“金九”爽約，為了拼一個“銀十”不少開發商使出了絕招保銷售——“降價”。尤其是此前一路飆升的二三線城市，在十一期間降價尤甚：江西上饒碧桂園，價格從10000元/平方米降到7000元/平方米，引發業主“維權”，打砸售樓處；廈門的首開萬科白鷺郡推出107套特價別墅，原價500萬的聯排別墅一口價278萬；泰禾合肥院子“打折甩賣”，從均價2萬元/平方米降至1.5萬元/平方米，最低1.3萬元/平方米。
這一傳導效應使得北京樓市也籠罩在一片陰雲中，不斷有讀者發問，是否需要把房子變現，降價潮真的襲來了嗎？國慶期間真實成交數據到底如何？
根據北京青年報記者在國慶期間對新盤項目的走訪，部分開發商降價促銷確有其事，但大多是推盤量大，同質化嚴重的限競房項目。並且由於這些項目是首次開盤，實際上不存在降價的問題，更準確的說法應該是低開，即開盤價格低於拿地時政府限制的平均售價。尤其是一些新盤項目位置越偏遠，低開幅度也越大，甚至有的項目比政府限制的最高售價低了近8000元/平方米。合碩機構首席分析師郭毅預計，在限競房的低開和大規模入市的背景下，今年第四季度京城樓市的整體成交量還是有機會提升反彈。
十一期間成交回升 整體觀望情緒濃厚
長假結束迎來寒露，樓市也感受到了絲絲涼意。各地紛紛傳來樓市降價促銷，假期成交量暴跌的消息。
與之相比，京城樓市似乎要更溫暖一些。北京市住建委的數據顯示，剛剛過去的十一長假，北京新房商品住宅成交170套，成交面積2萬平方米，同比去年同期的102套，成交套數上漲了67%，成交面積增加了87%；二手房成交套數為52套，成交面積0.49萬平方米，也同比分別上漲86%、75%。這個成交數據也是最近3年裡同期最高的。
為何會這樣呢？合碩機構首席分析師郭毅告訴北青報記者，主要原因在於中、低價位限競房（“限房價、競地價”）集中入市的推動下，對成交量的小幅拉昇作用。北京市住建委網站顯示，從9月份開始，限競房集中獲得預售證，僅9月29日一天，就有3個商品房項目獲發預售證，還有12個項目發佈了預售許可預告。其中，有7個限競房項目。數據顯示，截至10月7日，北京已經開盤入市的限競房項目已經多達26個。
供應的增加帶來了長假期間成交的回升，但這種短期的數據統計無法掩蓋今年以來的新房市場整體的銷售困境。
中原地產數據顯示，過去9個月的網籤數據上看，合計商品房住宅類簽約只有1033.47億，甚至低於2014年同期。而均價則翻倍，今年到當下，合計網籤住宅只有16387套，可以說是歷史同期最低！網籤銷售金額超過10億的項目只有34個。
不難看出，雖然十一期間的成交有所上升，但在調控政策依舊保持嚴格，特別是節前對公積金新政“打補丁”的行為，使得北京樓市的購房需求以自住為主，且大量剛需自住客群也出現濃重的持幣觀望心態。
降價、低開從個案變趨勢 有項目低開近8000元/平方米
為了打破這種觀望，隨著“銀十”來臨，多家房企在全國範圍內打出大力度促銷，京城樓市也不例外，這與一年前多地一房難求的局面形成鮮明對比。
10月1日開盤的3個限競房項目分別是萬科翡翠山曉、遠洋五里春秋、綠城·西府海棠，均位於北京市石景山區西北六環內，政府限制銷售均價52024元/平方米，最高限價不高於54625元/平方米。
有意思的是，三個同區域的項目同時入市，又都主打70/90戶型（70%建設為90平方米以下戶型），自然形成了競爭。各家項目也都使出了各自手段吸引購房人。
北青報記者在綠城·西府海棠售樓處瞭解到，項目一期一共推出了398套房，目前賣了200套左右。十一期間，當天交30萬定金，7天內補齊首付款，就可以享受9.9折優惠。“臨近的門頭溝區的房價都6萬了，我們項目屬於石景山區，贈送裝修（廚房衛生間精裝、強化複合地板）5萬左右很值得。”售樓處銷售人員表示。
距離綠城·西府海棠8公里外的遠洋天著春秋售樓處，是遠洋五里春秋項目的臨時售樓處。“我們現在均價也就5萬，首次開盤國慶期間為了促銷，所有價格比政府限定均價還低了兩三千。”一位銷售人員表示，十一期間賣了一部分，現在還有百餘套房源順銷中。
與綠城·西府海棠和遠洋五里春秋項目開盤定價低於政府限價促銷不同，萬科翡翠山曉則在開盤當天推出限時優惠活動，認購90平方米戶型且在10月20日前交首付的，總房款可以直減30萬。
但與曾經一房難求不同的是，即便低開或者降價，這些新入市的限競房仍沒有開盤日光的，能開盤賣出2/3已經算是相當不錯了。據中原地產研究中心統計數據顯示，以北京為例，已經入市有成交統計的20個限競房項目為9826套，網簽了1633套，網籤比例只有16.6%。不過，由於網籤的滯後性，截至9月25日，實際銷售有40%左右。
有換房打算的徐先生告訴北青報記者，現在在售的限競房項目挺多的，房山區、大興區、豐臺區、石景山都有項目在打折，他認為可以多看看不著急出手。這也代表了大部分準購房人的心理。
