上個月的風頭還是屬於碧桂園，華潤等等幾個開發商的 - 因為後期的房子降價，老業主砸了售樓處；因為對質量不滿，新業主拉橫幅維權，諸如此類的事件佔據了房地產的頭條。
過了個十一假期，風頭就都是萬科的了。
這段時間，萬科都幹了啥？
一邊喊出“活下去”的口號震驚了整個行業，一邊三季度近500億拿地，幾乎是恆大碧桂園保利融創拿地的總和；一邊在廈門降價大甩賣，給老業主每戶退款100萬，一邊用32億收購了華夏幸福的環京33萬平方米土地。薑還是老的辣。
萬科的2018年中報顯示，萬科上半年貨幣資金高達1596億，淨負債率僅僅32.7%，負債率遠遠低於碧桂園，恆大，融創這些行業巨頭。一邊降價清盤，一邊大舉收購土地。
顯然，萬科並不只是想“活下去”。萬科用實際行動表明，我才是地產大哥。
雖然不做大哥兩三年，但潮水褪去，現在所有人都明白了，帶頭大哥還是萬科。
（一）萬科環京土地的盈利前景
環京的樓市已經沉寂很久了，偶爾的新聞也就是某某樓盤腰斬了。
這次萬科32億收購華夏幸福的環京33萬平方米土地，文科生小編和環京中介一起歡呼：萬科都高價來抄底了，說明環京見底了！
萬科是高價收購土地嗎？環京見底了嗎？
凡事怕認真。
我們來扒一扒萬科收購華夏幸福的這些地塊，然後再來看看環京是否到底。
根據華夏幸福上市公司10月9日的公告，華夏幸福持有位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地(以下簡稱 “目標地塊”)，總用地面積約339,338.36平方米，均為住宅用地。萬科擬通過收購目標公司部分股權的方式，與華夏幸福合作開發目標地塊，暫定交易價款約為32.34億元。
33.93萬平米土地，32.34億元收購款，算下來平均每平米土地成本9500元左右。這是土地成本，如果容積率為2，則樓面價為4800元/平米；如果容積率為3，則樓面價為3200元/平米。這個價格貴不貴呢？我們往下看。
涿州碼頭95這個地塊的大概位置如下圖所示。從地圖中可見，地塊離涿州影視城很近，而且也是涿州離北京最近的地點之一。另外，這個地塊，也正好位於在建的京雄高速附近。
該地塊附近有鴻坤理想爾灣的新盤在售，目前高層單價1.5萬/平米起，別墅2.0萬/平米起。鴻坤爾灣容積率2.0。如此看來，如果按照萬科平均樓面價4800元/平米的成本，利潤空間很大。
我們再看看大廠的地塊。從下圖來看，大廠地塊與距離北京最近的潮白河區域還有一段距離。
如果放大來看，可以發現，這個地塊在大廠自治區的縣城中心地帶。
其附近的現代幸福城小區的二手房在安居客上的均價是1.77萬，而距離北京更近的潮白河孔雀城英國宮二手房在1.5～1.6萬左右。即使按照二手房這樣的價格，萬科4800元/平米的樓面價也都是利潤空間巨大的。
所以，我們的結論是：這些地塊，都是穩賺不賠的，對萬科來說沒有任何風險。無論萬科是否看好環京樓市，都不會賠錢。甚至即使房價再跌30%，萬科也賠不了。當然，對於資金鍊緊張的華夏幸福來說，這些都是比較優質的環京土地，只能是忍痛割肉了。
對於萬科來說，3000～5000元的樓面價，可以至少賣到1.5萬，這是抄底。但對於買房人、投資者來說，抄底的時機可能還遠遠未到！
（二）環京樓市的底部在哪裡？
抄底，首先要是明確是底部。對於環京現在的房價來說，很難說到底了。
環京的限購限貸，把房子的投資需求和金融屬性都剝離掉了，讓環京的房產逐漸迴歸了其真正的居住價值。
環京的真正居住價值是什麼呢？
四線小城市的居住價值。
我們以燕郊的天洋城為例。
天洋城是燕郊的知名大盤，有47棟高層，多達1萬5千戶。前幾天有自媒體報道了天洋城相對於高點，現在是實實在在的腰斬了。去年年初其成交峰值是32000-35000元/平米，而且成交很多。而近期天洋城二手房的成交價已經跌到了16000-17000元/平米。
