来源：大胡子说房（dahuzishuofang）
最近，朋友圈、新媒体都在刷这样一条消息：“
9月1日起，3000多万港澳台同胞将要来大陆抢房子”。
很多朋友看到估计都会紧张3秒，咱们内陆人买房都已经够艰难了，港澳台同胞还来凑一脚热闹。
究竟是什么回事？实际上，8月份出的一个政策：9月1日起，港澳台同胞凭居住证就可在内地买房。
这个政策真的会让3000万港澳台同胞参与抢房吗？尤其是香港澳门，属于粤港澳湾区一部分，对粤港澳湾区楼市的影响大吗？大湾区置业，投资哪个城市房价会有最大上涨空间呢？
本文会分成3个部分：
1.3000万澳港台居民将参与抢房，是真是假？
2.大湾区规划将出，哪个城市的房产升值空间最大？
3.买到升值空间最大的房子，必须遵守的几点标准
3000万澳港台居民将参与抢房
是真是假？
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网传3100万港澳台居民来内地抢房怎么回事？
要搞清楚“3000万港澳台居民抢房”这件事，还得先从国务院8月16日印发的《港澳台居民居住证申领办法》说起。《办法》规定，港澳台居民凭居住证就可以在内地买房。
3000万要来内地抢房，这个3000万怎么来的？很简单，就是750万香港人，2300万台湾人，还有66万澳门人，加起来就3100多万居民。
但是很明显，3000万人只是港台澳居民的人数，而不是真正有需要来内地买房的人数。
实际上，常年在内地工作的香港人大约在45-70万人之间；而每年往返大陆和台湾之间的人数，算上旅游人次大约500万，真正在内地工作的台湾人估计撑死也就100来万；而澳门总人口才66万。
加起来，有需要来内地买房的人不会超过200万。
而这其中，居住证的申领条件又会筛减掉一批人，需要前往内地大陆居住半年以上，有合法稳定就业、合法稳定住所或者连续就读，满足这3个条件之一的港澳台居民才能申领到。
最后算下来，真正能有条件，且有可能在内地买房的人大不了就一百几十万。而且实际上，在此之前，港澳台同胞其实也是可以直接买房的。
所以，3000万人来内陆抢房只是那些脑残媒体和买房中介借机炒作的说法而已。
当然，不可否认的是，因为有了办理居住证这个便利，港澳台同胞可以在内陆就业、缴纳保险甚至是缴存提取公积金和使用公积金，在大陆工作生活上和咱们没有多大区别，当然会释放一定的购房需求。
所以国家制定这个政策，并不只是方便他们购房那么简单，还方便港澳台同胞在内陆的工作、生活等一些具体的事情。
最直接的就是，港澳台居民由于没有身份证，很多事都做不了，譬如实名制注册、网上订票、申办信用卡等等。但是有居住证之后，它的证件号码就能当身份证号码来用，可以很好地满足他们在内地工作、生活的需要。
居住证制度最大的作用是会吸引更多港澳台同胞来内地居住生活，给内陆带来更多投资机会，尤其是临近的广东和福建受益最大。
其次，对于房地产行业来说，实际上也会起到一定的作用。
凭居住证即可购房，跳过原本各个城市各种不同的购房规定和资格审核，购房变得简单，再加上整体上内陆的房价还是要比港澳台便宜，买房的动机和理由还是很充分。
同时呢，这个政策和接下来即将落地推行的粤港澳大湾区的规划有关，因为大湾区规划是一个整体，而如果香港澳门同胞在大湾区内要参加工作、或者交个公积金社保都很麻烦，那你大湾区又谈何融入和发展呢？
国家要建设大湾区，本身就是要促进珠三角和港澳两地的融合和发展，而这种融合不仅仅是领导人之间的融合或者是纸上谈兵的融合，最直接最接地气的就是民间的交流，人口的流动和发展啊。
居住证制度让港澳台居民在内地发展、活动变得更便利，解决了最基本问题，港澳台同胞才会愿意更积极的往内陆跑，来内陆发展啊。
否则人口都不相互流动和交流，谈何大湾区协作发展？
所以，这个居住证制度在最高的高度上，当然是国家为了促进两地同胞融合，增加粤港澳同胞粘性和认同感的举措。而说表面直接点，就是为接下来粤港澳大湾区政策落地，先行一步啊。
