿的地塊高；
另一方面，不少開發商都加大投入加快工程進度，希望房子儘快進入銷售週期，因此營運資金相對緊張。
資金壓力會引得開發商不斷促銷，最終有可能變成大面積降價！
對於今年的政策走勢，兩人均認為限購政策會延續，控制房價仍是政府的工作重點，針對開發商的貨幣政策也還沒有放鬆的跡象。
因此，中心城市的銷售量會維持在比較低的水平。
不過，對樓市接下來的走向，趙卓文與黃韜就有不同的判斷。
趙卓文認為，推出特價單位僅是商家的應急措施，且多為“邊角料”、數量有限，只是按需促銷，以緩和資金緊張的局面，屬戰術性行為而不是戰略性措施，不能因此就說明下半年樓價有所鬆動，畢竟，廣州的市場需求總體來說還是比較旺盛的。
黃韜則認為，推出特價房是開發商的階段性試探，如果有效，就有機會引起大規模降價。
“雖然，可能有人會說，近期番禺有樓盤升價銷售，還賣得不錯，但出現這種情況是因為該樓盤的特殊性——其單價雖高，但面積小、總價低、很多人都買得起，而且，番禺目前比較缺貨。
因此，這僅是個別現象，大多數樓盤近期的銷情並不好。”
黃韜說，只要搞促銷樓盤的銷售量就會上來，否則就會打回原形，資金壓力會引得開發商不斷促銷，最終有可能變成大面積降價。
如今投資房產，可能需要6-10年後才有回報！手上沒有閒錢，建議別買房投資！
黃韜認為，可能會有八成左右，剩下的兩成可能是樓價處於膠著狀態。
最有可能出現降價的區域是南沙、增城、黃埔和從化，因為這些區域的貨量相對較大，“貨量比你在陽光家緣看到的多不少，只是很多樓盤沒拿到預售證，前兩年，南沙、增城和黃埔都賣了不少地，這些存貨很可能會在年底前出現。”
既然下半年不太可能出現漲價，降價或是繼續有特價房推出卻是大概率事件。那麼，剛需買家是否應該等一等再買房？
黃韜認為：“即便接下來一段時間會出現大範圍降價，幅度估計在3%-5%之間，開發商不太可能降10%甚至以上，畢竟，廣州還有不錯的承接力。”
而且，若出現10%以上的降價，說不定就會引起前期業主的不滿，所以，開發商是不會輕易有如此大幅度降價的。
“因此，對於剛需買家來說，我認為不需要等，真的不需要，你等到的可能只是最多5%的優惠，但你可能會錯過合適自己的產品。
反之，若是投資者，我建議你多看看，如今投資房產，可能需要6-10年後才有回報，如果你手上沒有閒錢，建議別買房投資。”
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