那麼以天洋城為代表的燕郊樓市和環京樓市，見底了嗎？
這得看在限購限貸之後，剝去了投機價值的天洋城，到底值多少錢？
我們看了鏈家上的租房成交價格：
其兩居的租金大約是1500元左右，三居室2000-2500元。
以92平米的兩居為例，一年的租金是1.8萬，物業費和取暖費算3000元，不計算空置期，每年最高租金淨得1.5萬。
而這樣的房子，現在的售價是150萬左右，也就是
租售比是1%！這還是不計算空置期，最高租售比回報率。如果打開鏈家看看天洋城掛牌出租的房源，你會發現有多達436套在掛牌出租！這意味著租出去都很困難，何況空置期呢。這樣的回報實在太低，甚至連裝修的本錢都拿不回來，也說明燕郊的居住需求很低，居住價值很低。
極低的租金，租售比低於1%，說明了很多天洋城這樣的環京小區完全沒有多少實際居住需求。大量的房子都在投資者和投機者手中，這些房子就是為了等別人接手。
天洋城在2015-2017的大牛市啟動之前，均價長期在9000-10000元徘徊。
我們認為，這個均價可以看成是終極的底部，是沒有什麼水分的。由於通貨膨脹，實際上房產價格總是在不斷抬高的，不太可能回去的。當然，即使環京跌到10000元/平米，萬科這次收購的土地，一樣能賺錢。
環京的很多新盤，比如上面提到的鴻坤理想爾灣，周邊相當荒涼，高層的單價仍然有1.5萬/平米，也真算不上低。
對比天津武清的房子，在很多方面很像環京的房子，但是還多了一個落戶天津的需求，而武清的房價，大部分也不過一萬出頭。
現在限購併未放鬆，而這些環京小區的周邊也沒什麼改善，環京房價下降的趨勢依舊。如果說非要估算一個底部，以天洋城為例，我們認為可能的底部在12000～13000元左右。對於燕郊品質比較好的小區，類似於首爾甜城，可能的底部在15000～16000左右。其他的環京房價底部，可以按照類似的比例推算。即使跌到這個區間，租售比仍然非常非常的低；即使跌到這個區間，也不代表馬上就會上漲，要知道，上一輪二線城市的熊市就持續了5年。
環京樓市慘淡的現實告訴我們，北京是北京，環京是環京。
這幾年，通州變化巨大，大興變化巨大，但是環京變化很小，即使是緊鄰通州和大興的區域。環京並沒有因為離北京近，而在城市發展上獲得很多益處。
如果拿股市做類比，北京的房產更像是招商銀行和貴州茅臺這樣的優質藍籌股，而環京的房產更像是垃圾股。大牛市時，雞犬升天，各種概念都能刺激垃圾股大漲，甚至漲幅超過了藍籌股。一旦到了熊市，藍籌股跌幅小，有些甚至還能創出新高，而垃圾股基本從哪裡來回哪裡去。
潮水退去，才發現誰在裸泳。環京樓市真正的價值提升，需要基礎設施改善，產業發展和人口流入。
所以我們說，現在環京沒有投資價值，只有投機價值。而投機價值的關鍵點在於放開限購，讓全國的投機者進來。
我們並不對環京樓市一棒子打死，有些區域，還是有可能受惠於北京產業的外溢和京津冀一體化的。幾個有可能發展起來的區域包括：
- 燕郊，離通州最近的，可能發展為副中心的支撐產業區，如果能在交通上有所改善，與通州一體化，將會很有發展前景。
- 固安，緊鄰大型國際機場的，也能受益於新機場的發展，會承接物流，航空等產業的外溢需求。
- 大廠潮白河區域，人民大學在大廠規劃了後勤集團基地，將在大廠投資90億，會給總人口僅僅13萬的大廠縣帶來資金和產業，也會帶來人口流入。
希望有一天，京津冀一體化能讓環京發展起來，就像上海的周圍有一批經濟發達的小城市和上海一起組成長三角都市圈，而不是像現在，環京一堆四五線小城市和農村包圍著大北京。
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