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上上週，深圳樓市一共推售了4個新盤。
由於中國A股，在一波久違的集體性大漲之後，又逼近2500點關口。很多人對股市、樓市都比較悲觀。
其實，羊群效應下，無論是股市還是樓市，大部分投資人都被恐懼嚇壞了！
但真正的投資高手，如巴菲特、李嘉誠，無一不是在大多數人恐懼的時候，特立獨行嗜血貪婪，從而成就了一生的財富傳奇。
樓兔子從2002年起，一直混跡在深圳地產傳媒行業，見慣了太多起伏。2004年開始啟動新一輪上漲，2007年階段性見頂。2008年劇烈調整，30%下跌甚至腰斬。2009年再次跳漲，2012年突然遇冷。2013年再次猛漲，到2016年10月進入本輪調控……起起伏伏，大鬧一場，終究悄然離去。
說到底，還是長週期與短週期波動的問題。
真正賺大錢的人，都是看準了中國資產、深圳樓市的長週期。2007年買進後海樓市，單價大約是每平米1.65萬，而今普遍漲到了10萬+。期間也有下跌到8000左右的波動，但長週期看，大約是10年10倍的漲幅。那些在2007年鬧斷供潮、跳樓秀，只想退房的朋友，早把腸子悔青了！
2018年，毫無疑問在短週期的變動中，全國各地頻繁湧現打砸售樓處的事件就是例證。從近期央行突然降準、廣州北京杭州佛山等地降低住房按揭利率並加速銀行放款、廣州悄然放鬆限價、傳言廈門取消限購、華僑城突然大手筆買進太原核心區8幅靚地等等情況看，2018年有可能是這輪短週期調整的終點、新一輪上行週期的起點！
證券時報說，當前情況下，中國股市已經具有較高投資價值，出現任何級別的反彈都在情理之中。恆大首席經濟學家任澤平說，放眼全球，當前最好的投資機會就在中國。
短週期與長週期層疊碰撞的2018，又一次中國奇蹟的機會！問題是：誰領風騷？
壹｜First
一小部分人在積極買進！
從樓兔子掌握的情況看，在大多數人依然在猶豫徘徊的時候，確實是有一部分資金在積極買進。
上週，深圳樓市就又出了一個網紅盤。
一共推售500多套房，實際認籌客戶大約600批次，開盤當天到訪客戶約1500人，實際成交355套，開盤銷售率大約是65%。據悉，到場客戶非常認可項目的品牌價值、區域價值，當然限價紅利更是買點之一。
其實，2018年的很多熱點樓盤，都非常明顯地呈現了限價紅利。
比如早期的華潤城三期住宅、招商雙璽、萬科蛇口公館住宅等等，幾乎都是比周邊二手房便宜20%左右的限價紅利。以華潤城三期住宅為例，如果再考慮到品質精裝修的價值，銷售均價8.5萬的紅利就更大了，全城轟動暴搶自在情理之中。
最近批售的新盤，限價紅利明顯縮小。但整體依然具有可親的誘惑力。
比如不久前開售的華僑城香山美墅五期，整體均價8.2萬，單價區間是7.4萬至9.4萬，更有華僑城罕見的125平米三房產品。要知道，香山美墅的在售二手房源，單證價格基本是10萬+，雙證價格基本是8萬左右。顯然，限價下的香山美墅五期，性價比是很高的。
另一個網紅樓盤——綠景紅樹灣壹號也是如此。項目批售均價9萬元，167平米的大戶型產品，產品優越、高層看海、區域改造潛力大。業界普遍預測，如果不是限價影響，對比羅湖的中海天鑽，這批產品售價10萬+一點也不成問題。
結論是：本輪樓市調控，限價政策環境下確實容易出性價比極高的筍盤，而聰明資金往往會果斷買進。深圳樓市稀缺性的價值樓盤，從來都值得傾心付出。趁著如今限價紅利還在，更是不宜錯過。
