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離2018年結束只有一個月了，這一年裡，無論是A股市場還是樓市，都變幻莫測，可謂是一波三折，然而即使到了年末之際，整個市場依舊沒有消停下來。對於樓市而言，近期消息面一片混亂，市場風向也十分詭異。
樓市無小事，在樓市這片神奇的市場上從來都不缺新聞，尤其不缺刷屏級別的新聞。
這邊，作為全國樓市風向標的北京，在四環內的稀缺樓盤出現了罕見的“滯銷”情況；那邊，同樣一馬當先的深圳傳出樓市“熔斷”，對房價漲跌超15%設立備案制度；更有房價曾一路領先的廈門開發商開始“割肉”賣樓……怎麼們看都是一片極其蕭條過冬的跡象。
不少媒體開始發聲樓市是否處在樓市崩盤的爭議，樓市交易頻頻遇冷，但與其惺惺相惜的地產股卻能持續逆市大漲。自10月年中旬以來，地產股就開啟了連漲之路，地產股在熊市震盪的大A股頹勢下上可謂是大放光彩，走出逆市行情，成為了撐起中國資本市場的半邊天。
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北京滯銷？廈門割肉？深圳“熔斷”？樓市要崩？
是的，你沒看錯，作為房地產的“帶頭老大哥”，曾經創造出了一個又一個“日光盤”和“夜光盤”的光輝戰績，這一次卻出現了罕見的滯銷局面，讓眾人驚訝。
近日，“號稱”北京四環內稀缺房源的北京市豐臺區某樓盤，擁有極佳的地理位置，但首批300多套房源在開盤10天后，仍然沒賣完。值得注意的是，在北京嚴控新增建設用地的情況下，在四環以裡已經鮮有新房項目和新增住宅供地指標了，可處於這樣奇貨可居地段的房子，卻不僅沒有出現預料中的萬人瘋搶局面，還出現了滯銷。
無獨有偶，近期廈門的樓市也不容樂觀，猶記得一年前房價一路飆升的廈門成為了中國房地產市場的焦點，其激進程度可謂是震驚全國，閩系開發商和廈門高房價一時間成為了市場標誌。
風水輪流轉，神話破滅，一年以後的今天，市場消息顯示，廈門某開發商竟然以低於拿地價的低價格割肉甩賣精裝修住宅房，排排君見過樓盤打折促銷的，卻還沒見過虧本賣樓的，賣一套虧上百萬元也願意交易，讓不少人紛紛猜測地產商遭遇資金鍊危機。
近期香港房價遭到變局，開發商逃離、購房者違約，隔海相望的深圳樓市傳言也越來越多，曾經在全國一騎絕塵的深圳房價，最近滿屏在刷“深圳斷供潮”“深圳7折拍賣房”的消息餘熱尚未過去，深圳要學大A股搞“熔斷”的傳聞又席捲而來。不過隨後就有闢謠消息傳出，表示這是誤讀。意見稿中說的是調整幅度超過15%的要備案，並不是限制價格漲跌，但網友們並不買賬，議論依舊炸開了鍋，認為無論漲跌，幅度控制在15%似乎就是深圳政府目前的態度了。
幾大城市紛紛傳出交易遇冷，一瞬間關於樓市崩盤在即的聲音蜂擁而至，此外還有幾條消息也讓不少人相信樓市寒冬的來臨。
第一是土地流拍，據中原地產統計，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗，平均每天4宗。而在近年來流拍量最高的2014年，總流拍宗數僅僅只有345宗，也就是說，今年前幾個月的土地流拍數量已經遠遠超過了近幾年的全年最高值。
第二是房企負債高企，數據顯示，在2018上半年，全國136家上市房企最新資產負債額超過10萬億，平均負債率約80%，創下13年來新高。
第三是房企裁員潮，10月8日，上海中原公佈，受房地產市場調控政策影響，公司遭遇極大的業績及運營壓力，自2018年10月1日起針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整。同時，萬科、碧桂園、恆大、綠地也都先後傳出大規模裁員消息。
雖然沒有爆發大規模的地產中介倒閉或者關門潮，但多家中介公司都曾向媒體透露，今年以來，成交量的萎縮已經嚴重影響到了他們的收入，這次房地產行業的寒冬是其從業近20年來感受最深的一次。
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樓市冷卻，股市卻在重燃？
由於國內外多重因素的影響，從下半年以來國內經濟就面臨著較大的不確定性和下行壓力，房地產短期看金融，全國各大城市在樓市上都出現了降溫的趨勢，A股市場也在不斷探底的過程中尋求絕處逢生之路。
但最近沉迷於資本市場建設的排頭韭菜們卻發現，在整個房地產行業高呼寒冬將至，連排頭老大哥也喊“活下去”這樣危機重重之際，地產股最近卻呈現出持續上漲趨勢，看來繼“房價為什麼只漲不跌”之後，資本市場又要再添一大詭異現象了。
根據同花順數據顯示，近一個月以來A股的房地產開發板塊漲幅高達5.74%，三次挺近前十，跑贏大盤。在11月19日的市場表現中，多支地產股自上午開市以來就一路領漲，多支股票漲停，地產股迎來了久違的整體暴漲局面，板塊內近100只個股飄紅，板塊總市值飆漲超600億元。地產板塊的暴動不僅僅發生在A股市場，港股市場也是如此，港股市場方面，地產板塊也出現集體拉昇，半日市值就飆漲了934億元。
