前兩天，好友標叔在酒桌上問我，錢花不出去咋整？作為一個資深的老油條，他股市剛解了套，也沒做什麼其他風險大的投資。不過家裡十年前囤了幾箱茅臺而已，現今翻了好幾番。
只是眼瞅著深圳樓市結了冰，按捺不住抄底的心。
抄底這兩個字聽起來是個好詞兒，但成功了就是抄，失敗了就變只剩底了。正如西門慶最後死在石榴裙下的那一瞬間，前一秒是極度的火熱，後一秒就是永久的冰冷。
所以這個關口，有些話不得不出來唸叨一下。最後兩個月了，我可不想粉絲朋友們連年都過不好，萬一春晚把《難忘今宵》聽成一首《涼涼》，就是我的責任了。
關於年底的深圳樓市，以下這9點建議一定要看完。
1、初冬已至，深圳也是會調整的
這是一張讓許多深圳地產老闆們無眠的新房銷售去化表。
儘管沒有人承認，但是也沒有哪家開發商出來否認。
除了華潤城三仍然撐著深圳樓市的底線，其他的新盤銷售都不是很理想。
去年很火的香山美墅，在沒有漲價的情況下，今年這期去化率只有35%；而讓市場等了三年的綠景紅樹灣一號，項目開盤當天雖然去化率有70%，但售罄的居然是137/167兩種大戶型。
而在以往，一般適合投資的小戶型最先賣完。
不僅是一手住宅，二手住宅也沒了以往的傲氣。
時間：2018.10.21-2018.10.27
僅在一週之內，銀湖豪宅片區報價往回調了13%。根據安居客的數據，目前銀湖的二手房均價是8.60萬元/平。以此粗略估算，回調13%那就是7.48萬元/平。
就算你不願意也不得不承認，凜冬已至。
2、剛需的別慌，現在你是大爺
樓市是個追漲殺跌的過程，過去一段時間，深圳的房子一直是搶著買的，大多數房子買到就是賺到，例如上半年遭到瘋搶的南山華潤三，招商雙璽等。
哪怕是半年前，開發商都是大爺。即便你揮舞著鈔票，他也不一定理你。
但現在不一樣了。不斷增加的供應、不斷增加的庫存，外加年底了不得不完成的任務。甚至，有些開發商的資金鍊本來就緊張，他也要趕緊賣了房子，把自家的日子過下去。所以，這個時候，拿著鈔票的你，難得的當了回大爺。
這個時候你就別在家窩著了，建議邁開你的小短腿，多跑多看看。
預計接下來的兩個月，可能會出現更多的新盤選擇低價開盤，而之前銷況較差而回款壓力又大的樓盤，會有機會推出更多的特價。
3、改善型還是盯著南山福田，仍可套利
李嘉誠說過一個基本的定律，買房子看三點：地段，地段，地段。
選地段和囤黃金是一個道理，都是看增值保值能力。一般來說，一個城市的核心區域具有地段優越、配套完善、交通便利、聚集高端人群的特點，也就是所謂的黃金地段。
深圳核心區域的房產，抗跌性強，又能對抗通脹。
比如國慶假期前開盤的華潤城三期，555套住宅開盤4小時去化率100%，其中190平方米戶型在選房開始不到2小時，就已全部售罄。事實上，儘管下半年深圳樓市整體價量齊跌，但是南山中心區、紅樹灣、後海等片區的房價仍是呈上漲趨勢。
即使面對最壞的情況，核心區域也是相對穩健安全的選擇。
所以改善性需求的也別怕。雖然村長不發表投資建議，但深圳樓市在以往過去的波動中，香蜜湖、後海、華僑城等核心區域一直都是堅挺的。
投資客如果這段時間選擇入手，建議買城市主中心和副中心的核心地段最優質的物業。
4、置換彆著急，先賣後買
房地產市場的需求總是多樣的，上面提到了剛需和改善，還有一種購房者在這個時間段也是要小心上車，謹防腳下有坑。
前段時間，村長有個朋友手裡有點閒錢，就蠢蠢欲動想要把關外自住的小戶型換個小三房住。選來選去最後借了點錢買了龍崗中心城一個二手現房，本想著過兩天直接搬進去然後再把原來的房子賣了還錢，結果新家是搬了，但是原來的小戶型掛了2個月無人問津。
朋友愁的過年連餃子都吃不起了。
現在的深圳二手市場，可以說是上坡容易，下坡難。 市場的漲跌基本都是同漲同跌，或者優質片區和小區上漲、普通片區和小區不漲甚至下跌的分化行情。
所以置換儘量要先賣後買，先多跑多看看，看房可以提前進行，心裡有了主意之後簽了賣房合同再下定下一套。不然在深圳二手房遇冷的情況下，可能造成巨大的資金風險敞口。
5、多請中介小哥喝酒，筍盤才有機會
巴菲特的投資之道認為：要在別人貪婪時恐懼，在別人恐懼時貪婪。
當然，我的意思不是讓你甩開膀子進樓市。就目前的情形來看，淘到筍盤的幾率還是蠻大的。最近就看到了不少業主割肉套現的例子：
比如香蜜湖247平的次新房，掛牌總價3650萬。而同戶型價格都在4000萬以上，也就是直接割肉了近400萬。有消息稱，該房子是投資客之前以公司名義純投資，現在市場下行，打算早點撤場。但是消息是否屬實，我們也無從考證。
另有一個案例，是說半島城邦的二期一個245平的房子，價格從原來的的大約12萬/平米爆降到了7萬多/平米，降幅約有40%以上。而同戶型報價2400萬，等同於直接割肉600萬。週末的朋友圈被刷屏，說是上門搶房的買家絡繹不絕。
