[摘要] 根據央行解釋，降準約將釋放1.2萬億元資金，其中4500億元用於償還10月15日到期的中期借貸便利（MLF），此部分MLF當日不再續做，實際將釋放約7500億元增量資金。
時代週報記者 謝中秀 發自深圳
10月7日，在國慶假期的最後一天，央行發佈通知，自10月15日起下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。根據央行解釋，降準約將釋放1.2萬億資金，其中4500億元用於償還10月15日到期的中期借貸便利（MLF），此部分MLF當日不再續做，實際將釋放約7500億元增量資金。
根據以往市場表現，每次降準或多或少都將對房地產市場產生利好影響，尤其是此次降準少了前幾次的定向意味，且釋放增量資金也較大。但是，這一次降準，似乎並未對樓市造成太大的影響。
易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海向時代週報記者分析道：“房地產目前最大限制條件就是金融的嚴控，其中包括土地端和銷售端，在土地端，房企開發貸受到嚴格的信貸政策管控，而銷售端又受‘限價’政策以及個人房貸利率提高的掣肘。此次降準並未涉及這幾個方面的放鬆，也無從談對房地產的放鬆。”
嚴調控下 降準對樓市緩釋作用不大
而降準釋放的資金，則被認為對房地產資金壓力緩釋作用不大。
中泰證券研究所高級經濟學家楊暢分析認為：“降準確實帶來流動性的寬鬆，但原來銀行間市場並不缺錢，政策意圖主要在於對沖國慶假日期間，香港等外圍市場的大跌。”
陳洪海更是坦言，降準對開發商貸款取地、對新房信貸影響都不大。這主要在於，原本銀行間市場並不缺錢，但對於銀行信貸資金流入房地產行業，目前有嚴格管控。
招商銀行深圳的一名員工告訴時代週報記者，當前招商銀行對於房企開發貸的額度比較寬鬆，貸款利率也在合理範圍之內，並不會高出10%，但是審核非常嚴格，要看房企申請的項目、房企資質等情況而定，一般而言，大房企申請貸款會比小房企容易一點。
據瞭解，自從樓市調控加碼、房地產開發貸款政策收緊以來，各大銀行對房企開發貸均有嚴格審核，要求房企已取得貸款項目的土地使用權、規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證等，並要求房企持有一定比例的項目預算投資，其中中國銀行要求房企持有資金比例不低於30%。
今年以來，銀保監會也處罰了多家銀行信貸資金違規流入房地產的案例。
在個人信貸方面，目前個人房貸壓力也不見減弱。
融360統計數據顯示，今年8月，全國首套房貸款平均利率已連續20個月上漲，達到5.69%，其中執行利率上浮20%-30%銀行數增多，128家銀行上浮20%，30家銀行上浮25%，28家銀行上浮30%。工、農、中、建國有四大行也上浮了15.9%。
購房者信心也未見提振。根據中原地產監測數據，9月以來，中介房源帶看量已長時間呈下降態勢。深圳中原研究中心數據顯示，中原經理指數已經連續五週下調，最近一週（10月1日至7日）經理人指數下調3.72%，報49.86%。
時代週報記者走訪深圳多家中介機構門店發現，大多數中介門店依舊一片冷清，即使掛出了多個房源的優惠信息，也鮮有人問津。
去化減速 房企資金壓力增大
實際上，自今年以來，房地產下行趨勢不斷明顯。尤其自9月以來，多家房企多個樓盤打出了降價、優惠等口號，但市場反應並不如預期。
根據克而瑞研究中心數據，9月全國樓市呈現出供應增加但成交不足的情況。9月29個重點城市商品住宅供應量2949萬平方米，環比上升12%，然而去化僅2388萬平方米，環比下降7%。
進入10月，市場表現依然不佳。
而與之俱來的是前期業主不滿降價而進行的“房鬧”維權。
前不久，行業“老大哥”萬科更是首開退款先河。國慶期間，萬科廈門白鷺郡2號樓開盤，為爭取去化回款，樓盤取消了前期業主所擁有的到戶電梯、精裝修等條件，以低於前期的價格進行銷售，最終引發前期業主不滿和維權。最終，萬科以退款了事。雖然萬科官方宣稱，退款是因為向前期業主承諾的入戶溫泉無法實現。但無論如何，“退款”已成事實。
據不完全統計，目前已有上海、合肥、杭州、上饒、廈門、廣州等多地爆發退房維權，涉及恆大、萬科、碧桂園等多家房企。
去化成績不佳也加劇房企資金壓力。
數據顯示，今年前三個季度，已經有恆大、萬科、碧桂園、融創四個房企銷售突破3000億元。但今年回款額定在6300億元的萬科，雖然在前三季度完成了4315.5億元的銷售業績，但回款額僅完成了不到50%。
此外，房企去化增速相比2017年也在放緩。
“隨著房地產調控的深入，房企逐漸出現了業績上漲乏力的現象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷售業績都開始出現了逐漸放緩的跡象。”張大偉根據對今年前三季度房企銷售情況總結道，“但與此同時，房地產行業‘拼規模’現象加劇，房企更需資金進行規模擴張。”
在此情況下，不少房企轉向發債或前往資本市場、海外市場融資。據不完全統計，截至9月30日，今年已有154家房地產企業共發行400只房地產信用債，規模4044.55億元，此外在資本市場上，截至目前房企宣稱的融資計劃已達數百億元。
未來樓市以“穩”為主
雖然降準資金對房企和居民購房的直接影響不大，但此次降準也釋放了一定的信號。
陳洪海分析，降準釋放了兩個信號：一是扶持實體經濟，二是房地產調控目前已經基本穩定。“這個穩定並不能說是放鬆，也不確定之後是否會再加碼，但是已經基本是穩定了。目前房產稅都延期了。”
根據國家統計局最新發布8月70城房價數據，雖然我國70個城市中，67個城市新房價格環比上漲，但變動幅度較小。統計數據顯示各城變動幅度-0.3%-2.0%之間，其中四個一線城市新房價格環比上漲0.3%。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁分析，雖然此次降準央行明確表態是為了扶持實體經濟，但過往經驗也告訴我們，從來沒有哪一次能把降準後的資金完全管控流到實體經濟裡，房地產還是會有所受益。
但“即便降準給房地產帶來了一定程度的資金鬆動機會，但絕不意味著房價會再次出現上升，當前限價、限購、限貸等調控政策仍舊從嚴，而且在宏觀經濟比較嚴峻的大形勢下，中國房地產更要穩字當頭。”宋丁表示。
在巨大的壓力面前，與其寄望於降準資金起到緩釋作用，房企還不如努力從想其他辦法融資，甚至大多數選擇繼續“降價跑量”。
陳洪海表示：“開發商目前資金鍊普遍比較緊張。拿地偏謹慎，銷售四季度會想盡一切可能去貨。”
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉則認為：“正如央行所強調的，本次降準仍然是定向降準，並非大水漫灌，考慮到上一次降準後樓市政策不松反緊，我們還是要審慎觀察樓市調控政策有無同步變化，不能輕易將其樂觀地與樓市救市等同起來。當然，房地產作為資金密集型行業，同樣屬於宏觀經濟的一環，貨幣政策保持流動性的適度充裕，有利於為行業營造一個較為有利的大環境，其意義對樓市自然是積極的。”
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