2017年底的時候，一些開發企業在交易所發行的公司債，募集資金也還可以用於償還銀行貸款，但是今年以後，新的監管要求明確，新發行的公司債只能用於償還公司債。
傳統以滾動借款尋求規模擴張的開發企業，比如旭輝、融創、泰禾等，融資結構比較接近，60%以上都是銀行借款，20%左右的借款是來自公開市場的票據和公司債券，另外可能還有20%的借款由信託等非標融資構成。
今年情況非常不一樣，更廣大的背景是開發企業在交易所發行債券的難度越來越大。
2017年底開始市場上已經出現了多起公司債兌付違約的“黑天鵝”，其實當“黑天鵝”成群飛起的時候，就不是概率問題，而是市場生態起了變化。
房地產商的開發模式是不斷滾動的，與此相匹配的融資方式，也是滾動借款，所謂的“借新還舊”，當公司債被卡緊以後，意味著到期借款將要尋求其他渠道的融資替代。
拾遺君從券商及一位開發企業高管獲悉，2018年之前，公司債的募集資金可以用於償還銀行貸款，可否用於償還銀行間市場發行的票據，則沒有明確的限制，比較模糊，所以更早時間以前，公司債也被一些開發企業用以償還票據。
但今年的監管要求已經明確了，企業新發行的公司債券只能用於償還公司債，不再允許用於償還銀行借款和票據。
境外上市的內房企的融資所受影響相對小一些，畢竟之前也一直是在國際市場發行票據募集資金，但是他們在境內融資也已經被卡住了，即便擁有央企背景的開發企業，也不能再發行熊貓債了，這是一種境外企業在境內公開市場發行的人民幣債券。
開發企業的公司債券募集資金用途從2016年開始，已經被限制了。2016年10月份，許多債券承銷機構收到了交易所的監管要求，施行對房地產公司債券的分類監管，當時交易所允許開發企業的公司債募集資金用於還貸和補充流動資金，還貸包括銀行貸款和其他各項借款債務。
但開發企業公司債募集資金不得用於購置土地，交易所要求開發企業在債券發行時即出具書面承諾，並會持續監管開發企業履行承諾情況。
如今，公司債募集資金的用途更窄了，公司債只能用於替換前次公司債。這種形式的監管相當於控制企業借貸規模無限制地持續擴大，當開發企業從銀行取得貸款的還款路徑被進一步卡住時，擴大融資的衝動也會被抑制。
2015年的時候，一些非上市的民營企業，主體信用評級在AA的情況下，也還可以在交易所發行金額相對較小的私募公司債，2016年，交易所對房地產開發企業公司債券分類監管裡，雖然明確符合指標要求、優質的非上市民營企業，主體信用評級達到AA以上，也還可以繼續發行公司債，但實際上，獲批難度已經高於2015年。
拾遺君接觸過廣東一家非上市民營企業，集團公司淨資產是200億元以上，2015年集團公司名下一間子公司，主體信用評級AA，順利發行了一筆10億元額度的私募公司債，但是轉眼到2016年，這家民營企業旗下另一家淨資產更高的子公司，試圖發行一筆額度更高的小公募，卻被交易所駁回終止。
但最終還是在2017年發出來了申請額度等同的債券，2016年公司主體信用評級為AA，2016年集團公司快速完成一輪資產注入合併以後，主體信用評級提升到AA+，債券也得以成功發行。
最近有一家香港上市的閩系房地產企業，去年銷售額已經突破了1000億元，剛剛拿到證監會總額度35億元的公司債批文，目前正在一級市場兜售認購，但據一位券商朋友說，很難賣出去了。
今年的公司債市場確實非常難過，不斷踩雷違約的公司債，摧毀了投資者的信心，當監管機構對公司債發行收緊、募集資金用途進一步限制的情況下，預計這些依靠循環滾動融資的開發企業流動性會更加緊張。
當然，值得開心的是，目前債券踩雷違約的企業裡，還沒有一家是房地產企業，但是這樣的幸運會持續多久呢？
如果監管層對融資渠道持續收緊，包括打掉幾乎許多形式的非標融資，限制債券發行及募集資金用途，最後開發企業除了從銀行貸款，可能幾乎無法取得更多借貸資金，依靠從前60%的融資，還能繼續維持高速滾動的資本開支嗎？
所以另一方面，開發企業銷售回款在今年就變得極為重要了，單從最近降低棚改貨幣化安置政策對大型開發企業股價的強力打壓，我們也能夠猜測2018年的房子會不會更加好賣呢？
這裡賣個料，據說一家2017年銷售規模過了1000個億的開發企業，今年在北京的銷售額，只有4個億。
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