來源丨喜馬拉雅管清友的精品課《首席經濟學家管清友的投資課》
“全球正處在週期的大變革時代。”在馬光遠看來，目前中國經濟發展只是遇到了小困難，小挫折。但基於中國全球創新週期的作用，中國經濟在全球經濟的地位，中國企業在全球的影響力及中國的產業前景，仍然長期看好中國經濟。
對於中國房地產的走勢，馬光遠表示，“房地產行業長期沒問題，2018、2019年將是本輪房地產最困難的兩年”，他說，經歷2016年和2017年的需求釋放之後，市場供求平衡，上漲動力衰竭。這將使整個市場經歷極大考驗，房地產投資回落到3%左右的概率很大。
在很多場合，我們常被問到到最多的問題就是房價。今天我想談一個最基本的問題：和其他國家相比，我們的房價到底貴不貴？
制度、區域分化及面積計算差異
這個問題很多人存在誤解，因為各國房地產的基本情況差異很大，直接對比全球房價非常困難。
一是制度機制不同。中國普通住宅房屋產權為70年，且僅是住宅用地使用權。而國外多為永久產權，同時享有土地所有權和使用權。
二是區域分化不同。中國區域發展極不均衡，房價差異較為突出，城市和農村、東部和西部、學區和非學區差異較大。國外區域經濟發展相對均衡，區域都有自成體系的完善配套，不像國內分化這麼嚴重。
三是面積算法不同。國內房屋計算的是建築面積，既包括住房使用面積、牆體佔用面積，也包括了公攤面積，樓道、陽臺等都計入其中。境外大多國家或地區計算的是實用面積或使用面積。
計價單位、成本及數據來源不同
四是計價單位不同。各國的房屋面積度量單位千差萬別，國內是平方米，美國和英國是平方英尺，1平方英尺約等於0.093平方米，日本和韓國是坪，無法直接比較。
五是持有成本不同。國內房屋的持有成本較低，契稅、增值稅及附加和房屋維修基金等稅費主要體現在交易流轉環節，多為一次性成本，如果不交易，幾乎無成本。而美國、英國、日本、新加坡等很多國家都有房產稅，需要在持有期間繳納，房屋持有成本較高，新加坡房產稅率高達10%。
六是數據來源不同。目前還沒有統一口徑的全球的官方房價數據，各國房價統計數據來源不同，指標口徑不同，而且國內官方統計指標採用的是網籤價，和市場價存有明顯的差距，導致統計指標嚴重失真，參考意義不大。
綜合考慮各種因素對比
基於此，直接對比全球房價很容易產生系統性的偏差，我們需要綜合考慮各種因素：一是要以市場數據為準，數據主要來自各個城市的市場調研，相比政府數據更準確；二是以發展程度近似的代表性城市進行對比；三是宏觀和微觀維度相結合，四是絕對水平和相對水平相結合；五是數據統計和案例調研相結合。
全球各大城市絕對房價差異
從絕對房價上看，經過本輪上漲後，中國的一線城市平均房價名列前茅，但和最高的城市還有距離。根據Numbeo網站最新6月份核心城市中心城區的房價數據，香港以28226美元/平方米遙遙領先，緊隨其後的是倫敦和新加坡，分別為17343美元/平方米、17301美元/平方米。
北京、上海、深圳、廣州分別位居第四、第五、第七和第十五位，排名十分靠前，北京、上海中心城區房價已超過紐約，深圳超過舊金山、巴黎，廣州超過臺北、莫斯科、芝加哥等國際一線大城市。
全球各大城市相對房價差異
從相對房價上看，中國的一線城市的房價收入比均超過20倍，儲蓄二十年以上才能買到一處普通住宅，在全球基本是最高的。
根據Numbeo網站最新6月份核心城市中心城區的房價收入比數據，北京、上海、深圳、廣州的房價收入比分別以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六，佔據了前六中的四個席位。而世界房價領先的倫敦、新加坡和紐約房價收入比僅有20.44、21.36和11.66，不到北京的一半，足見中國核心城市買房的壓力之大。
全球核心城市代表樓盤價格比較
微觀層面上，我們用各國代表性樓盤價格比較。同樣是毗鄰最繁華的金融中心，國外豪華公寓價格遠高於國內。
以各國金融中心附近的高端公寓為例，北京金融街附近的釣魚臺7號院均價15.2萬元/平方米，上海陸家嘴附近的中糧海景壹號均價22萬元/平方米、湯臣一品目前最高成交價超過34萬元/平方米。
最後總結下來，我們並不能簡單的說中國的房價有泡沫，甚至說泡沫一定會破裂，必須動態地看待這個問題。
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