樓市遇冷，股市卻在重燃？究其原因，利率鬆動，落戶放開，央媒發聲支持等不斷吹來的暖風，讓市場表現出了活力。同時雖然各地的調控政策依然沒有放鬆，但從房地產企業公佈的三季報來看，交出的成績單依然可圈可點，據中原地產研究中心分析數據顯示，盈利房企佔比達91%，只有9家出現虧損。
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三大原因助推地產股回溫
首先，房貸利率的鬆動。
進入今年下半年以來，從一二線城市到三四線城市，多個城市的銀行利率都開始出現回調，部分城市甚至將房貸利率下降的範圍從首套房擴展到二套房中。
例如北京：
無獨有偶，杭州《都市快報》也報道，杭州部分銀行的首套房貸利率出現鬆動，上浮比例從15%調低到10%。部分銀行，不僅首套房房貸利率下浮，二套房房貸利率同時出現鬆動。
同時，通過梳理各媒體近期報道可以看到，北京、深圳、南京、杭州等城市首套房貸利率都開始出現了下調跡象，放款速度加快等利好消息屢見不鮮。
在近幾年中，購房者既面臨著房價上漲，也面臨著房貸成本的增加壓力，可謂是腹背受敵，房貸利率下降，將會有效的激發購房者進場上車的動力，加快樓市去庫存化。
其次，央媒發聲唱好樓市，房地產稅聲音全無。
之前鬧得沸沸揚揚的房產稅最近開始銷聲匿跡。11月上旬，全國經濟的風向標《經濟日報》連續發文為樓市發聲，“不希望樓市過於冷清！”、“房地產行業並不是進入寒冬，而是有望迎來新的春天”。
央媒這次一反常態頻繁為樓市發聲，代表了高層的聲音，也在一定程度上也給了資本市場和樓市信心，中國的樓市更多的是政策市，樓市走向最重要的還是要看政府的態度和定調。
第三，城市搶人接盤助推樓市升溫。
除了利率回調和央媒發聲之外，人口方面的利好政策也為房企在交易市場和資本市場上增添了些許信心。尤其是在2018下半年之後，各個城市的人才爭奪戰進入了白熱化階段。以西安為例，你見過，搶人大戰開始之初，是要開誓師大會嗎？一股雄赳赳氣昂昂跨過鴨綠江的霸氣，更是把搶人指標落實到各個分局，具體到個人。
可以看到，在今年的金三銀四的銷售旺季，西安樓市開盤率去化率基本上接近於90%。房價也一路走高，之前還在發愁去庫存的西安市政府，甚至出臺了搖號政策。
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樓市要崩還是回溫，機構觀點不一
金鼎資管董事長龍灝： 中小房企的冬，強者的春！
龍灝在接受私募排排網採訪時表示，關於房地產遇冷被降價的事件不斷被媒體報道來看，好像房價確實進入下降的拐點一樣，但從資本市場來看房地產板塊股價卻在不斷上漲，明顯跑贏大盤，這與房地產板塊整體業績普遍提高有關，特別是萬科囤地成為熱點來看，房地產政策的冬季並沒有影響到龍頭企業，也給後期後期房地產龍頭企業在併購重組中小房企提供了絕佳機會。控制房價的政策出臺不少，而在北上廣深來看房價並沒有出現較大比例的跌幅，只有個別三四線城市在快速上漲之後出現了回落，也並沒有到真正的低估值區域，反而阻止了部分剛需購房者；龍灝認為監管層可以從打擊房企囤地囤房開始，加速推出房產稅收政策，真正的做到房子是用來住的不是用來炒的理念。
高溪資產合夥人陳繼豪：房地產調控目前沒有鬆動跡象
陳繼豪向私募排排網介紹。地產股上漲是因為大部分跌破淨資產，存在價值迴歸，原理跟前期的券商股一樣，屬於補漲行情。 地產股同樣如此，這次上漲只是迴歸淨資產，不是認同未來地產行業要上升。畢竟房地產調控目前沒有鬆動的跡象，加之現在整體大環境不好，投資買房除了剛需之外，無法做投機，因此，房地產業已經進入冬天，和股市一樣，需要很漫長的時間磨底。 所以主線都是超跌反彈罷了。
華安基金首席經濟學家林採宜：樓市下跌是大概率
華安基金首席經濟學家林採宜認為，只要不出現嚴重的通貨膨脹，房價下跌是大概率。隨著利率中樞上抬和住房信貸優惠政策的終結，支撐房價持續上漲的寬鬆貨幣環境已不復存在。2017年，我國居民總負債佔可支配收入的比重從2008年的31%上升到79%，居民負債率的大幅上升疊加可支配收入增長速度的下降，導致居民的住宅購買力受到嚴重削弱。無論從人口因素，收入因素、貨幣環境還是信貸政策來看，未來支撐房地產價格持續上漲的條件都已不復存在，在這種情形下，房價上漲預期的改變只是時間問題。
海通證券姜超團隊：跌幅應該不會超過30%
海通證券姜超團隊近期在研報中指出，預計這一輪中國房價的跌幅應該不會超過30%。本輪房價的上漲始於2015年，過去4年當中許多城市的房價上漲了一倍左右，這種短期大幅上漲的背後有著居民鉅額舉債的推動，顯然不合理。姜超團隊認為，在中國購房對首付有著明確的要求，因此只要房價跌幅不超過30%，就不會出現大量的房屋負資產，對於中國金融體系也不會產生系統性風險的衝擊。
摩根大通：明年中資地產股將迎來多項正面因素
摩根大通在11月28日發表報告稱，中資地產股將迎來包括售價回穩、增長優於預期，投資回報率良好及信貸市場穩定在內的多項正面因素。內地樓市將持續回穩，企業風險會有所下降，預計大型內房商會更具防守性。該行看好具良好風險管理的中資房地產商，資產負債表較強的中資地產股未來可以較低成本取得地皮，並在未來幾年獲得增長。
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