對2020年1月17日國家統計局開發投資數據的點評
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進
1、開發投資
2019年全年全國房地產開發投資額同比增幅為9.9%，相比1-11月份略有收窄，進一步體現了房企投資端的微調導向。不過客觀上說，在所有宏觀經濟指標中，房地產開發投資同比增幅數據是比較大的，接近兩位數，依然體現了其宏觀經濟和固定資產領域的壓艙石作用。預計到了2020年此類指標或在增幅上會有所收窄，但不會下跌。尤其是在基建投資發力的情況下，開發投資數據的同比增幅和相關佔比會弱於2019年。
2、新開工
2019年全年房地產開發企業新開工數據同比增幅為8.5%，該數據相比1-11月份數據略有收窄，但總體上也還是說明開工有積極性。尤其是在2019年很多房企依然強調做規模，但是資金壓力增大，這個時候在“拿地-預售”的環節中會加快項目的開發和建設。預計到了2020年新開工的數據依然有正增長表現，尤其是考慮到2020年各類營商環境改善的情況下，房企開工建設的積極性依然會增加。
3、竣工
2019年全年全國房屋竣工數據同比增長2.6%。在連續23個月房屋竣工面積同比下跌的情況下，1-12月份首次出現了正增長現象。其含義是非常重大的。第一、這意味著在2017年和2018年竣工數據一直負增長的情況下，到了2019年首次出現統計意義上的正增長，意味著房屋竣工數據的拐點到來。第二、竣工數據轉正，也說明房屋竣工規模增長、房屋交付數量上升，後續相關物業管理可管的項目、相關家居裝修等需求會釋放，尤其是會影響家居類企業的業績和相關股票。第三、根據歷年的銷售數據和竣工數據，可以看出竣工數據明顯是偏低的，從絕對數量看，最近三年即2017-2019年的竣工數據只佔了銷售數據的57%，換而言之，還有很大一部分房屋過去並沒有進入到竣工期，根據房屋開發週期等數據推算，2020年應該迎來一個竣工的交付大年，利好房屋銷售後端市場。
4、土地購置
2019年全年全國房企土地購置面積同比跌幅為11.4%，此類數據已經保持了連續11個月持續下跌的狀態，不過也可以看出此類跌幅是在收窄的。應該說土地市場的降溫，和銷售市場的表現以及房企的融資環境等是有關的。但是土地市場預計在2020年是不會太悲觀的。從2020年1月份的土地市場數據看，已經出現了一些高溢價率的土地交易情況，最高的甚至可以超過150%，尤其是一些總價在5億左右的地塊，更容易出現高溢價現象。這也說明隨著2020年融資環境的改善，其實房企拿地的積極性會進一步增加，這也有助於影響後續的開工和銷售端等數據。而且從結構上看，預計一二線城市的土地交易數據表現會更為強勁。
5、商品房銷售
2019年全年全國商品房銷售面積同比跌幅為0.1%。該數據的含義在於兩點。第一、從歷史數據上看，2014年全國銷售數據是為負增長的，而2015-2018年銷售數據則是持續正增長的，換而言之，在連續4年持續正增長的情況下，2019年房屋銷售數據重新為跌，這和整個宏觀經濟基本面以及樓市基本面等都有密切的關聯，從市場感受上看，尤其是房企的銷售業績和千億房企的數量等情況下，也有類似的特徵。第二、類似銷售數據的下跌，其實跌幅非常小，這依然說明全國房屋銷售市場的韌勁，換而言之，市場不會大幅度降溫，若是從2019年的具體銷售情況看，能夠取得此類接近於持平的漲跌幅，客觀上反而說明市場並不糟糕。類似數據的動力機制依然繼續，預計到了2020年能夠走出2019年相對弱的態勢，繼續保持正增長，尤其是近期的一些補契稅的購房政策，客觀上可以刺激購房需求。
6、待售面積
2019年全年全國商品房待售面積同比跌幅為4.9%。目前該曲線已經保持了連續35個月同比下跌的態勢，這說明庫存去化的動作在繼續。但也需要看到，此類曲線下跌的動力越來越弱，即房地產市場的庫存數據正在構築底部。實際上若是觀察城市結構，全國一二線城市已經在2018年的時候就已經開始形成底部，而三四線城市則相對滯後。預計到了2020年此類曲線有望由負轉正，換而言之，新的去庫存的概念需要重新提及。
7、到位資金
2019年全年房地產開發企業到位資金同比增長為7.6%。該數據相比1-11月份是略有擴大的。一方面資金面的數據其實不算太糟糕，即2019年類似增幅相對還是屬於比較穩定的，資金狀況沒有明顯惡化，尤其是房企借降準等政策，實際上也可以感受到年底資金狀況改善的利好。另一方面也需要看到，房企的感受和市場數據感受並不一致，至少房企還是會比較保守，所以這也可以理解為什麼2020年年初的時候房企加快融資，尤其是在美元債發行、票據發行、定向增發等方面會有較大的動作。
8、房價
2019年全年全國商品房均價為9310元/平方米。觀察此類年度累計的數據，自下半年開始，該數據就呈現了逐漸降溫和下降的態勢，這也說明2019年下半年實際上是一個積極降價促銷和讓利銷售的階段，房價數據繼續體現了房住不炒和去房價泡沫的導向。從全年數據看，2019年全年房價相比2018年上漲了6.6%，類似漲幅和GDP等漲幅有點類似，相比2018年10.7%的漲幅是有明顯收窄的，這進一步說明房價進入到了平穩健康發展的通道之中。當然要警惕2020年房價反彈等情況，尤其是部分高價項目入市可能會影響房價的結構。
9、地價
2019年全年全國土地均價為5696元/平方米。從2019年的月度累計數據看，實際上此類土地數據依然是創新高的，這也說明地價本身難以絕對量的下跌。同時從漲幅數據看，其全年漲幅為3.1%，單純看漲幅數據其實風險還是可控的，此類漲幅相比2018年的3.3%也是有所收窄的。這也說明2019年的穩地價工作總體較好，這客觀上都有助於形成較好的市場預期。當然考慮到2020年1月份部分城市繼續出現高溢價土地的現象，所以後續依然需要強化土地管控，尤其是近期央行和銀保監會都對商業銀行的貸款給予了指導，重點管控貸款集中度和佔比等，所以後續房企以來高槓杆融資來購地的空間會減少，地價也會進一步趨穩。
閱讀更多 中國經濟週刊 的文章
