如果要點首歌送給國內房地產市場，那麼一首《涼涼》應該是再合適不過了。從年初到現在已經數不清多少調控政策出臺了，除了四大限（限購限售限價限貸）之外，縮緊信貸、改革住房公積金提取政策、加快房產稅出臺進度等等，猶如一道道韁繩不斷勒緊房地產的命脈。也正因如此，往年最熱鬧的“金九銀十”完全沒有呈現往年的火熱，反而冷清的不像是這個月份該有的光景。縱觀各大媒體頭條和自媒體大號，都在說房地產市場已經涼涼了，十年牛市已經結束了云云。
住宅市場冷清，整個房地產行業都在縮緊業務經營，可偏偏就有人在大家恐懼的時候入市，並且大舉介入的是國內的商業地產，且一出手就是天價。到底是誰這麼有膽量呢？
1、外資悄悄殺入戰局
進入到2018年以來，外資在中國商業地產投資市場已經變得越來越活躍，尤其是在大宗交易市場上。最近頻繁出現的幾筆大宗交易就可以看出端倪。
10月11日，上港集團就發佈公告稱，擬通過上海聯合產權交易所，以公開掛牌方式一次性出售上港集團所持有的上海星外灘項目100%的股權，掛牌底價約為127.86億元人民幣。有媒體爆料，買家是新加坡凱德集團，雖然最終成交價格還未確定，但預估應該在200億元左右。雖然還沒成交，但已經引起業內尤其是大宗交易圈的集體震動，如果最後成交無誤，這將會是大宗交易史上單筆金額最高的交易記錄。
上海星外灘項目有“上海最高雙子樓”之稱，它包括2幢263米高的現代化超高層城市綜合體，3層24米商業裙房和地下6層地下室。總建築面積達到41.61萬平方米，預計2019年3月31日完工。最初這個項目由中國金茂拿下，2017年12月，金茂以59.98億元出手股權，金茂在此次交易中獲利30億元，該項目由上港集團接盤。根據知情人士透露，星外灘是上海內環線以內的沿江項目，地理優勢凸顯，交易談了好久，很多家都參與進來，最後定下了凱德，由於目前交易未完成，雙方都沒透露具體金額，相信成交價又將是一個打破記錄的天價。
整體來說：包括上海、北京等一線核心城市在內的核心資產正在逐漸受到外資的青睞，戴德梁行負責人就表示：“2018年外資參與到中國房地產投資市場的比例不斷在上升，北京跟上海的這種核心資產，全世界的資本都在盯著看，一旦價格有一點點折讓，都會導致一大堆人來搶項目。”
2、外資緣何活躍？
雖然住宅市場在政策的輪番調控下熱度不再，但一線城市的辦公樓售賣和租賃的基本面還是表現的十分不錯，即使在中美摩擦的大背景下，依然表現搶眼。一直維持在120萬-130萬平米的年吸納量使得國際投資者越來越關注中國的商業地產，另一方面，去年開始國內的投資者雖然已經開始逐漸活躍了，但由於融資槓桿上升，融資難度變大，外資的優勢就凸顯出來了。
外資尤為注重的是投資回報率，因此在尋找合適的投資標的方面耗費的時間要遠比國內資本長得多 ，這意味著目前市場上可以見到的活躍現象也許早就展開了，很多現在看到的在談的交易，可能是半年甚至一年多以前就在接觸了。
仲量聯行的研究數據就顯示，目前境外養老基金和主權財富基金紛紛尋求進入中國市場的機會，特別是一線城市的辦公樓物業尤其受到來自北美及歐洲基金的關注。由於養老基金和主權財富基金追求穩健的收益，不偏好風險，且投資標的較大，因此，中國一線城市核心物業以其大體量、長週期且回報穩定等特性備受他們的青睞。
舉個例子，加拿大養老基金投資公司CPPIB表示投資中國的資金已達170億加元，佔全球4%，未來比重將會不斷提高，預計在2030年將會有1500億加元投向中國。此前，他們和龍湖集團共同投資了一二線核心城市的長租公寓項目，預計金額達到8.17億美元。還有來自澳洲的房地產巨頭Lendlease將在上海建造首個大型養老項目等。類似這樣的項目將會越來越多。
3、國內投資者如何分到這杯羹？
更多長線資本的進入，說明了外資對於未來十年、二十年的中國一線城市商業地產是看重的，也同時說明他們認為這個領域的風險回報比是可接受的，才會大舉介入。那麼國內高淨值人群，尤其是想要繼續投資房地產行業的投資者該怎麼分到這杯羹呢？
最合適的莫過於投資一支房地產母基金了，它本身是一支母基金，通過投資於5-10支子基金，間接投資到更多地產項目中去。從而真正實現了分散風險，優化回報的目的。
另外，房地產母基金所投資的項目中，住宅地產只佔很小的部分，而普通投資者難以參與的商業地產、物流地產、養老地產等也統統被房地產母基金收入囊中。也就是說投資一支房地產母基金既能坐享多種類型的地產升值收益，還能有效規避掉這些政策性風險。
宜信財富大中華房地產股權私募母基金就是這樣的產品。這支母基金重點關注國內核心一二線城市的辦公、商業、物流以及較為創新概念或運營模式的共享辦公、長租公寓等增值型和機會型的房地產機會。
這支經由宜信財富房地產母基金團隊精心打造的產品，將為國內投資者帶來新時代投資中國房地產市場的新機會。
風險提示：本文僅作為知識分享，非宜信官方觀點。本文不構成任何投資建議，對內容的準確與完整不做承諾與保障。過往表現不代表未來業績，投資可能帶來本金損失；任何人據此做出投資決策，風險自擔。
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作者 鄧婉鑫
圖片來源 視覺中國
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