自2018 年5月以来，在吉家地产共签署了 15 单房屋抵押在非银行机构的买卖合同。因产权人自身债务情况复杂，导致后期流程有很大不确定性。因此，吉家地产法务专员夏小芳结合现有经验，进行了风险提示。
一、风险合同类型
产权人向非银行机构（非银行机构是公司也可以是个人）借款，合同签署时交易房屋抵押给非银行机构，产权证质押在非银行机构。
二、存在的风险
1、房屋抵押给非银行机构，对该房屋的贷款结清、抵押注销，需要非银行机构高度配合，存在以下不确定性：
（1）非银行机构办事人员的配合度和配合意愿难以琢磨；
（2）非银行机构贷款结清和办理抵押注销没有统一的标准和制度；
（3）产权人可能与非银行机构因偿还债务的金额等存在争议；
（4）房管局各区局对非银行机构办理抵押注销手续的要求不尽相同。
2、产权人将房屋抵押给非银行机构，大部分因为产权人资产状况不良、债务较多、破产或无法从银行等正规金融机构获得贷款，需要核实债务及产权人个人情况，并严格按流程支付房款。
否则可能导致支付部分房款后产权人无法配合办理后期手续（如收到房款后又陷入其他债务纠纷）、拿到部分房款后失联、房屋被查封等，因此此类交易风险较大，需谨慎对待。
三、需提前核查的信息
1、房屋实时产权状态（通过房管局出具的产调信息单和抵押信息单核实）；
2、房屋现市场价值；
3、产权人向非银行机构的借款金额和抵押金额（可通过借款合同或还款计划、银行流水等核实）；
4、房屋出售并偿还借款后是否还有剩余价值（房屋现市场价值—债务总额）；
5、核实非银行机构结清借款和解除抵押的流程和期限；
6、查看产权人征信；
7、确认产权证何时能取回；
8、确定房款支付方式。
四、注意事项
1、合同签署时提供房管局出具的交易房屋产调信息单、抵押信息单；
2、核实清楚抵押权人基本信息、借款总金额、抵押原因，并向产权人核实是否存在其他债务；
3、签署合同需全部产权人带齐全部证件及产权证原件到场签约，若不能提供产权证原件的，应提供产权证复印件或照片，并落实产权证原件在何处、何时能取回；有必要时，可让抵押权人到场确认债务、抵押注销等事宜；
4、定金交由中介方保管并明确债务解决方案，交易房屋抵押的债务由产权人自行结清或委托其他金融机构结清；
5、将房屋基本情况及产权人负债情况如实告知买受人并提示相关风险；
6、要特别注意买受人申请公积金贷款的，需先抵押注销才能申请银行贷款，要确定好交易流程；
7、公司员工须全程及时跟进后期每一步交易流程的办理。
五、禁止事项
1、房屋价值与负债相当或资不抵债并且没有其他资产；
2、非银行机构拒绝配合办理贷款结清及注销抵押事宜；
3、产权人还有其他债务，债务总额超过房屋价值；
4、产权人提前收取的款项等于或超过房屋的剩余价值；
5、故意隐瞒负债情况及其他情况，对债务无妥善解决方案。
閱讀更多 吉家網 的文章
