導語
上週末的【一週問答】末尾，我回答了一個關於“房價什麼時候到底？現在是購房的好時機嗎？”
到“底”有一個信號：越來越多的銀行把首套房利率上浮的情況變成利率不上浮甚至還打折。”
結果很多小夥伴沒看明白，紛紛問我“是哪家銀行首套房利率不上浮還打折”。
側面說明——目前昆明利率很高，更不存在利率打折。
本文關鍵詞：
1、昆明房企打折頻頻+土拍涼涼
2、房價走勢看利率
3、房價到底的信號
現在樓市是不是寒冬？
在廣大已購房業主眼裡——“新房源不漲，就是跌”。
長期來看，這一心態不無道理；但“期待今天買房，下月就漲”的心態未免也太奇特了。
如今房企打折頻頻、加之土地市場涼涼，難免讓人覺得昆明樓市“是不是降價”，“何時到底”的疑問？
前幾天，俊發觀雲海二期毛坯房開盤，精裝變毛坯已經不是什麼調價的新鮮招數，真正“9500起”的房源，最後的成交均價還是1.18w。（價格區間10500-13000）
美的順城府，打出“1.3w起”口號，還享受9折優惠——但實際上，去年年底的時候，這個項目折扣最低到88折。（不過當時是18層的小高層，現在是8/11層的洋房）
海倫堡中央廣場，毛坯改精裝，再回歸毛坯，毛坯價1.4-1.5w左右——但去年下半年，我們昆明樓市小團購，當時的價格1.3w左右。
鬧得最兇說要“降價促銷”的往往不是真的降價，更不好意思大肆宣傳——還送奔馳呢。
最近，超過五個項目，跟我透露“要調價”，下調幅度千元左右，主要還是【之前價格定高了，現在賣不出去】系列。
純新樓盤，原本定價無所畏懼，但無奈周邊有太多競爭樓盤，降低了預期，主動低價入市。
比如北市區穿金路俊發盛唐城、遠洋青雲府，僅百米之隔，都算是新品/新盤入市；
同一條龍泉路上，中海雲著剛剛簽約了韶山小學，這邊龍泉俊園趕緊簽約紅雲小學，那頭碧桂園御龍半山、萬科中天北宸怎麼辦？
杭瑞高速沿線，因明通小學到底搬遷到哪個小區，碧桂園北城映象、藍光林肯公園原本就互為競爭關係，結果現在來了一箇中梁首府，將價格定為“9800起”，又把客戶吸引過去了。
主幹道北京路沿線俊發城、萬科金域水岸、融城昆明湖還在混戰，而樓粉依舊惦記著江東永和府？
還有新樓盤蓄勢待發——比如德潤香山府（龍泉路與北二環交匯處西北方向，8層洋房，號稱1.8w）……
同一條路上四五個項目，沒有一家樓盤能夠構成相對壟斷，2018年度任務又壓力山大，這不打折能行嗎？（剛需非常適合這一片區淘折扣）
土拍市場涼涼，其實也不一定
再看昆明10月土拍市場——廣大媒體說這個10月“透心涼”。
政府改了規劃都沒有賣出去的原昆八中地塊（北京華聯又不拍了）；
安寧太平土拍流拍歇菜——一塊700多畝的土地因無人報名而流拍了；
臨時中段拍賣的草海102億地王現在降低身段，土拍也在做促銷；（原本要求整體競買，現在分成5個打包地塊出讓，並取消了要引進一家世界500強企業的要求。）
東市區金馬街道的65畝住宅用地因為報名人數不足而流拍——本來是有意向買家的。
很顯然與購房者買房子一樣，土地市場一樣是必須是有“意向客戶”才會公佈是否開盤，但是否成交還不一定呢。
不過，光盯著流拍土地看，有點片面。
10月份依舊有康美藥業、中天世紀、碧桂園、東園集團、泰國帕塔泰、尊良地產等公司都拿地。
其中，東園璞閱售樓部早就開放超過半年（拿地之後馬上過規了），碧桂園新項目拿地一週之後就已經亮相了（碧桂園春城映象：西北片區中晟溪城西側）
11月，昆明累計將供應的土地接近2800畝，交易起價258億（歷史新高）。
（根據統計局數據，在連漲28個月中，也有漲幅不均的情況，去年12月-今年3月，今年6-9月漲幅最為明顯）
結合房企打折、土地流拍與否，單憑這兩點，還不足以說明“昆明房價降價了”，“昆明房價到底了”。
但我們需要認清兩個事實：
1、供需關係影響房價/地價，樓盤多了，但買房的人卻被人為減少（限購了），今年年底房價打折/下跌是很有可能的；
2、假設土地流拍持續下去，開發商都不願意拿地，明年供應又將減少。
綜上：
要完成任務的，可不止是開發商——要麼減少供應（土地持續賣不出去，沒錢修地鐵），要麼增加需求（破除xiangou，人為干預）。
政策與金融因素：房價走勢看什麼？
房價走勢三要素：政策，金融，人口。
在目前房住不炒的大前提下，放鬆調控那是不可能的。
這也就是為什麼我說——房價到“底”的信號是“越來越多的銀行把首套房利率上浮的情況變成利率不上浮甚至還打折”。
回過頭來看昆明限購令——基本上沒有看過哪個城市限購令如此寬鬆：
首套房首付20%起，二套房首付45%；外地人限購一套（以自然人為單位）。
但我們可以保護剛需：
首套房明明要求20%起就可以，憑什麼買房子要25%甚至30%的首付？
明明基準利率才4.9%，為什麼不打折就算了，還要上浮15%甚至20%？
據融360發佈的《2018年9月房貸分析報告》，數據顯示全國房貸已經連續上漲21個月。（2018年8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，同比去年8月首套房貸款平均利率5.12%，上升11.13%）
（圖片來自界面新聞，9月數據）
到了今年10月，北京、杭州、南京、深圳、廣州、佛山等樓市熱門城市繼續出現部分銀行下調房貸利率的現象——原本上浮20-40%的情況，現在只上浮15%，甚至10%。
當然，這裡僅限首套房，保護剛需。（要是二套房還鬆動，這不是打臉嗎？）
一二線城市首套房房貸利率停止上漲（上浮情況已經開始縮小），甚至迴歸到基準利率及打折，任志強說的那段話，還真有可能實現。
那麼房價即將到底，剛需可以著手看房。
而昆明，現在來看，部分銀行還是10-15%，前幾天網友反饋x大銀行首套房利率已經上浮到20%，更是驚嚇到我，也就是說目前還沒發現銀行利率下降的情況。（甚至還在漲）
但我目前也發現部分銀行（比如農行），貸款購買lqjy項目，首付比例已經對大部分人沒有要求25%以上了。（銀行最低限20%首付，現在可以做到21%，具體實操待定）
首套房首付比例、首付利率下調，是判斷房價走勢的重要依據。
套用“柯談”的一句話：滿足剛需，可以讓房價止跌；滿足投資，房價才會開啟上漲。
所以，別因為幾個項目打折降價就去昆明房價是否已經到“底”，因為目前根本無法判斷開發商是“活不下去真降價”還是“為了年底衝業績”。
昆明慢半拍沒錯，當越來越多樓粉在咱們留言板炫耀自己貸款利率可以打折的時候，就差不多了。
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