近日，人民日報海外版旗下賬號俠客島發了一篇文章《誰推高了三四線城市的房價？》並未引起外界太大注意，但文章中給出了非常重要的樓市改革信號
。
關注地產行業的島友，料想不會錯過這幾天地產股暴跌的新聞。碧桂園，6月26日一早跌幅超過8%，短短四天內市值蒸發800億元；同日，中國奧園、雅居樂、新城發展控股跌超6%，中國建材跌近6%，融創中國跌4.81%，中國恆大2.73%。地產股為何集體暴跌？
來源丨俠客島
標題丨《誰推高了三四線城市的房價？》
一則有關棚改的消息是關鍵：棚改項目審批權收回至國開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。
那麼，棚改項目審批權的上交同房地產有何關係？是否真如市場傳言，棚改貨幣化安置推高了三四線城市房價？三四線城市房價還有沒有春天？
這件事情有嚼頭，要好好琢磨琢磨。
實例
說一千道一萬，當事人現身說法最真實。先來看一則某地產公司在某中部三線城市2017年初的廣告。
“今年市定目標任務是3.04萬戶，徵收房屋430萬㎡，計劃投資265.17億元，動遷15萬人！什麼？感覺3.04萬戶、15萬人只是個數字，和自己沒什麼關係？那咱們拿去年的事實說說話。2016年棚改推動房地產去庫存7000餘套。
對！就是這個數字！是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍？是不是感覺房價又會變動？貼心的我勸你哈，買房莫要猶豫觀望，看準了買了就ok！”
順便備註一下，這座2017年棚改就動遷15萬人的中部城市，城區人口數量只有100萬多一點。
不消多說，棚改之於當地樓市的意義已然明瞭。
故事可以從2014年說起。
該城市一位居民告訴【經濟ke】，三四年前，這座傍水而居的城市房價只有三四千，人均月工資也是這水平，生活很愜意，壓力也不大，“蓋了很多房子，賣不出去，大家也不著急買，房價有一陣子還下降。”
房地產庫存高企，土地就賣不出去，依賴土地財政的地方政府想必急壞了。有多急呢？
一個故事可以證明。
去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經濟ke】：“負債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老闆（指縣委書記、縣長）都快急死了。縣裡面除了醫院沒有抵押，其他可以抵押的資產都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去，抵押的土地價格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。
這並非某一個城市的難題，而是全國普遍現象。
撬動
怎麼辦？
必須把手頭的存貨清倉，接著再賣地，賣新房子，要不，這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是，誰來掏錢買單？靠當地居民家裡可掏不出更多的錢。那麼，錢從哪裡來？誰來撬動這個支點？
棚改貨幣化安置的定向寬鬆（PSL）如期而至。
2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置，
也就說拆遷之後不給房子給現金，拆遷戶自己再去買房子。恆大集團首席經濟學家任澤平認為棚改是一石三鳥之計：“棚戶區改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創造住房需求、拉動房地產投資，是未來 5 年支撐房地產行業發展的核心變量之一”。
中國社會科學院金融所房地產研究中心主任毫不諱言：“棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。”
從此前的實物安置改為貨幣化安置是其中關鍵，而PSL又是核心環節，並被不少地方政府視為如意法寶，放大到極致。
具體怎麼操作呢？還是以上述的中部城市為例，政府規劃一批棚改項目，向政策性銀行申請專項貸款，國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，棚改拆遷戶拿著拆遷款，歡天喜地買新房去，比如上述所說的做廣告的大公司。
這裡說的政策性銀行主要就是國開行。公開數據：截止2017年末，國開行累計發放棚戶區改造貸款3.4萬億。在回應幾天前的消息時，國開行說截至5月末，今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。
佔比有多大呢？住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。另有數據：2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達60%。
三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。
效果
效果如何？
僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米。當年全國住宅銷售面積13.75億平方米。再算算，這2.5億平方米主要集中於三四線城市，其效果就更加可觀了。
如此大手筆，庫存被快速消化，甚至不得不加快供地。
