■點擊右上角【關注】“拆遷補償研究”頭條號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。
你知道自己的房子或村子所屬的土地性質是什麼嗎？當看到徵收拆遷公告的時候，你一定要看清楚，公告上載明的所徵收的土地性質，然後對比一下。如果兩者不符，你又不願意被拆遷，或者補償遠遠不符合房子的實際價值，快速行動，你是可以直接阻止拆遷方徵收的。
今天，在明律師將通過一則案例來談談，國有土地和集體土地徵收的區別以及被拆遷人的維權要點。
徵收程序混用違法應撤銷
這是一則發生在去年的新鮮案例。老劉一家的房子位於山東省德州市夏津縣的城中村。2017年3月6日，夏津縣政府經社會穩定風險評估、政府常務會議討論、公佈擬徵收補償方案等程序作出房屋徵收決定並公告，決定對包括老劉房子在內的城中村以棚戶區改造項目片區內的房屋及附屬物實施徵收。這個徵收決定涉及的對象既包括徵收範圍內國有土地上的房屋，也包括徵收範圍內老劉一家所在的北關居委會和相鄰西關居委會的集體土地。
當地很多人盼望多年的拆遷終於來了，不少人家早早地拿著拆遷獎勵，簽完拆遷協議就搬離了。可是，老劉一家的拆遷補償卻因為懸殊太大遲遲沒能談攏，到後來獎勵越來越少，就更顯得尷尬了。而且，老劉是一個認死理的人，他發現這次拆遷是存在瑕疵的，其中最明顯的一點是，拆遷方只履行了相應國有土地上房屋的徵收程序，而如果徵收北關居委會和西關居委會的集體土地則肯定存在程序違法。看著鄰居的房子大多是人去樓空，拆遷動員工作已近尾聲。老劉坐不住了，他決定起訴夏津縣政府，要求法院撤銷房屋徵收決定。
事實上，老劉也確實抓住了夏津縣政府拆遷工作中的大漏洞。法庭上，被告方雖然說自己各種手續完備，但對老劉所指的北關居委會和西關居委會集體土地的徵收，卻沒能在法定舉證期限內提交該證據，也未提交對徵收土地方案進行公告和組織實施的相關證據。法院因此認定，夏津縣政府對徵收範圍內的集體土地直接整體適用了國有土地上房屋的徵收程序，故其所作的徵收行為主要證據不足，程序違法，應予撤銷。
法院判決讀到了這裡，大家或許替老劉鬆了一口氣。可是事實畢竟是事實，法院也需要考慮到各種社會平衡。大多數人的利益，讓法院不得不顧全大局。法院同樣考慮到這個項目中的絕大多數拆遷戶。根據現實情況，夏津縣政府的上述徵收行為共涉及被徵收人1400餘戶，目前已完成拆遷約1300戶。雖然老劉的房屋還沒有被拆除，但由於該徵收行為涉及舊城改造，範圍較大，人數眾多，且絕大多數被徵收人已經拆遷完畢，如果撤銷將會給社會公共利益造成重大損害，所以法院的判決確認夏津縣政府作出房屋徵收決定的行為違法但不撤銷該行為。
國有集體土地補償標準不同
“城中村”舊城改造中的徵收補償問題十分複雜，此類片區既有國有土地上的房屋，也有集體土地上的房屋。大家要知道，國有土地上房屋的徵收與集體土地的徵收，在徵收程序和所適用的法律等方面存在明顯區別。拆遷方不能在同一徵收程序中既徵收國有土地上的房屋，又徵收集體土地上的房屋。
在這個問題上，同樣都為房屋，集體土地上的房屋與國有土地上的房屋，由於土地性質的不同，導致房屋拆遷的原因、適用的法律、批准的部門、實施的部門、強制執行的程序均不同。而廣大被拆遷人最關心的拆遷補償問題，兩者所獲得的補償款也是天壤之別。如國有土地上房屋拆遷所給予的補償以房屋評估價值為依據，而評估價值必須由有資質的評估公司依據房屋的市場價值確定。除考慮房屋構造、面積、建造的時間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對房屋價值的影響更大。集體土地上房屋拆遷的補償費用主要包括土地使用權的補償和房屋本身的補償。對房屋的補償一般僅以重置成本為標準，與國有土地上房屋相比，其獲得的補償數額要低的多。
老劉的個案在給大家普法的同時，還提醒大家準確及時維權的重要性。在明律師提示，遇到類似的拆遷情況時，建議聘請專業律師，一起幫你促使行政機關在徵地拆遷過程中選擇合法的徵收補償程序，預防和減少違法徵收行為。
閱讀更多 拆遷補償研究 的文章