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粤港澳大湾区规划将出，利好先行
1.大湾区正在一步步推进
8月15日，粤港澳大湾区建设领导小组举行第一次全体会议，香港特首林郑月娥及澳门特首崔世安均担任小组成员。
这是首次有香港、澳门行政长官被纳入中央决策组织，参与中央高层工作，对于粤港澳大湾区的合作是关键的一步。
另一方面，大湾区内的交通日益完善，接驳广州、东莞、深圳、香港的广深港高铁本月23号会正式通车。
从广州到香港的时间将会从原本的100分钟缩短为48分钟，深圳福田到西九龙只需要14分钟。
世界上工程最艰巨、最长的跨海大桥——港珠澳大桥，历时10年建设，也准备开通。
还有正在修建的深中通道、虎门二桥等一些连接大湾区两岸的桥梁正在修建，大湾区最大的障碍——东西两岸交通障碍已经打破，湾区融合的交通网络已经初步完成。
2.大湾区规划出台在即，楼市有何影响？
今年7月，广东省政府就在2018重点工作中明确提到：由广东省发改委和港澳办牵头，共同落实粤港澳大湾区发展规划。这句话可以理解为：今年内大湾区规划一定要出台！
现在，大湾区领导小组组建完成，首次会议也开完，各种工作也在推进，具体规划也该是要出台的时候了。目前港珠澳大桥已经建成，就等通车，到时候会不会和大湾区规划出台一起来个双喜临门呢？很有可能。
好，老说规划要出台，那究竟大湾区规划对咱们投资房产有什么影响呢？
我们可以回想最近两年的另外两大战略出台的情景。
2017年4月雄安新区规划出台，立马冻结新区房地产交易，但是新区周边房价应声上涨。
今年4月海南自贸港出台，全岛各大楼盘坐地起价直涨10-20%不等，但很快又迎来全岛限购。
如果大湾区规划出台，为了防止楼市借机上涨，大概率也会收紧楼市政策。
当然，大湾区毕竟范围太大了，不可能像雄安新区和海南的限购力度那么强，但加强限购是很有可能的。
我在系统课里有和大家说，房产投资无非就是选城市，而选城市的前一步，当然是选择最有潜力的城市群。
大湾区的潜力价值相信大家都认可，而关键是如何在规划出台前抓住大湾区的投资机会呢？
粤港澳大湾区规划将出
哪个城市的房产升值空间最大？
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大湾区最火热的市场在哪里？
结合易居研究院最近统计的一份上半年大湾区城市商品房面积成交量排名，除去香港和澳门剩下的其他9个湾区城市中，大家猜猜哪个城市的商品房成交量最大，是省会广州吗？是GDP一哥深圳吗？都不是。
是，深圳隔壁、GDP排全省第五的惠州。
惠州上半年商品房成交量在大湾区9市最高，成交面积950.5万平方米。比深圳高了5倍，比广州高了接近2倍。
这说明什么？说明惠州的房地产市场最火，成交量就是赤裸裸的用钱来对这个城市投票啊，很明显最多投资者看好惠州。
同时，大家还得关注另外一个数据。
惠州上半年房子卖的最火，导致现在商品房去化周期也是大湾区最低。
截止6月底，大湾区9个城市商品房的去化周期在2.6-27.7个月之间，中山最高，高达27.7个月。惠州最低，2.6个月。
也就是说如果接下来惠州不再建房子，2.6个月就会卖完全部新房。
借助粤港澳大湾区国家战略的政策东风，也凭着靠近深圳、香港这种地理优势，再加上不限购，惠州成为了整个大湾区房子卖得最火，也卖得最快的城市。
事实摆在这里，但一些朋友或多或少存在一个疑问，还有另外一个同样靠近深圳，而且自身产业更发达的东莞，和惠州相比哪个投资价值更大呢？
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同样临深的惠州与东莞，谁的升值空间更大？
擒贼先擒王，看房看龙头板块。我们重点来对比下，东莞和惠州最有价值的板块。
1.东莞的滨海、临深片区
东莞的滨海片区，以虎门、长安两大强镇为核心，本身就是产业强镇，而且地理优势明显。
靠近深圳的宝安，离深圳前海40公里。
