2017年漢峪片區、CBD片區土拍價格相繼刷新濟南土拍記錄，2018年眼見這些土地高樓起，各高端項目相繼開建，去年房企拿地，這一時期幾乎所有樓面價都在1.5萬/平米上下浮動。今年下半年，兩個片區內高端項目陸續入市，價格在2.3萬--3.5萬之間不等，甚至更高，高端項目地塊面積較小，產品多數為多層、小高層、高層產品，社區人均密度較小，客源群體主要為中產階級改善人群。兩個片區直接競爭關係可見，大家都在爭奪有效客源。
那麼改善人群，他們會選擇哪個片區？如果是你，你會選擇哪個片區呢？是代表城市發展水平名片的CBD，還是核心定位為綠色生態新城區的漢峪！
CBD片區PK漢峪片區
漢峪片區各項目位置圖
定位功能上，CBD片區被打造成濟南區域及金融城市、建設充滿活力的城市中心。漢峪片區屬於區域商業金融、商務總部中心，集創意研發、生態居住、配套服務於一體的複合功能新區。
CBD片區平面圖
從交通方面來看，濟南的CBD被稱為“軌交上的CBD”，區域內規劃“四線七站”，具備四通八達、便捷高效的換乘車站。漢峪片區內目前尚未規劃地鐵，但是整個交通路線網清晰明瞭，南北方向鳳凰路貫穿整個片區，旅遊路橫向穿過片區，向南可以沿二環南路高架路直達車站機場，向北走經十路也行得通。
就目前現狀來看，CBD處於火熱的施工建設階段，到處都是工地，而漢峪片區則面貌已經初顯，高層建築巍然聳立，頗具大都市風格；CBD內有綠地IFC 、華潤崑崙域、招商公園1872 、龍湖天璞、萬科大都會 、仁恆公園世紀等多個住宅項目，漢峪片區內高端住宅項目有金科東方博翠、博翠山、泰禾院子、保利和光山語、龍湖舜山府等。
今天選取CBD片區的仁恆公園世紀、漢峪片區的泰禾院子，通過直接對比，建立結論，得出必要條件，最終選擇所需片區。
仁恆公園15#樓均價2.9萬房源所剩無幾
據瞭解，仁恆公園世紀位於解放東路與茂嶺三號路交匯處西南角，是仁恆置地在山東的第一個項目，該社區打造仁恆“公園系”產品，精裝產品，樣板間內除去軟裝及牆面標準交付。涵蓋住宅、商業、商務等多種業態模式。
仁恆公園B-5地塊共規劃11棟樓，總戶數722戶，一期528戶，二期194戶；項目東北角擬規劃一個幼兒園，車位共771個，一期588個、二期183個，地上容積率2.36，地下容積率0.78，綠化率14.96%，規劃產品為高層和小高層，高度在15層至25層之間。
仁恆公園世紀平面圖
據置業顧問介紹，首次開盤推出B-5地塊15#樓，房源面積從96-190平米不等，目前15#樓僅有頂層和底層167平米、190平米兩種房源，房源所剩無幾，15#樓房源均為四室戶型，兩梯兩戶，均價29999元/平米；18#樓目前也已經開盤，均價28999元/平米，有96平米、129平米兩種房源，包含兩室、三室戶型。另外社區會建一個2300平米的地下會所，據說臺地景觀頗為怡人。
泰禾院子洋房均價每平3.5萬
據瞭解泰禾濟南院子，是泰禾進駐山東的第一個院子系產品，泰禾“院子系”現在全國已完成21城41院的佈局。
泰禾·濟南院子位於項目位於“南北經十路”鳳凰路與景觀大道旅遊路交匯處南側山谷，三面環山，項目A-13地塊規劃3棟13層小高，總建面約1.9萬平米，78戶，地上地下共80個停車位；A-14塊地一期規劃10棟多層住宅，8棟8層的洋房，2棟7層的洋房，共298套，總建面70218萬平米，地上地下共313個停車位，一期項目規劃1所9班幼兒園。二期規劃42套合院產品，配建一所私立國際學校暨托馬斯國際學校。
泰禾院子位於半山豪宅版塊，價格自然是“豪宅”價格。9月，泰禾·濟南院子項目營銷中心正式對外開放，目前在售180、220、248、310平米四室洋房，均價3.2-3.5萬/平米。另有疊拼別墅，面積約220平米，價格800-1300萬/套，聯排別墅面積約400-500平米，總價2000萬/套起。目前濟南院子項目規劃有地上三層、地下兩層的新中式合院別墅已經開始排號認籌，面積500-1000平米不等，共42套。
性價比是最終得分項
除去已經出價格的泰禾院子，漢峪片區高端住宅價格均未浮出水面，但有消息稱，由於政府限價，近期即將推出的金科東方博翠和保利和光山語均價3萬每平米，濟南院子洋房均價每平3.5萬。
CBD和漢峪兩個片區內針對中產階級產品均已明晰，價格在3萬左右浮動，價格不相上下，但是精明的中產階級會選擇誰呢？
中產階級改善人群難尋，高端項目表面光鮮，賣不出去房子也是過得憋屈。在踩盤的路上，我們遇到了綠地IFC和龍湖舜山府的的外拓人員，這些外拓人員要拉小編去營銷中心湊名額以獲得酬勞，編外人員在競品盤周邊打游擊戰，可想而知，高端項目的日子並不好過。仁恆公園世紀置業顧問口中的“房源所剩無幾”真實性也有待商榷，小編查詢濟南市住宅與房地產信息網，發現仁恆公園世紀十月底推出的15#樓，目前網籤2套190平米房源，2套167平米房源，其他均屬於可售狀態，拋去網籤延遲等諸多因素，該項目所剩房源絕不僅僅是“只剩頂層和底層房源”。
對於中產階級來說，價格相差無幾，周邊配套價值凸顯，CBD和漢峪兩個片區內樓盤真正較量的是性價比，質優低價盤，消費者自然願意買單。
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