近日，杭州八部门联合开展 『治理房地产市场乱象专项行动』 ，重点打击投机炒房、虚假房源发布等违法违规行为，自上而下，行动力极其迅猛。
“G20”“亚运会”“互联网城市”，自带光环的明星城市--杭州，近年来楼市行情持续火热，“房企惜售”“一房难求”是当时楼市火热程度的真是写照。然而，近段时间以来，随着中央宏观调控政策的持续收紧，二手房和新房市场观望情绪愈渐浓厚，市场回归理性。
杭州楼市走到今天，市场也微妙了起来。在持续了长达1000天的连续高潮之后，没想到最后开发商也怂了。7月7日，位于良渚的住宅地块流拍。市场一惊！是这块地的位置不够好吗？当然不是。这块地距离地铁良渚站仅有数百米，旁边万科、保利、融信各巨头齐齐聚集，隔壁邻居更是网红神盘融信澜天，本次摇号报名18000人。而最后流拍的原因更是让人非常吃惊。竟然是无人缴纳竞拍保证金！
今年下半年，数轮楼市调控风暴席卷大半个中国，让众多开发商感受到了阵阵凉意，一些嗅觉灵敏的头部房企开始改名去地产化，开拓新的业务增长点，进行新兴产业战略布局。楼市开始慢慢转凉，出现了一些新的变化。
那么杭州市场如何呢，我们暂且分析一下：
区域分析
截至2017年末，杭州下辖10个区、2个县，代管1个县级市，总面积16596平方公里，常住人口为946.8万人，城镇化率76.8%，较2016年增长28万人。2017年，杭州居民人均可支配收入49832元，社会消费品零售总额5717亿元，高新技术企业达2844家。
2017年，杭州全年新认定国家重点扶持高新技术企业589家，年末培育认定研发中心2189家，其中省级研发中心835家。省科技型中小企业9238家。省级以上企业研发机构1203家。新增省级企业研究院76家。科技企业孵化器113家，其中国家级32家，省级60家。拥有省级众创空间101家，23家入选2017年省级优秀众创空间。全年研究与试验发展（R&D）经费支出与生产总值之比为3.2%。财政一般公共预算支出中科技支出92.32亿元，增长23.2%。在近期愈演愈烈的人才争夺战中，杭州展现出了强大的竞争优势。
房地产市场情况介绍
整体情况
2017年，杭州市场成交量跌价升，“由牛市走向平稳”。全年商品住宅共成交1195万平方米，为历史第二高，成交均价有所上升，全年全市（不含富阳、临安）均价24241元/平。“G20后、亚运会前”的杭州，成交面积大幅提升，加之高价地项目的入市，带动价格的上涨。
2010年至2017年杭州全市土地市场介绍
近八年来，杭州全市整体供地平稳，2013年为供地高峰，规划建筑面积达到1628万方，随后2014年即大幅下降至920万；近三年随着需求的提升，供地亦稳步提高，2017年全年出让宅地的规划建筑面积为1174万方。
2011年-2017年杭州全市商品住宅（不含保障房）销售情况如下：
近7年来，杭州全市商品住宅销售稳步上升，2012年-2014年，杭州平均每年去化商品房在800万方左右，2015年开始跃升，2016年达到顶峰的1565.26万，受调控政策影响，2017年全市成交量下降至1192.68万，但仍比2015年水平高31万方。近年来销供比持续大于1.0,2016年达到1.85,2017年为1.35，市场整体销售情况火爆，持续供不应求。
2011―2017年杭州全市商品住宅销售情况
杭州房地产存量分析
2017年，杭州商品住宅全年销供比为1.35，处于供不应求的状态，为稳定市场，月度基本处于减缓供应的脚步，直至年关才大量入市，11月和12月的上市面积占到全年的30%，截至12月底，杭州商品住宅库存量仅为364万平方米，出清周期3.38个月，供应依然不足，进入2018年后出清周期继续下降，3月末为2.71个月。2017年，萧山区全年销供比1.13，年底出清周期3.56个月，进入2018年后出清周期继续下降，3月末为2.29个月。
房地产限购政策
一、限购范围
限购范围：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区的普通自住住房。
政策调整未涉及的内容，按原有政策执行。
二、限购政策
1、本市户籍成年单身人士（含离异）：在限购区域内限购一套住房，即在市区范围内暂停对拥有一套及以上住房的本市户籍成年单身（含离异）人士出售新建商品住房和二手住房。
2、本市户籍家庭在限购区域内限购2套，暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
3、企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年才能上市交易。
4、非本市户籍家庭，需提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上的个人所得税或社会保险证明。
5、对户籍由外地迁入四县（市）的居民家庭的购房限制，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房。
PS：自2016年9月28日起，在杭州市区范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）暂停实施购房入户政策。
三、贷款政策
（一）商业贷款政策
1、首套房
在杭州无房且无住房贷款记录，首付不低于30%。
2、二套房
（二）公积金贷款政策
1、首套房
职工家庭名下无房，且无住房贷款记录的，购买普通自住住房执行首套房政策，贷款首付款比例不低于30%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率执行。
2、二套房
被认定为二套房贷款的，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。
四种情形，不予公积金贷款
① 职工家庭名下拥有两套及以上住房的。
②职工家庭未结清住房公积金贷款的。
③职工家庭名下已拥有一套住房，除该套住房外有其他未结清商业住房贷款记录的。
④职工家庭有两条及以上未结清商业住房贷款记录的。
四、首套房、二套房认定标准
1、严格首套房标准
职工家庭名下住房套数根据家庭房产查档和住房贷款记录确定。家庭住房贷款记录包括公积金贷款记录和商业住房贷款记录，以公积金中心审核和人民银行个人征信报告记录为准。未结清的住房贷款记录条数计入家庭名下住房套数，与住房查档记录一致的可合并计算。
2、三种情况，被认定为二套房
①职工家庭名下无房，有住房贷款记录并已结清的。
②职工家庭名下已拥有一套住房，无住房贷款记录或有住房贷款记录并已结清的。
③职工家庭名下已拥有一套住房，有一条未结清的商业住房贷款记录且为该套住房的。
在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。
严格审核借款人还款能力，严格落实月供收入比不超过50%等政策要求，对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，可参照二套房信贷政策执行。
未来一段时间预测：
政策方面：至少到今年年底，备案限价都会保持比较严格的状态。但是，考虑到备案限价不适合作为长期调控手段，不排除明年有所放松的可能。
预期方面：随着中签率的提升、供应量的增加、优惠折扣的出现，更多购房者选择持币观望。加上备案限价的力度不放松，等一等的情况会越来越多。
土地方面：年底之前，主城、萧山都会保持比较低的供地量，出地区域主要集中在余杭和临安。此外，年底之前会有一波挂牌热潮，一般来说，12月都是挂地的高峰期，1月都是土拍的高峰期。
房企方面：接下来，地王项目会加速入市，提前收割和抢跑成为共识。同时，多元化发展成为趋势，有远见的企业不再局限于住宅开发。
房价方面：虽然在备案限价的背景下，单盘不会出现价格的明显上涨；但受到成交结构的影响，杭州整体房价还是保持上行趋势。以城东为例，待高价项目悉数上市，必然会抬高区域乃至杭州的整体价格。
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