交通也有优势，未来是东莞的交通枢纽所在，目前可以在莞深边界搭乘深圳黄金地铁11号线，直达深圳两大核心区南山和福田。
但是这里的房价已经去到3万/平，而且有房在售的一手楼很少。
而东莞的临深片区，以凤岗、塘厦两个镇为主，靠近深圳的龙岗和龙华，位置上是离深圳最近的。
房价达到2.5万到3万不等，但是配套不够完善，周边都是工业园，居住氛围不是很好。
东莞由于有政府限价，很多楼盘会存在双合同的情况，购房款拆分成合同款和装修款。
装修款不能贷款，合下来真正的首付大概要去到6-7成。
2.惠州的临深片区
而惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾，是惠州最靠深圳的区域，毗邻深圳东部的坪山和龙岗两个区。
龙岗和坪山是深圳1.6万亿大手笔投资的东进战略最重要的两个区域，这里到深圳福田通勤距离大概50多公里。
如果说产业，这里相比东莞肯定要弱得多，但作为深圳的睡城，这里却是最受深圳人置业欢迎的区域，这里8成的客户都是来自深圳的购房者。
与东莞的滨海新区类似，深圳的14/16号地铁也延伸到深惠边界，而且已经规划要延长到惠阳和大亚湾。
因为惠州城区常住人口不足的问题而暂缓地铁延长线的建设，但是作为大湾区东岸重要城市，广东GDP排第五的城市，受到人多地少的深圳辐射的影响，地铁规划被批只是时间问题，而且时间不会太久。
而地铁一旦获批，首先开建的就一定是深圳接驳惠州的14和16号线，分别连接惠阳和大亚湾。
哪怕现在地铁还没建，因为这个片区是紧挨着深圳，去深圳境内的14、16号线的终点站依然不远，2-5公里内，公交15-20分钟可以接驳。
房价方面，惠阳从去年年初开始实施严格限价，大惠阳片区的均价在1.4万/㎡左右，而且因为监查严格，没有双合同。惠州也没有真正意义的限购，外地人不用交社保就能买房。
3.东莞的滨海、临深片区与惠州临深片区对比
相比惠州，东莞的滨海片区产业优势突出，而临深片区的距离优势也很明显，两个片区都有独特优势，纯论价值，比惠州临深片区更高。
但是结合价格来看，3万的房价已经达到高位，和滨海片区靠近的深圳宝安的沙井、福永等地方也才4万出头，房价优势并不明显。
而惠州临深片区，均价1.4万，与旁边深圳坪山4万的房价存在3倍价差。以这个价差来看，惠阳核心片区均价上2万我认为不是问题，相差10几公里，价格差个2倍，那才算合理。
也就是说因为政府限价，有40%的涨幅空间是被压制住的。
加上大湾区利好和深圳东进带来更多的居住外溢，房价上涨空间是一定有的。
还有很重要的一个区别在于限购政策。惠州不限购，加上房价低，投资门槛比东莞低很多。
惠阳首付50万左右就可以投资，而东莞滨海、临深两个片区不仅要先交社保才能买房，而且由于双合同，首付往往要一百多万。
相比而言，惠阳就特别适合没有房票或者手上流动资金不多的投资者，50万的资金门槛几乎已经达到有价值城市的投资底线了。
惠州有很高的投资价值，但不代表任何区域都能买，在我眼里真正有投资价值的区域和项目并不多。所以哪怕惠州价值再高，楼市再火热，要挑对的项目你的投资才能挣钱。
买到惠州升值快的好房子
必须遵守的几条准则
1.惠州买房，有不一样的地段挑选标准
我一直都强调，买房最重要就是看地段。对于一般三四线城市而言，谁靠市政府，或者谁靠CBD，谁就最有价值。
按这个逻辑，在惠州买房是不是得买惠州的主城区惠城区？还是说要挑经济产业好，GDP最高的区？买GDP第一的惠城或者第二的博罗？
刚才讲的是最普遍的地段挑选逻辑，但对于惠州就不适用。为什么？因为惠州房产最大的价值不在于它本身，而是在它近深圳。要不是因为它靠深圳，可能我看都不会多看它一眼。
所以，在惠州买房选区域，不是挑离惠州市政府最近的，也不是挑GDP最高的区。
而是挑离深圳最近的片区，谁离深圳越近，谁的价值就越高，一个非常朴素粗暴的标准。