北青報記者還了解到，萬科在發出6300億元回款鐵令後，北京區域的項目也加入到打折或者低開的行列。十一期間，位於房山區周口店的萬科七橡墅再次推新，打出了單價1.5萬元/平方米的口號，主推上下疊的別墅。項目銷售人員表示，上疊約270平方米，贈送100平方米的閣樓和20平方米的花園，大約540萬元一套。下疊330平方米，總價480萬元一套，單價不到1.5萬元/平方米。十一前三天裡賣了超過50套。而萬科在2017年與平安聯合體拿下土地時的政府限價是2.3萬元/平方米。
無獨有偶，位於豐臺區青龍湖的萬科翡翠西湖項目也準備在近期開盤，一位知情人士對北青報記者表示，翡翠西湖同樣採取了低於政府限價的開盤策略，而且根據戶型和朝向不同，最低售價相比最高限價跌了近8000元/平方米。該人士透露，翡翠西湖主打7至8層的洋房，也有躍層別墅。其中洋房主打89平方米的三居室，總價350萬元左右，但東西朝向的最低可以到310萬元。最低單價約為3.48萬元/平方米。而躍層別墅則是150-180平方米，總價在550萬元左右。
資料顯示，萬科青龍湖項目是萬科+國開東方聯合體以58.5億元的總價獲得的，溢價率17%，平均樓面價為2.34萬元/平方米。土地出讓時的政府限價為均價不得超過41230元/平方米，最高銷售單價不超過43292元/平方米。以此計算，此次翡翠西湖的開盤價相比平均售價低開了近6000元/平方米，相比最高售價低了近8000元/平方米。
“一期價格是最優惠的，低價入市也是給後期銷售留下漲價空間。”一位項目銷售人員如此表示。
對於房企爭相“降價”的促銷策略，有業內人士表示，目前限競房的“降價”更準確的叫法應該是低開，畢竟這些項目都是第一次銷售，不能說降價，只是對比政府限價更低而已。隨著更多限競房加入市場，形成供應，原本只是個案的低開促銷將很可能變成一種趨勢。
樓市“入秋”早有端倪
事實上，房企早就開始調低姿態，促進銷售。多家房企高管已經在今年中報業績會上就集體高喊降低速度，去掉槓桿保質量。
吸引了最多流量的是萬科9月29日舉行的秋季季度會，“活下去”三個字被放大，放在鮮紅的背景上。這是一家銷售額已經超過4000億元的世界500強公司，主動示弱，求關懷。萬科的“活下去”口號也為今年樓市的凜冬將至拉開了序幕。
除了萬科，另一個巨無霸房企恆大也在默默改變。恆大集團總裁夏海鈞在中期發佈會上表示，公司注重適度增長，未來銷售規模每年增長20%-30%。他同時指出，市場形勢發生變化，以往加槓桿增加土儲的模式存在高風險，恆大目前最重要的仍是關注利潤。於是我們看到，從2月份到6月份，一直在銷售額上領先萬科，最多時領先160億元的恆大，在7月份之後，突然放慢了腳步，任由萬科超過，並在其身後不多不少地保持40億左右銷售額的差距。
高週轉最具代表性的房企碧桂園，在7月份的銷售額從779億元下滑到了490億元，8月繼續下滑到了439億元。這是過去三年裡，碧桂園高週轉模式第一次放慢速度。
緊跟“前三”之後的融創，靠著加槓桿迅速崛起，但現在也明確提出降速。融創中國董事會主席孫宏斌也在業績發佈會上表示，短期內房地產調控不會放鬆，不要低估了這次宏觀調控，所以融創仍然延續謹慎的投資策略，“我們兩年前就不怎麼在公開市場拿地，投資目前都在基本停止狀態”。孫宏斌彼時表示。
除了這些龍頭房企外，北青報記者瞭解到，多家房企內部進行了戰略調整，將項目的利潤率和回款狀況放在了首位，並直接與年終獎金掛鉤。 這也直接導致了更多的項目願意放低姿態，求得銷售和回款。
業內認為四季度成交或將繼續回升
不過，令人關注的是，即使房企紛紛促銷，但市場信心仍然低迷，購房者觀望情緒越來越濃。未來可能會轉化成對房地產市場預期的變化。
克而瑞的分析報告顯示，結合歷次降準週期之後，房地產市場均開啟一波銷售行情。我們認為本次降準也不例外，增量信貸資金會有相當部分最終流向房地產市場，預計四季度仍將是較佳銷售窗口期。
不過，這樣的窗口期並不代表市場將發生反轉，而是因為本輪市場上升週期已行至尾聲。克而瑞分析師表示，建議房企積極把握本次降準所帶來的銷售窗口期，要有“搶跑”思維，不惜以打折、讓利的方式更好、更快地實現項目去化。
郭毅分析師也表示，在調控政策未現鬆動的現狀下，無論新房、二手市場，都受制於限購限貸政策對購房需求的清洗，再加上當前購房者對後市信心不足，樓市有效需求進一步減少。但新房市場則因限競房的集中入市，導致供應大增而造成庫存激增，去化艱難。預計四季度，新房市場還將出現整體市場成交提升與單盤個案銷量欠佳的市場矛盾。
業內人士也提醒，樓市也與股市類似，市場的博弈就是情緒的博弈，而情緒具備傳染效應，一旦預期改變，市場的變化速度可能非常快。過去幾年房地產市場是投資型市場，買到即是賺到，而一旦出現拐點，則很難控速。
目前來看，雖然房企通過降價、低開等各種形式促銷，但市場信心仍然低迷，購房者觀望情緒越來越濃，未來這種觀望極有可能會轉化成對房地產市場預期的變化。本版文/本報記者 李桁
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