房地產的未來，是不是可以預測的呢？
過去3年，每年1月7號，都會有幾十位地產大佬，在中城聯盟的號召下，到北京召開閉門會議，講出自己心中的秘密和想法。
日前，明源君拿到了過去3年的全部會議資料，從中發現了9條神預言，其中一些已經成真，另一些有待檢驗……
某些房企，如果當時看到並相信了這些預言，可能就不會破產……
預言一
一線城市的限購很難取消
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預言人：林中 ［ 旭輝集團董事長 ］
“什麼時候一線城市會取消限購？要到房地產行業到最悲慘的時候。”
明源君點評
過去3年裡很多人在等取消限購，有房企，也有購房者，很多人最終不得不賠本拋售。要是早相信這個預言，他們的命運可能是另一個樣子。
預言二
未來這四類房企會活得好
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預言人：林中［ 旭輝集團董事長 ］
“在整個行業中，有四類企業會活得比較好：一是在主流市場裡大而強的房企；二是在區域市場的龍頭企業；三是在未來五年房地產行業中大量的細分市場的領導者，包括產業、養老、文旅、物流；四是三四線城市的中小型企業。”
明源君點評
第一類排名靠前的巨頭不用說；第二類區域深耕房企在“一城一策”後，政策風險大大降低，2018年有高速增長的不少；第三類有產業優勢的房企，因為項目可以為地方政府提供持續稅收，越來越吃香，拿地很便宜；第四類近2年逆襲規模暴漲十幾倍的不少，剩下的有待觀察。
預言三
“其他”房企買地太多會出問題
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預言人：陳勁松［ 世聯行董事長 ］
“我們的上市企業有問題嗎？大開發商、百強企業一點問題都沒有，出問題的就是花49.9%的錢拿地的其他房企，他們業績銷售的一半都拿去買地了。”
明源君點評
小週期存在的時候，大家都在賭週期、賭拿地。可週期變長以後，沒有能力開發的地並不一定會漲價，或者說漲價賺的錢還不如財務成本多，成了累贅。
借錢便宜的國企等問題不大，財務成本高的房企是真的很痛苦。這個時候，多拿的地就成了燙手的山芋，留著也不是，賣掉也不是。融創等巨頭這2年靠收併購拿的地可不少。
預言四
傳統旅遊地產將衰落
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預言人：陳俊［ 一德企業創始人 ］
“《擺渡人》請了一大批明星，投資量比較大，票房不太好，《從你的全世界路過》，沒有太多明星，8億多票房。這都是因為平民的崛起：我和他很像，我也可能成功，如果精英才能成功的話，這個對很多人沒有一種安慰感。人們的心理從炫耀到平等。從佔有到享有。”
“我們原來買三亞的房子去旅遊，現在你已經很難讓客戶把擁有作為一種選擇，他覺得到海南，今天住這個酒店、明天住那個酒店，租的邏輯是最簡單的。”
明源君點評
海南一些項目的命運，也許2年前已經可以判斷？
預言五
房地產將和金融機構有更多股權合作
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預言人：鄒益民［ 平安不動產有限公司董事長 ］
“2017年的房地產調控，我們認為依然會是非常地嚴峻……開發商的資金流慢了，繼續買土地可能缺乏資金。以前開發商除了靠回款之外，第二靠夾層融資提高槓杆，現在也受到很大的限制……可能開發貸要受到更嚴格的審批。今後房地產跟金融的結合點應該在哪裡呢？……可能會有一些金融機構能夠跟開發商做一些股權方面的合作，然後通過股權方面的合作，爭取做一些股東的貸款。通過這方面來彌補開發商的一些資金的需求。”
明源君點評
2年前，您想到今天借錢有這麼難了嗎？您做股權融資了嗎？
預言六
2018很多中小房企將有債務危機
有百億級開發商被兼併
“進入到2018、2019年之後進入到一個非常大的還債高峰期……2017年的下半年，可能利息還會在上漲……在2018、2019年會引起一部分中小型企業的債務危機……未來五年整個行業的兼併整合在加劇，一線城市已經沒有剩下多少中小型開發商，所以未來五年的兼併整合是在二線城市的中小型開發商，以及在百億左右規模的開發商。”
明源君點評
誰也沒想到，不但百億級開發商可以被兼併，更大規模的也可以……
預言七
長租企業市值會高達10萬億
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預言人：左暉［ 鏈家董事長 ］
“大概在2020年的時候，中國會有一個3萬億的長租市場……我們預測未來3萬億總市場裡面，10%是來自於法人持有的物業的租金。這3000億，未來大概市值會到10萬億。3萬億的市場，大概80%會在TOP30的企業手裡，從城市來說，機會也主要在TOP30的城市。”
明源君點評
存量的崛起似乎不可阻擋，管理100萬間公寓的長租企業已經出現，至於總市場、市值是否真的能到3萬億、10萬億，我們拭目以待。
預言八
房地產行業不能再一味賺快錢
要轉型升級才有前途
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預言人：田明［ 朗詩集團董事長 ］
“中國的房地產將發生長期的結構性變化，這一點已經是不爭的事實。在這樣一個時候，我們所有的人都回到了起點，重新在起跑線上再次來過。房地產行業需要進行轉型升級，如果不轉型升級，是沒有前途的。沒有轉型的規模擴張，是在末路上狂奔，我們走老路是走不進未來的……我們應該靜下心來，在自己熟悉的領域，選擇自己擅長的方向，好好地在客戶、產品、技術、商業模式上下硬功夫，熬過結構調整，熬過漫長的冬天，讓自己能夠真正擁有獨有的優勢，讓自己具備獨特的核心競爭力，這才是正道。”
明源君點評
規模是不是可以戰勝一切？內功紮實的是否就能逆襲？目前還沒有完全見分曉。但“大而不能倒”可能是個偽命題。
預言九
因為相信、所以看見
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預言人： 馮侖［ 萬通集團創始人 ］
“普通人是因為看見，所以相信。比如說我們今天很多創業者說別人開個餐館賺錢，我也去開個餐館賺錢，這叫‘因為看見，所以相信’。
但你心中有佛，你就看見了善，就是‘因為相信，所以看見’，所以相信的第一個出發信念，是價值觀。每個人的差別，首先因為信念和價值觀不同出現了差異，而這個差異就讓你看見的不同的東西……所以我們要轉型，我們要創造房地產細分市場的領先，要在資產管理和服務運營上取得與眾不同的更好的業績，很大的一件事情，就是我們要重新梳理我們自己心裡看見的東西……你內心的初衷和你內心的價值觀引導你看見與眾不同的地方，而這個地方正是你轉型以後可能重生的未來。”
明源君點評
房地產正在20年未有的大變局中。跟隨別人，很難再獲得成功。而要找到自己的路，可能得先有信念。蘋果手機出現前，沒有人知道自己需要蘋果手機。微墅、社交公寓、聯合辦公、阿那亞出現前，沒有人知道自己需要這種房子或者社區。找到一個全新的細分市場，你就擁有了未來。
（上面這9大預言，是幾位大佬在前3屆中城聯盟論壇上作出的。2018年12月1日、2日，第4屆中城聯盟論壇又要在北京開幕啦。馮侖、田明、林中、陳俊、陳勁松、左暉、姚勁波、寧高寧等70位大佬，邀請您一起，面對面閉門“和未來好好談談”。想搞懂未來？長按底部長圖上二維碼，或者點擊最底部“閱讀原文”，報名參加活動）
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