第二，一定要有连接深圳的地铁规划。地铁是所有交通中对房价影响最大，所以我为什么三番五次的提醒大家，在有地铁的城市，你一定要挨着地铁买房。而对于惠州而言，你是靠近深圳，但是如果你能够有地铁直接连接深圳，那就相当于可以和深圳合二为一，融为一体。
说句接地气的话就是，只有买在地铁口附近的房子，才能吸引深圳人过来接手你的房子呀。
一是离深圳要近，二是要有地铁和深圳相连的地铁规划，在惠州的7个县区中，能满足这两个条件的只有惠阳区和大亚湾区。
而且在这两个区中，能投资的只有两个板块，惠阳白云新城板块、大亚湾西区板块。
2.交通和学校很重要
如果你投资惠阳，未来愿意接手你房子大概率会是什么人？
大部分就是那些在深圳买不起房子，退而求其次来惠州买房的刚需客。你看靠北京的燕郊，都基本是北京上班族买；靠广州的南海，很多房子基本也都是广州上班族买。
对于刚需客，首先最关注就是你的项目去深圳的交通便不便捷。
所以，那些在高速出口附近、在高铁附近、在地铁站附近的楼盘一定会更受欢迎。而在这众多交通方式中，地铁又是最关键的，前面已经和大家说过了。
其次，一定更要选小区自带或者周边一定有完善教育体系的项目。作为深圳刚需客，我来你惠州买房子，如果你连我小孩读书都解决不了，或者不方便，那如何安放我孩子的成长？
尤其现在家庭，父母辛苦点可以，但是你要我孩子读书不方便我肯定不愿意啊。
而且，现在已经有很多深圳人在过着双城生活模式了，工作日在深圳上班，而周末放假就回惠州和家人团聚。
我在考察过程中就明显发现，有完善学校配套的楼盘入住率远高于没学校配套的楼盘。
譬如惠阳北站的楼盘星河丹堤，基本都是深圳人买，而且入住率非常高。非常关键一点，它小区内部有从幼儿园到初中的教育体系，而且还是以华师冠名。所以为什么人家的二手都能卖1.7万、1.8万，因为的确有需求啊！
惠阳和大亚湾买房，一挑交通，项目附近必须有地铁规划。二挑学校，解决了小孩读书问题，你就解决了深圳刚需买你房子的很大顾虑。
3.惠州旅居房产只可自住，不宜投资
惠州因为靠海，所以旅居房产也很火热。但是惠州的旅居价值和海南完全不是一个级别。
海南是全国的海南，有全国最温暖的气候、最优质的空气，最好的海滩，在国内没有替代品。
而惠州的旅居价值和稀缺性就不大了，广东沿海一系列城市珠海、阳江、湛江，大家从气候、空气、景观来看并没有太大区别，你凭什么脱颖未出？
最多就是因为你靠近深圳，能满足深圳人的短途旅游，那你最多就是在旺季收个租金，而真正要转手那问题就大了！
当然，你因为钱多要享受，买来自己住，平时去度度假休闲下那没问题，就像你想买辆跑车更好泡妞、更拉风，那李老师不拦你。
但是如果你抱有很大的投资期望，你就不要去碰惠州的旅居地产了。明明有更好的选择，为什么要去碰那个烫手山芋呢？
4.5年左右会有一个不错的涨幅
首先要明确一件事，现在在全国不管你是投资哪个城市，你都别奢望再有一年暴涨翻倍、甚至两年暴涨翻倍的情况。
此刻买房，如果你没有打算持有5年左右的投资周期，那我劝你还是别投资房产，你去炒股或者投资其它周转快的产品，爱干嘛干嘛。
而具体到惠阳投资，一方面，它最关键的受到深圳的辐射，尤其是深圳龙岗和坪山的辐射，而深圳的东进战略2016年才提出和投入，粤港澳大湾区规划今年也才会出台，这两个关键的战略，是需要时间去兑现的。
惠州的房价当前没有洼地，只有靠时间去换取空间。
其次，惠阳房价再次上涨的一个非常核心因素，那就是连接深圳的地铁。虽然目前惠州地铁规划没有被批，但是我坚定认为惠州通地铁那是迟早的事情。
或许这一刻你投资惠阳，我先不说它本身因为限售不能转手，就算你随时都能转手，你也要至少等它地铁修建确定甚至是开通再来转手啊。
地铁规划确定，涨个15-20%，地铁通了再涨个20-30%。
这是基本涨幅规律啊。
地铁什么时候通，我不清楚，但是地铁通，房价一定涨这个我百分百敢确定。
总之，结合房价上涨周期，和惠阳房价上涨的各种因素，我认为5年左右会有一个不错涨幅。
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