5月初，【經濟ke】拿到一份《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化週期的函》顯示，衡陽城區的住宅去化週期只有5.5個月，株洲茶陵縣僅1.4個月！什麼意思？按照當時的銷售進度，茶陵縣1.4個月後就沒有房子賣了。
無獨有偶，湖北省住建廳今年6月4日也發文警示住房庫存消化週期不足6個月的城市做好工作，遏制投機炒作。如今，宜昌、徐州、西雙版納等城市都已加入限購的行列。
當然，此時的地價已非吳下阿蒙。在湖南衡陽，2017年商住用地出讓最高單價突破756萬元/畝。2014年12月，當地土地最高單價是261.4萬元/畝，三年近三倍漲幅，飆升幅度之大，讓人瞠目。
麵粉貴了，麵包自然跟漲。2014年，衡陽住房均價為3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡陽最貴地塊的樓面價已達3700多，房價超7000元/平方米是常態，八九千也不稀奇。
原本為房子太多賣不動而發愁的那個中部小城，房價也昂首挺進“萬元戶”行列。
不過，這裡有個小疑惑。按照定義，城市棚戶區是指在城市規劃區集中連片簡易結構房屋較多、房屋密度大、基礎設施簡陋、房屋年限長、功能不全、安全隱患突出的區域，包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場、墾區危舊房等，後來棚改還擴展到了集體土地上的城中村改造。
棚戶區是歷史欠賬，也是城市傷疤。從2008-2016年，全國棚改已累計使8000多萬住房困難群眾“出棚進樓”，相當於德國的總人口。這無疑是偉大的民心工程。
快速推進後，一位開發商人士直接告訴【經濟ke】，“這麼多年，城市化建設非常快，城市棚戶區其實在迅速減少，一二線城市的棚戶區已經不多了。”
棚戶區不夠用怎麼辦？西部某市經信委的一位處級幹部說，放著這麼好的政策不用不可能，沒有條件，創造條件也要上。
於是，棚改這本民心工程的真經到了某些地方就唸歪了。比如，有網友爆料，2016年，江西九江某區 38棟別墅型商住樓（100餘戶）也要進行“棚戶區改造”。
可以肯定，這並非孤例。
淡出
不過，怪象出現，卻也是棚改貨幣化安置政策逐步淡出的徵兆。
2017年政府工作報告指出，支持農民工在城鎮購房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結構均有看頭，倒推解讀，去庫存目標已實現，棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要，接下來亟待處理的是房價高企帶來的風險。
尹中立也撰文稱，三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風險已經隱現。對於房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策，減少或停止棚戶區改造的貨幣化安置。
上述中部城市住建局今年4月稱，當地2018年比2017年的棚改計劃小些。2017年棚改計劃中心城區徵拆戶數30440戶，2018年棚改計劃中心城區徵拆戶數13448戶。
中國社會科學院世界經濟與政治研究所經濟發展室主任徐奇淵測算：2018年2季度PSL增量與去年同期相比，增速幾乎為0。
連鄉鎮都不放過的恆大、碧桂園們或許確實到了回撤的時候。至於被斷糧的三四線城市房價，且行且看。
新聞多一點
三四線城市房地產熱潮將降溫
經濟參考報
“今後城中村等棚改拆遷直接獲得貨幣補償將大幅減少。”李悠悠說道。他在某一地級市銀行系統上班，針對近日受到高度關注的棚戶區改造貨幣化安置政策調整的消息，他們已經連續2天都在開會了。
近日，雖然國家開發銀行對相關言論給予否認，但業內人士認為，雖不能認定國開行已暫停所有支行棚改項目審批權限，但棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存，隨著房地產去庫存階段結束，貨幣化安置也應逐步退出。在此背景下，近一年瘋狂的三四線城市房地產熱潮或將有所降溫。
棚改貨幣化安置或調整
近日，有消息稱，海通證券邀請相關人士對國開行收回審批權限等棚改相關事宜解答市場疑問時表示，近兩週國開行已將棚改審批權從地方支行收回。
上述相關人士介紹，棚戶區改造相關政策出臺的本意，原是解決去庫存和民生問題，但從目前來看，因市場與預期變化，政策在執行中走樣，直接房地產化從而影響房地產的價格。
上述人士表示，和很多金融機構一樣，對於大部分的超額度業務審批權限，一般均為國開行總行負責，本次也是收回相關權限。但也需要認識到，棚改項目今後會受到一定的限制。
對此，6月27日，國開行發佈澄清公告，國家開發銀行從未授權任何人員參加海通證券電話會議並代表開發銀行發表言論，有關言論不代表國家開發銀行。
但相關業內人士對《經濟參考報》記者透露，雖然沒有直接的政策顯示將大幅度限制棚改貨幣化安置，但從目前來看，減少貨幣化安置數量，降低貨幣化安置比例已是大勢所趨。
申萬宏源相關報告也顯示，就銷售而言，2017年棚改對於房地產投資和銷售拉動已經達到最高點，2018年將邊際弱化。
海通證券宏觀分析師姜超表示，貨幣化安置導致全國地產銷量“虛高”。考慮到未來兩年內棚改貨幣化安置面積將見頂回落、缺乏產業支撐而單純依靠政府出資實現的地產銷售難以持續，他認為未來棚改貨幣化對地產銷售的拉動將減弱。
