自從前些時間北京市某個區推動商辦產品改住宅政策公佈之後，北京商辦改住宅似乎就陷入了僵局！
然後最新傳來內部消息，通州的商務型公寓或可迎來落戶的機會！
上圖是通州某個商務型公寓的業主群，據說在經過一番爭取之後，目前已經開始有落戶的可能，同時可以去相關派出所提交落戶申請。
北京商務型公寓可以說是一種特殊類的產品，僅供通州運河區域用以商務人士居住的公寓類產品，其他地區絕無僅有。
通州商務型公寓是屬於50年的辦公類用地性質，從土地性質上看，也是商辦類產品無疑。但是從產品規劃設計上看，有燃氣，民水民電，卻又是一個標準的住宅類產品配置。
同時此類產品還遊離於北京326限購政策之外，根據2016年5月份通州發佈的《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》，裡面提到關於商務型公寓的詳細限購條件：
1.無房的北京戶籍家庭可購買。
2.已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭也可以購買。
3.在本市無房且連續繳納社保或納稅5年以上的非本市戶籍居民家庭可購買。
4.居民家庭購買的通州區商務型公寓，核驗購房資格時計入該家庭的住房套數。
這是一個典型的住宅限購標準，但是這類產品又很奇怪，既落不了戶，同時還無法註冊公司，是一個典型的四不像產品。
這就導致很多人購買了以後，影響了其住宅的購買資格，又無法出租給公司註冊，投資價值和居住價值均出現了較大的折扣。
如果說這一次能夠實現落戶成功，那對於北京商改住進程，尤其是二手商辦改住宅的進程那是一個相當大的跨越！
【1】
全民去杆槓，減債務
住宅投資漸漸失去了顏色
眾所周知，目前整個中國都在艱苦的幹一件事：那就是去杆槓，減債務。因為中國居民的債務風險實在是太高了。
在西方經濟學裡，有一個概念叫做明斯基時刻，說的就是如果居民債務積累越來越高，一旦由於債務過高，導致還不起月供，就會形成競相拋售房產，導致房價出現崩塌式下降！
中國的明斯基時刻並不遙遠了！所以目前中央三申五令要求堅決去杆槓，減債務，歸根結底還是為了避免債務風險大爆炸，出現房價崩盤。
在這種背景下，中國房價再次出現普漲的可能性幾乎為零，但是也不會下降，總體基調還是要保持穩定。
降房價，會刺破泡沫，導致資產大規模貶值，這絕對要避免！漲房價，會再次刺激債務上升，將來爆掉的風險會非常高，死的人會更多！
也就說未來的房價水平會保持在高位盤整，慢慢的消化積累多年的債務風險，這才是中央最希望看到的局面。
既然房價已經失去了上漲的空間，住宅投資的顏色將會逐漸淡去，企圖在短期之內獲利的可能性就已經不存在了。
高租金反而成為了房產投資保值的最佳選擇標準！
因為只有高租金水平，才能平穩去化債務，達到投入產出的基本平衡，尤其是在未來較長時間內可能房價不變的背景下。
從這一點上看，商住的投資價值可能會重新被市場所挖掘並看重。
【2】
戶型小，總價低，租金單方坪效高
純粹租金角度看，商住投資價值已高於住宅
在同一個區域內，一個30平米左右的商住產品，其租金水平就等同於一個50-60平米的住宅租金水平。
因此從租金單方坪效上看，顯然商住租金的單方坪效是住宅的兩倍了！
住宅的投資價值其實更多是來自於其附加的公共服務價值，比如落戶，上學等等因素。
而一旦商改住進程加快，商住投資價值將會對住宅投資形成巨大的威脅！
因此如果僅僅是從租金投資角度看，商住的投資價值是要高於住宅的，尤其是單方坪效更為突出。
尤其是商住類項目，一般都靠近重要的軌道交通沿線，同時還位於城市中心腹地，配套資源豐富，其出租前景更為看好。
因此綜合看，目前的房產投資保值取向，應該更加傾向於租金更高的產品，用以持續創造現金流降低債務風險，顯然商住的投資價值應該會逐漸得以釋放 。
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