貳｜Second
深圳樓市抄底就在2018！
為什麼實力資金堅決在大多數人謹慎觀望的2018果斷買房？
限價紅利，比周邊二手房明顯存在大約10%至20%的價差。即使是3年限售也不怕，因為今天買進就等於比前期業主多賺了20%。即使是樓市繼續徘徊，也比老業主能扛！買到就賺到，當然是積極買進的一個理由。
如果僅僅踅摸這20%左右的限價紅利，那真的把這批買房人看低了。2018年買房，更加看重的是深圳樓市長週期的暴利！
不管是自住還是投資，深圳樓市今天到底還能不能買？
這個問題，買房之前你一定琢磨許久。其實，有人已經幫你研究透了！
我們知道，2018年是資金面整體比較緊張的一年，這個時候金融機構的放貸，尤其是對房地產企業和城市的選擇上，更是嫌貧愛富甚為勢利眼！
那麼，哪些城市是金融機構認為可以安全放貸的地方呢？
下面這張圖就是某個大型金融機構給出的城市投資白名單！請注意看圖：深圳北京上海廣州，這四個傳統一線城市是鼓勵投資 的地方！很簡單，我們個人投資者跟著這些大鱷的方向進場就好了。
那麼，為什麼深圳是“鼓勵類”的房地產投資放貸城市呢？這家機構的報告沒有說。但樓兔子的理解是：深圳樓市的基本面太強悍，週期轉折一到，暴力扭轉的概率太大了。
深圳這座城市在整個中國都是特立獨行的：
1，深圳只有1997平方公里土地，但現在可供開發的土地只有不到20平方公里。在大力開發人才保障房的背景下，這20平方公里土地，可以拿來進行商品住宅開發的土地，幾乎為零。
2、深圳實際管理人口已經超過2500萬。每年還在戶籍人口流入大約60萬。按照我們做大城市群的規劃，深圳人口繼續膨脹的概率極大極大。容納3000萬甚至4000萬人口，也不是不可能。
3、深圳人自有住房率不到20%。十三五住房建設規劃說，2016至2020年全市住房總需求是180萬套，其中購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。但是2016-2020期間深圳的住房供應量總共只有大約65萬套。也就是說，缺口太大太大了。
4、深圳是一座年輕的城市。平均年齡只是34歲左右，處於結婚和生子的高峰期。中國別的城市或許已經失去了人口紅利，但深圳不僅僅是有數量人口紅利，更有質量人口紅利。
5、深圳存量新房在上一輪房價跳漲中，嚴重去庫存。現在處於補貨危險期。僅僅207萬平方米的存量，按照過去半年的平均去化速度，只夠賣7.67個月。
6、深圳是全國新的經濟中心城市，是全國的科創新中心。這座城市去年的GDP就已經超過了香港，新經濟造富的能力極強！科創新經濟創富，買房子藏富，這種中國人骨子裡的不變的投資情懷，註定了深圳樓市的購買力極其旺盛。深圳樓市的購買力可以暫時被壓抑，但反彈爆發的張力更加恐怖。
那麼，深圳這麼好，什麼時候買呢？
上述這家金融機構也給出了週期研判。請看下面這張圖。
顯然，在機構資金眼裡，2018年的樓市絕對是本輪調控段週期的拐點。
考慮到深圳樓市在本輪樓市調控中，明顯比其它城市提前臥倒。從2016年10月4日開始，至今已經超過2年，我個人預判深圳樓市完全有可能比其它城市率先啟動。
叄｜Third
誰是下一輪爆發的領漲股？
2018年，有可能是深圳樓市方向變盤的關鍵時點，限價紅利盤的買點稍縱即逝！我們怎麼選房呢？
