開發商正在加緊出貨。最近，杭州樓市再度開啟“瘋狂領證”模式，光上週（8.20-8.26），杭州市區就有22個樓盤申領出預售證，新增可售房源4308套。其中，住宅樓盤17個，可售房源1781套；商業地產5個，可售房源2527套。進入8月以來，杭州已有50多個樓盤領到預售證。日趨“冷靜”的杭州樓市，市場分化明顯。一方面，購房者對限價紅盤們繼續趨之若鶩；另一方面，有些樓盤都已經不用搖號就能買房。有中介坦言：“現在市場開始涼了，房子並不好賣，找中介幫忙推銷、二次選房的樓盤不在少數，現在正是買賣雙方的博弈期。”1有沒有發現，現在推銷房子的電話也開始多起來了？在當前搖號市場下，購房者似乎越來越淡定、理性。但是，隨著限價紅盤們的逐漸清盤，對價格敏感的剛需購房者反而愈發的焦慮，特別是良渚等多個板塊開始建立新的價格體系之後。那麼，現下剛需購房者的機會在哪裡呢？ 首先想到的肯定還是限價紅盤。 8月13日，融信保利創世紀領出了最後2幢預售證，雖然都是大戶型，價格也比之前高了不少，但仍存在不小的一二手價差，引發市場的極大關注，最終中籤率僅6%。融信保利創世紀自4月杭州開始實行搖號買房後，針對限價紅盤，“買到就是賺到”的口號，像病毒一般傳開，徹底改變了許多人的觀望心態，他們紛紛湧入樓市，烏泱泱的購房人群充斥著售樓處。如今在市場趨於冷靜的情況下，大部分購房者開始變理性，只是對於紅盤的熱情依舊不減。創世紀就是最好的例子，哪怕價格漲了、面積大了，但仍趨之若鶩。2現在，杭州還有哪些限價紅盤呢？ 三墩北因板塊內一二手房價差較大，所以吸引了不少購房者，搖號熱度也一直居高不下。其中，萬科融信西雅圖已經清盤，中國鐵建西湖國際城僅剩1、3、4、5號樓4幢高層可售，綠都雲和湖除了一部分高層外，還有洋房和疊排。西湖國際城未來科技城的華夏四季僅剩4、19、20號樓3幢高層，前期的均價為27500元/㎡，其餘的都是洋房房源。“未來三兄弟”中陽光城未來悅和中南樾府也僅剩最後3幢房源，即將清盤。陽光城未來悅再往南一些，梧桐郡也只剩下1、9號樓2幢房源，前期均價26248元/㎡。而許久未推盤的雅居樂國際花園和悅青藍都只有一幢房源了，前期的價格都在15000、16000元/㎡左右。 此外，艮北的綠城楊柳郡、蕭山湘湖的佳源湘湖印象、蕭山新街的中南君奧時代、蕭山義橋的萬科江灣城、之江的禹洲濱之江都或多或少還有一定的房源可售，大家可以重點關注。3 除了上述的限價紅盤，其實現下的杭州樓市，還有不少的低價板塊可以去挑一挑。 在這裡，不得不先說說已經開始降價的臨安樓市。上週領出預售證的17個住宅樓盤中，臨安的住宅推盤量最大，達8個。其中，還出現了幾個搖號“新”面孔，如濱湖天地、綠城國際社區、豐潤城中府。再加上本週新增的樓盤，上週開始臨安已經10多個樓盤推新，可謂是集中放量。桃李春風小杭發現，臨安此次推新的多個樓盤都出現了降價的情況。比如，桃李春風8月22日推出111套房源，戶型面積66-116㎡，備案均價27521元/㎡（含3000元/㎡精裝修），相比5月份第1次推出的31054元/㎡，備案均價降了3500多元/㎡。 臨安寶龍廣場8月21日推出104套房源，備案均價16500元/㎡，相比6月首搖房源的18454元/㎡，備案均價降了近2000元/㎡，據悉還會有一定的優惠。 不僅僅是備案均價的下調，在臨安買房有優惠已經是較為普遍的現象。中駿柏景灣據媒體報道，中駿柏景灣推出了2號樓131套房源，備案均價17230元/㎡。但在現場有開盤9.9折，當天付首付9.9折，買車位房價再打9.8折等優惠，折算下來優惠了近1000元/㎡。所以，在預售證領出之前，銷售已經在報16000多元/㎡的價格。雨潤星雨華府雨潤星雨華府準備開售9、10號樓，備案均價15600元/㎡，但現場銷售直接報出了13000多元/㎡的低價。也就是說，以其主力戶型89-135㎡來算，相當於總價直降23-35萬元左右。吳越府吳越府新推的108套房源，備案均價17083元/㎡，同樣有一定的優惠，登記即可享受1萬元優惠，還有開盤9.9折等。 此外，天目觀山月也由7月首搖的14212元/㎡，降到了12505元/㎡。那麼，降價後的效果又是如何的呢？從各個樓盤的登記情況來看，略顯慘淡。