有自媒體專門整理了最近深圳割肉的筍盤，數量實在不少。
那怎麼才能買到真筍盤？
還是那句話，功夫不怕有心人。人在家中坐，筍盤是不可能從天上掉在你懷裡的，畢竟賣房子不是賣菜，割肉的業主也不會到處嚷嚷，這個時候重點就在四個字：信息優勢。
有目標盤的話，儘量選擇和小區附近的中介打好關係，用茅臺暖暖中介冬天遇冷的心。因為樓盤附近的中介往往是拿到第一手資料的人，這個時候有關係比什麼都好使。
6、剛需的選擇多，大運和大空港最優
我們一般把深圳劃分為關內和關外。
關內的房子不用多說，也就是我上面說的核心資產，比較抗跌。但是除去關內之外，深圳還有6個行政區劃。據美聯物業統計，光是11月份關外就預計共有16個新盤入市。
首先，坪山、光明一貫被稱為剛需重鎮。
就在11月8日下午，金融街以28.1億元、配建13800平方米人才房的代價，拿下深圳光明區一宗住宅用地，可售住宅樓面價33504元/平方米。拍地成本很高，按此成本估算，預計一兩年後的開售價格會是5—6萬。
這個價格封殺了光明的下跌空間，光明目前在售的幾個盤，如勤誠達正大城、星河天地等，目前價位大都在4-5萬/㎡，地價都要3萬多了，說明房價再低就不可能了。
基於此，可以多關注一下光明片區。
另一方面，就片區投資來說還是龍崗和大空港會更好一點。
作為深圳面積最大的區，龍崗在售新盤數量也是全深圳最多的。隨著舊改的推進，龍崗的配套也會進一步的跟上，目前龍崗中心城的三館一城也開放了，生活便利性大大提高。
而大空港位於深圳西部發展的重要支點，未來潛力很大。
根據我掌握的信息，預計就在這個月底，位於福永的華強城和位於沙井的萬科星城兩大網紅盤，都要開賣了。接下來的幾個月乃至一兩年內，整個大空港還會有大量新盤入市。
7、羅湖真的被拋棄了，一路向西吧
前面說了深圳的發展一路向西，處於深圳最東邊的羅湖就比較尷尬。
我這些天在羅湖看盤的時候發現，蔡屋圍6年來首個純住宅新盤——實地劍蘭郡賣的不是很理想。
多年沒有住宅入市的羅湖，出來一個住宅，本來應該可以攪動下市場，可是，根據深圳中原地產的開盤簡報，實地劍蘭郡開盤當天僅銷售約15套，去化率4.7%。
事實上，實地劍蘭郡雖然樓盤是單棟，但是周邊配套和學位都還可以，而且據說還有智能化家居護身，戶型也不大，起價6萬多，總價不高，整體便宜過很多羅湖的二手樓。
這樣的銷量實在是有些不可思議。
而隨著深圳發展重心的西移，福田、南山的崛起，羅湖似乎成為了“沒落的貴族”。如果羅湖想要重新煥發活力，只能依靠其長期舊改規劃帶來價值升值潛力。
儘管有湖貝的舊改在，但還是要好多年。
8、保好現金流，防範風險
剛來深圳不久的人，都沒有經歷過真正的房價下跌。
但前車之鑑告訴我們，火燒到眉毛的時候就晚了。
2008年，深圳樓市的暴跌讓很多人想跳樓。比如，當年7月底，深圳碧水龍庭68戶業主宣佈集體斷供。也就在同年，某銀行深圳支行被坊間推測，其在深圳個人住房貸款一項上所產生的壞賬已經達到200億元。
還好天無絕人之路，2009年4萬億強刺激，救活了房地產市場。
目前深圳市場的整體流動性不是特別強，這也就意味著一旦高槓杆的人現金流出現差錯，拆東牆補西牆的辦法將失去效用，最終面臨的就是斷供的風險。
據水庫論壇某購房者反映，自己在2016年和2017年，以揹負多種高槓杆融資方式為代價，在深圳買入了5套大戶型房產，可隨著調整日趨嚴厲，房產的變現能力大打折扣。如今每個月要還高達25萬的高額負債，面對鉅額的現金流水，已經是夜不能寐即將斷供了。
而對於現在的買家而言，則又有不同。手裡有錢又低負債的買家，現在已經開始熱身做準備了，在等待那個“好價格”出現——當然，更多的投資者仍然是在觀察確認。
9、家裡沒礦的，離公寓遠點
我一直在強調：住宅＞公寓。同樣的錢，投資一套公寓遠沒有買一套住宅來得踏實。
首先，公寓是731政策裡被傷最深的產品：
1、新供應用地上建設的一律商務公寓只租不售；2、新購買的商務公寓5年內禁止轉讓。
加上兩年的交樓時間，公寓的投資資金直接被鎖定了7年以上。
再者，是市場信心的缺失。
從上半年的宇宙神盤華潤城三期來說，下半年推出的公寓銷售情況一度十分緊張，開發商甚至啟用了二三級聯動，讓全深圳的中介幫著推房子。從9月17日開盤到10月底清盤，這個曾經遭到瘋搶的網紅盤，在公寓的銷售上也是無可奈何。
作為投資產品，公寓當然是總價越低越適合投資。
但深圳市場的公寓和住宅差價相當低，以往公寓備案價格還只是住宅的85折左右，如今因為住宅限價，基本公寓的備案價和住宅就持平了。
投資公寓還是先放放，當然你家裡要是有礦當我沒說。
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