李嘉誠的那句至理名言還是要重點琢磨的：地段！投資房產就是看地段。
在樓兔子看來，深圳這座城市下一個30年最大的戰略機會就是粵港澳大灣區，而深圳在粵港澳大灣區的地理位置決定了，深圳西部的機會絕對不容錯過。最近深圳公佈了對外交通研究規劃，將在珠江兩岸新建11座跨江大橋，同時新增3條高鐵線，實現深圳與大灣區其它城市之間1.5小時以內的通勤圈。這些都是粵港澳大灣區推進的實際行動與預期展望。
有人對比了舊金山灣區的發展歷史，大致可以推斷：
1、建設週期：粵港澳世界級大灣區的建設可能需要60至80年的時間，不可能一蹴而就。2、人口聚集：未來40至50年，珠三角9城的人口將迎來爆炸式增長，成為全球首個人口過億的灣區。之後將隨著產業升級，人口增長大幅放緩。3、經濟發展：灣區雛形初現後，人均GDP、家庭收入、平均工資等指標，將會遠超全國平均水平，並逐步拉開與其他都市群的差距。
但你知道的，中國曆來有舉全國之力辦大事的優勢，粵港澳大灣區的進展一定會比世人預期的要快很多很多。
按目前的發展勢頭測算，粵港澳大灣區只需6年即可超越東京成為全球經濟總量最大的灣區。國民經濟研究所所長樊綱預測，粵港澳大灣區的人口到2050年將達到1.2至1.4億的龐大規模。
粵港澳大灣區的推進，勢必帶動深圳樓市出現更加供不應求的態勢，也相應地打開深圳房價的升值空間。在這裡，樓兔子預報一下，我們得到的確切消息是目前前海部分公寓實際售價是每平米15萬左右，而個別尾盤特別單位甚至已經是單價25萬以上。而在蛇口太子灣，預計2022年上市的一個頂級超豪住宅，正在按單價每平米30萬至50萬來做前期規劃，預計將全是單套面積500平米以上的大戶型。
粵港澳大灣區前景極好，但大灣區的龍頭——前海蛇口自貿區已經高不可攀！下一個潛力股是哪裡呢？我建議你重點關注沙井！沙井的戰略性機遇就是粵港澳大灣區的地理，這裡是整個珠江口東岸的腹部位置。大家可以仔細看一下深圳剛剛公佈的《深圳對外交通規劃研究》 示意圖，很明顯沙井就是一個戰略腹地的位置。
在這裡，有廣深沿江高速、廣深高速、深圳外環高速( (建設中) )、機荷高速、深中通道（建設中）以及G G 107國道環繞，北通廣州及珠三角核心。5 條高速環繞，陸路完全可以實現無縫對接粵港澳，暢達全省。
軌道交通方面，已經建成的有地鐵11號線，建設中的有地鐵12號線和20號線，未來還規劃有地鐵18號線、26號線和30號線，一共6條地鐵線環繞，讓沙井可以便捷通勤整個深圳。另外，穗莞深城際輕軌、機場東高鐵站（規劃），可以便利鏈接廣州、東莞與深圳，從而打造一小時生活圈。
水路方便有福永碼頭，可以11小時覆蓋港澳及灣區兩岸。全新規劃建設的國際客運遊艇港，更將實現海上通達世界。空中航線，寶安國際機場約169條航線通達全球，預計2025年完善建設將成為世界級機場樞紐之一。
總結來說：沙井的四維交通是成熟的！交通便捷，註定了沙井將成為粵港澳大灣區新的都會中心。
當然，交通利好之外，沙井更有4個超級引擎來推動整個片區的城市升級，分別是：大前海擴容、大空港新城、新會展中心、海洋新城。
1、前海擴容。大前海將發展成“城市新中心”，對標雄安新區、上海自貿區。擴容至 77.34 平方公里的大前海包括原前海+ 寶安中心區+ 大鏟灣+ 大空港，由自貿區升級為更加開放的自由貿易港，成為粵港澳大灣區發展的核心引擎。