申萬宏源宏觀分析師李一民表示，後續新增項目受理偏向謹慎，在本輪降準之後，PSL（抵押補充貸款，即PledgedSupplementaryLending的縮寫）作為基礎投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢所趨。在PSL明顯收嚴後2-3個月開始，會顯現出對房地產投資的壓力,“未來監管趨嚴會大幅壓縮房地產到位資金。”
李一民表示，截至目前為止，2018年1-5月累計投放PSL為4976億元，較去年同期增長38.8%，同時，2018年上半年PSL投放已經達到了2017年全年的78%。
三四線城市房價上漲幕後推手
近日，寧悅正在考慮是否應該將去年在日照投資的房產賣掉換到青島。
寧悅說，目前日照房價單價已超萬元。“從日照這種三四線城市來看，目前高房價的風險已很明顯。”
不僅是日照，今年以來，許多二三四線城市房價“輪番上漲”。國家統計局發佈的70個大中城市商品住宅價格數據顯示，5月份新建商品住宅價格環比上漲的城市有63個，較4月再增5個，其中，價格環比漲幅超過1%的多達21個。具體來看，三亞環比上漲2.4%，成都環比上漲2.1%，海口環比上漲2.1%，青島環比上漲2.0%，尤其是丹東，環比上漲高達5.3%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，最近幾年樓市，特別是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。
張大偉表示，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬鬆購房者積極購房。各種政策疊加下，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。
從近兩年看，貨幣化安置比例不斷提高。數據顯示，2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%，而到了2016年時，貨幣化安置比例已高達48.5%。
在此背景下，房地產去庫存效果明顯，日前易居房地產研究院發佈的全國100個城市新建商品住宅庫存數據顯示，截至5月底，受監測的百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環比減少1.6%，同比減少8.2%。綜合歷史數據，當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平。
海通證券相關報告也顯示，2014-2016年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別佔當年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%，均逐步抬升。
貨幣化安置比例減少是大勢所趨
中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立表示，棚戶區改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力和居住水平，但也要注意到，貨幣化安置同時刺激了需求，給宏觀經濟的穩定及金融穩定帶來風險隱患。
尹中立表示，棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。2014年前後房地產市場持續低迷，將棚改的實物安置改為貨幣化安置，可以起到刺激市場需求的作用。從2015年後的房地產市場表現看，無論是成交量還是成交價格，都呈現上漲的趨勢，房地產市場的強勢增長為宏觀經濟的穩定起到了重要的作用。
尹中立指出，房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用。他認為，從當前的形勢看，部分城市的房價漲幅過大，房地產去庫存政策的負面影響開始顯現，包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策應該逐步退出。
“房地產市場既有一般消費品的特點，還有資本投資品的特點。”尹中立指出，“追漲殺跌”是投資市場的波動特徵，在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨秀，進一步強化了樓市是“最好的投資渠道”的理念。
因此，尹中立認為，大比例地進行貨幣化安置不僅助長了居民盲目加槓桿的衝動，也刺激了房地產開發商在三四線城市盲目擴張，給宏觀經濟的穩定及金融穩定帶來風險隱患。
“城中村等動輒上千萬的補償金不僅大幅度推高了購房資本，而且帶來了不少社會問題。”有相關人士說道。
北京師範大學經濟系主任羅楚亮此前在中國城市百人論壇上也表示，作為一種財產積累形式，房產與收入不平衡之間相互影響，房產價值相對於收入的貢獻率快速上升，低收入人口中所佔的房產價值份額在下降。
對此，張大偉認為，從目前來看，三四線庫存在繼續減少，在一二線進入補庫存後，三四線也開啟了庫存短缺時代。棚改政策雖然不會一刀切，但貨幣化安置政策，應該是到了調整並減少的時候了。
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