撰文=徐三刀
全國百強縣排名看似紅火，卻暴露了一個真實問題，房地產企業進駐西北市場，進而向四五線城市下沉，廝殺多於展望。
12月4日，《中國縣域經濟發展報告（2018）》發佈，報告在全國近2000個縣域經濟單元中遴選出400強樣本縣（市），原則上根據地區生產總值、地方公共財政收入和規模以上公企業三項標準進行分析研究比較。
《報告》中包括兩個榜單，即全國縣域經濟綜合競爭力100強排名和全國縣域經濟投資潛力100強排名。
從百強縣數量上，陝西與安徽、河北、內蒙、廣州一致，都是上榜兩城，城市群分化明顯，西北城市極為突出，百強縣普遍稀少，甘肅、寧夏、新疆、青海一個都沒有！
縣域經濟總體增速是回升的，但分裂比較明顯，一些區域經濟特別堪憂，西北算是比較明顯。作為現代城市化基礎，也是“城鄉二元化”的粘合地帶，如果低速增長或者不增長、負增長，都會降低整體經濟的增速。
在報告樣本之中，中西部地消費區略有回升，但固定資產投資出現回落，由於公共財政收入“營改增”的影響，局部財政收入負增長。報告所述部分如果概括西北城市，那情況就比較微妙了......
新一線城市搶人大戰，直接造成了人口“虹吸效應”出現，僅2018年西安就出現了速增七十萬人口，這一現象可以說極為反常。過去西安一年人口流入四五萬，現在一年幾十萬，真的全部是從北上廣深迷途知返的中青年麼，不一定！
西安不管經濟總量如何，它的國家佔位和交通樞紐條件是毋庸置疑的，作為西北五省的橋頭堡，西安可以說是西北五省執行棚改政策的最大受益者。如果大家仔細瞭解一下西北五省棚改導致的人口流失的現狀，就會清楚，不少家庭棚改安置貨幣賠償之後，都進入了西安。
可以說，棚改貨幣化安置給了人們提升居住條件和城市生活環境的基礎，西安的戶口政策又給了很多家庭一個更好的選擇。換而言之，西安對於西北五省地市級、縣級城市有很強的誘惑力！除此之外，還有鄉村投資氾濫，都成為渴望進城的“進城人群”資金推手。
但西安的這種強勢與房企規模化擴張是相違背的，房企70%的增長量都在三四線城市，但三四線城市人口向“強省會”策略之下的西安流入，全靠五六線城市補給，農村人口普遍離散，人口轉移出現佈局“空洞”。在這種情況之下，一些大型房企還在向陝西四五線城市湧入，即便沒有踩空，也是踩在薄冰上。
這種發展是不均衡的，因為在整體上全國城市化處於末端，儘管東西南北不均衡，房地產發展的空間已經壓縮了。隨著開發量的再次增長及銷售量的進一步回落，三四線將是國內樓市最大的賭局。
人口填補不到位，出現“空洞”，又無節制供地推盤，新一輪的庫存情況可能會再次誕生，又一次重回老路。縣域經濟的脆弱決定了房地產市場只能邊走邊看，政策風險影響重大。
目前，棚改政策收緊，雖然沒有取消，但分區域調控已經出現，如果真按照官方數據公佈，現在全國房地產庫存處於歷史低位，那麼貨幣化安置或將短期內不會有大的變動。收緊導致市場沒有資金，沒有資金無法刺激購買，沒有購買導致新房需求缺口變小，沒有新房銷售刺激，土地市場勢必要流拍剎不住車。
在這一系列的邏輯之下，想要實現“六穩”，陝西縣域經濟發力一定是在擴張就業崗位，唯有扭轉總體經濟劣勢，才能夠長治久安。開放資本進入縣域、村鎮，做活市場供需，通過“土地三權分離”，吸引培育產業，才是新的增長點。
一味糾纏於土地出讓、新地開發，只能讓城市人居負債越來越重，導致整體消費下滑。如果城市就業和薪資無法滿足，人流出逃是大概率事件。因此，新一線城市“搶人大戰”之後要緊急留人，三四五六線城市更要制定留人之策。
在這種背景之下，房企不斷向五六線城市下沉，推高了小縣城的地價和房價，又無法迎來快速去化，只會出現一個現象“作繭自縛”！即便是拆分小縣城需求，實現精準打擊，又能如何？即將枯竭的空井裡面究竟還有多少油？
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