2、大空港升級再創深圳超級片區。大空港規劃約95平方公里， 6 倍於前海合作區，被列為深圳市 17 大重點開發片區之首。大空港地區將建設成為深圳輻射珠三角的橋頭堡和戰略制高點。
3、新會展中心。全球最大會展中心，擎動灣區新經濟。一流的設計、一流的建設、一流的運營，總建築面積達約150.7萬㎡，6倍於福田會展中心，1:9 的產業帶動效應，會展經濟輻射帶動紅利。預計 2025年，地區生產總值將達到 1600億元 以上。
4、海洋新城。海洋新城位於大灣區主軸線上的中心位置，與大空港、國際會展中心聯動，規劃面積約 7.44 平方公里。海洋新城以中歐藍色產業園和深圳海洋國際會議中心為重點，打造“2+3+2”產業體系，拉動片區產業、居住、商業、辦公、公共服務等提速發展。
總結：依託粵港澳大灣區國家戰略，世界灣心氣質的沙井將迎來超 500萬㎡的城市更新，卓越、萬科、京基、星河、海岸等大鱷開發商搶灘，重塑城市新核，造就區域價值蝶變，沙井將變身為深圳西部最熱門的置業片區，極有潛力成為龍華之後、深圳的下一個“宇宙中心”。
肆｜Fourth
沙井最新必追盤：卓越中寰
作為一個實力派潛力股，沙井樓市的熱度已經有所彰顯。
今年上半年，拾悅城和博林君瑞的開售，都取得了極好的銷售成績。
接下來的兩個月，沙井更會是幾個品牌大盤的直接競爭。這其中，卓越中寰是最新亮相的必追新盤。
樓兔子提前探訪了一下，卓越中寰毗鄰沙井鎮人民政府和沙井街道，附近就是沃爾瑪、京基百納和沙井天虹等商業，周邊有榮根學校、壆崗小學、沙井中學等教育資源環繞，緊鄰深圳西部實力較強的寶安第二人民醫院，城央都心的繁華生活配套已經很好了。
卓越中寰是集住宅、公寓、時尚集中商業、街鋪於一體、總建築面積約30萬平米的法式風格時尚綜合體。住宅單位大約98至160平米，公寓大約43平米。項目自帶建築面積約3萬㎡集中式商業以及建築面積約 1.2萬 ㎡的沿街商鋪，在保證業主社區生活私密性的同時，更能享受一步萬象，閒適優雅的便捷生活。
卓越地產是深圳一線品牌開發商，曾經推出了卓越蔚藍海岸、卓越淺水灣、卓越維港、卓越前海一號、卓越前海時代、卓越皇后道、卓越世紀中心、卓越中心天元、卓越大廈等等標誌性作品。每一個項目都是區域的標杆，跟隨買進的業主基本上都獲得了極好的增值收益。
卓越這次進入沙井，一貫品質打造的傳統得到了延續。
卓越中寰建築外立面傳承法式對稱經典，三段式尊崇設計，頂部山花匠心雕琢，賦予項目恆久經典的氣質。五星級入戶大堂，鍛造歸家儀式感。入戶大堂及公共空間均採用大量暖色石材設計，溫馨又華貴。同時對每個線條細心研磨，只為營造尊貴的歸家之旅。
另外，卓越中寰還精心設計了薰衣草、鳶尾花、玫瑰花、葡萄藤等四大主題園林。以愛為主線，通過規劃遇見——相見之愛、相識——溫柔之愛、相愛——激情之愛、相伴——相伴之愛演繹出美輪美奐的生活圖景，讓業主悠然體驗浪漫優雅生活。
裝修方面，卓越中寰全屋法式裝修，選用科勒、西蒙等國際一線品牌和高品質真材實料，營造格調生活。同時設計除霾新風系統、人性化便捷系統、黃金中廚系統、科學收納系統四大優居系統，增強居住舒適性。煥新升級的剛需精裝配置，成就精英客戶的品質生活。
卓越中寰，為粵港澳大灣區再添一個時代精品。 重點提示：卓越中寰優展區即將開放，敬請期待。
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