中駿柏景灣131套房源，135戶登記，剛達搖號標準；桃李春風、豐潤城中府、天目觀山月等無緣搖號。 其實自7月份以來，臨安已經有多個樓盤未達到搖號的標準，甚至出現了0登記。而搖號樓盤的中籤率也都比較高，整體中籤率超40%。城西科創大走廊出現這樣的情況其實並不意外。究其原因，除了臨安本身樓盤扎堆、同質化嚴重外，一來臨安在去年撤市設區後，房價已經快速地漲了一輪；二來臨安市場本身較小、需求有限。哪怕有城西科創大走廊、杭臨輕軌等利好的加持，但對於臨安之外的杭州購房者來說，吸引力並不大。 但也正因為如此，對於城西的剛需來說，臨安或是一個機會。5 對於剛需而言，價格肯定是買房決策中的第一要素。小杭梳理了杭州所有板塊，發現崇賢、仁和、臨平山北、大江東、蕭山南部臥城等板塊，都還能買到便宜貨。雖然這些板塊都地處杭州的周邊，但相比臨安、富陽，卻又是近了很多，有些未來還有地鐵通過。崇賢板塊內，西房拱宸外灘還有3-20、22號樓未推，前期均價為18500元/㎡，二手房倒掛依舊嚴重。西房拱宸外灘其實，崇賢2017年以來出讓了7宗涉宅地塊，整體樓面價12999元/㎡。最新的一塊，是在7月以來的土拍降溫潮中，西房於7月20日以9213元/㎡拿下的陸家橋C-11地塊，光表面數據上來說，崇賢的地價降了3700多元/㎡。 目前，這7宗涉宅地塊分別由五家房企開發：西房2個、上海恆文、路勁2個、祥生、上海綠都。如果按照整體樓面價推算，房價或將突破2萬元/㎡。但即使如此，作為城北距離主城區最近的板塊，發展前景依然可期。 再往北，便是斷供近5年的仁和板塊，隨著地鐵三期規劃的確定，在未來地鐵10號線的加持下，仁和迎來了顛覆性的改變。整個板塊目前二手房掛牌均價25000元/㎡左右，區域內今年共出讓了兩宗涉宅地塊，分別為華元商住地塊和陽光城仁和地塊，目前兩宗地塊規劃已出，根據9895元/㎡的樓面價測算，預計保本房價20000元/㎡左右。6 臨平山北的景瑞陽光城法蘭公園已於8月21日對高層1、2號樓共200套房源進行搖號，主力戶型約為90、125㎡，均價16000元/㎡（含3000元/㎡精裝標準）。越秀景瑞悅見山也已於8月19日搖號，共推出5幢樓378套房源，主力戶型約為90㎡以下、90-144㎡，均價17500元/㎡（含3500元/㎡精裝標準）。更早之前，就是6月15日領出預售證的匯高栢悅中心，當時的均價為17800元/㎡（含3500元/㎡精裝標準），目前還剩4-7號樓的房源待推出。匯高柏悅中心 目前區域內未售的項目不少，有9個，分別是榮安柳岸聞鶯、上坤山語四季、金地（2宗）、華潤、招商、弘陽、金地、贊成和華景川。其中，華景川項目正是7月11日出讓的商住地塊，樓面價11496元/㎡。鑑於板塊內的拿地均價為11440元/㎡，所以估計未來臨平山北的房價應該會在2萬元/㎡左右。與臨平山北相似，大江東和南部臥城未來的推盤量都挺大。7大江東板塊內，目前有多個樓盤在售。濱江新希望新城未來海岸已於8月20日首次搖號，此次共推出36、40、41幢382套房源，戶型約為89-125㎡，其中90㎡以下均價16600元/㎡、90-140㎡均價17200元/㎡，均含4000元/㎡的精裝標準。濱江新希望新城未來海岸大江東寶龍廣場還剩150套住宅房源，前期均價16200元/㎡；旭輝寶龍東湖城還剩15幢排屋，前期均價16700元/㎡。 另外，大江東還有7個樓盤未開過盤。最新一次土拍是今年6月11日，卓越競得3號江東片區宅地，樓面價13051元/㎡，同時還是板塊內的地價新高。 南部臥城同樣是典型的剛需板塊，雖然地價一度到了20060元/㎡（禹洲去年5月競得的蜀山單元F-01地塊，保本房價估計要上3萬），但是在近期的土拍中，地價回到了一萬三四的樣子（7月30日旭輝項目的13473元/㎡和8月6日平安項目的14189元/㎡）。碧桂園前宸府6月底，板塊內的碧桂園前宸府曾搖過號，66套房源，戶型90、120㎡，均價21230元/㎡（含3000元/㎡精裝標準）。該項目地價10200元/㎡，自持9%。根據這個為參考，預計南部臥城未來的房價將出現分化，但對於剛需而言，仍有上車的機會。
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