来源丨喜马拉雅FM陆铭的精品课《经济学名师陆铭：中国经济72讲》
前些年房价上涨比较快的时候，有一些新的土地拍卖出来以后，它的土地拍卖价格就已经超过了周边的房价。大家都把这种现象理解为是地价推动了房价，似乎听上去也是有道理的。如果拍卖的地价非常贵，超过了当时的房价的话，那未来的房价肯定是更贵的。那么不就是地价推动了房价吗？
什么是土地财政？
中国的土地财政制度，很多人都认为是学习了香港。简而言之，土地财政就是政府通过转让土地使用权而获得财政收入的一种制度。在中国大陆，我们把土地分为工业用地、商业用地和住宅用地，土地的使用权的出让年限，通常也分别定在20年、50年和70年。
政府拿了土地使用权出让的财政收入以后，就把这笔钱用来做各种各样的事情。比如说造房子，提供廉租房，也有可能是去建造基础设施，也有可能用来提供公共服务。
总而言之。它的用途不用在各个方面，大家不妨问这样一个问题，如果政府把土地使用权出让，拿到的财政收入用来造房子、造基础设施、提供公共服务，其实本身并不是错的。
现在在亚洲的一些国家，甚至还希望通过学习中国的经验，来把土地财政当作是一种融资手段，把土地增值的收益通过拍卖土地使用权的方式，拿到政府的财政收入里，然后再把这笔钱用来去改造基础设施。实际上它发挥的就是一种金融的手段。
地价和房价是什么关系？
社会公众普遍存在的一种认识问题的方式，就是把先发生的事情当作原因，把后发生的事情当做结果。在地价和房价这组关系当中，一种惯常的思维方式就是认为先是有土地使用权的出让，然后才有造房子和卖房子。
但是大家想想，其实在有些情况下，事情发生的前后关系并不代表着因果关系。在这个意义上，当房地产开发商在拍卖市场上，通过比较高的出价来获得土地开发权利的时候，其实是因为基于一种房价上涨的预期，他才会这样做。
在2017年到2018年，中国的一线城市，尤其在北京出现了比较明显和大幅度的租金上涨现象。这种现象的本质就是供给越来越跟不上需求。一方面人口增长，即便是在政府严格控制超大城市人口的情况下，北京的人口在2017年也仅仅下降了2.2万人。
但是在北京和上海这样的一线城市，却有大量的房子被拆掉了，其中有很多被拆的房子是以非法建筑为名义而得到拆除的。换句话来讲，住房的需求没有明显的变化，供给却大幅度的下降。那么最简单的道理就会告诉你，价格一定会相应的上涨。
讲到这里，我提醒大家注意一个被大家严重忽略的事实，我们通常仅仅看到中国的土地财政制度，是学习了中国香港地区的土地批租制度。但是我们却忽略了香港经验在另外一个方面的表现，那就是哪怕是在香港这样寸土寸金，房价地价非常高的地区，政府的土地供应也和房价变动的周期是反向操作的。也就是说在房价高的时候就增加土地供应，房价低的时候就相应的减少土地供应。
在中国内地，其实我们是在人口流入、住房需求比较旺盛的地区，我们是严格控制土地供应的。在这个意义上，我们也没有把香港经验学透。更为麻烦的是，随着房价上涨和房租的上涨，在社会当中产生一种舆论，就是主张政府去控制价格，甚至政府就真的直接通过行政的管制去控制房价。
由于我们长期以来以为是地价推动了房价，于是在管制房地产价格的同时，中国有些城市曾经尝试过去控制拍卖土地的价格，在拍卖的时候设置一个最高价格，结果很多房地产商都想去拿这个地，然后就又是通过摇号的方式来决定谁能拿到这个土地的开发权。
有意思的是，在现场通过摇号摇到土地开发权的房地产商，振臂欢呼。不难理解，这些房产商以为自己赚到了，因为这个拍卖价格实际上是被政府的行政力量管制的，而这种管制的做法，本质上相当于是政府把本来可以通过拍卖，拿到自己的财政收入当中的钱，用来补贴给了开发商。
这种做法真的能导致房价下跌吗？大家只要问问自己一个问题就明白了。如果你是开发商，你在拍卖的时候通过摇号，拿到了一个价格被压低了的土地开发权。那么当你把房子造好以后，如果市场上有需求，有人愿意出更高的价格来买房子，你会不会因为自己在拍卖土地的时候价格是比较低的，就善意地把房子也相应地压低价格出售，我想不用我解释，大家都已经有了自己的答案。
总之，房价和所有商品一样，它的最为基本的决定因素仍然是供给和需求的关系，不能简单的认为是地价拉动了房价。中国如果真要建设房地产市场长效发展的、健康发展的机制的话，那么最为基本的做法，仍然是让土地和住房的供应能够跟上需求的增长，才能真正地满足人民对美好生活的向往。
关于主播：
陆铭，复旦大学经济学博士、教授，2001复旦大学经济学博士。陆铭教授重视实地调研，足迹遍布全国，掌握了经济运行的大量第一手资料，他关于城市发展、土地和户籍制度的政策建议对相关改革产生了重要的推动作用。
在本课程中，陆铭教授将经济学的思维运用于中国的现实情境，形成一套掌握宏观经济的方法论，帮助你理解中国经济的现状和趋势，从而把握时代发展的机会，更理性地作出各种决策。
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