盤和林
近期來看，深圳有部分樓盤大量推售，截至11月30日，深圳全市共計20個樓盤取得預售證，預計17個項目將入市，累計推售房源套數達12277套。深圳近十天內共推出5個新盤，共有約5500套房入市，單價從4萬到10萬不等，其中近4天就成交了接近200個億。11月26日晚上8點，福田某樓盤，19點30分公示房源，20點開始選房，20點30分選房結束，去化率高達96%。11月28日，萬科某樓盤半小時賣出1900套，銷售金額突破70億元，打破深圳有史以來的單盤銷售紀錄。
事實上不僅僅是深圳，進入11月份北京的住宅成交額也創下2018年新高，據北京中原地產數據顯示，11月份北京新建住宅成交251.34億元，環比成交增長26%。
類似北京、深圳等一線城市，經過前10個月政策集中收緊期，房地產需求方實際上是持幣觀望、壓抑需求的狀態，而目前在政策調控沒有進一步收緊的態勢下，這部分被壓抑的需求會形成反噬，出現類似於北京、深圳房地產市場火熱的狀況。
但是之所以能夠出現需求的反噬，其背後的經濟邏輯是一線城市房地產市場房價富有彈性，在能夠在短期內能夠托住部分市場供給增量。對比北京、深圳房地產市場不難發現，伴隨房地產市場火熱的，都是市場房價的微幅下跌。據北京中原地產數據顯示，北京成交均價46457元/平方米，環比下跌4000元/平方米。據樂有家數據顯示，深圳11月新手住宅網籤均價54066元/㎡，環比下跌0.01%。
不過需要注意的是，雖然北京、深圳等一線城市往往是樓市的“先行者”，但是，此次樓市的反彈並不能作為全國樓市出現回溫的標誌。原因是一二三四現城市房地產市場的需求價格彈性不盡相同，一線城市相比二三四線城市價格更富有彈性，房價的下跌所釋放的需求量規模要遠遠大於二三四線城市。
其次，儘管此次的樓市的“回彈”出現在北京、深圳等一線城市，但是即使是在北京和深圳，這樣的“回彈”也並沒有在形成覆蓋整個市場的規模化態勢，這也就意味著即使在北京和深圳，這樣的回彈也並不具有一般性說明意義。據深圳中原研究中心數據顯示，深圳11月倒數第二週四項目開盤，入市一手住宅去化約46.8%，其中更有某項目去化率低至10%。相比96%去化率的“熱盤”相去甚遠。
另一個我們需要關注的具有說明性意義的指標是：去化週期。查看數據就會發現，雖然這些“網紅熱盤”去化週期誇張到不足一個小時，但是事實上11月整個深圳一手房的去化週期還是高達13.8月。但是一般而言，住宅去化週期在4-6個月才是一個達到的良好的狀態的“熱市場”指標，這也足以說明市場的回彈事實上只是個例。
不過需要說明的是，雖然需求的回彈不具有普遍性意義，但是此次出現的銷售“熱盤”是需求方在此輪博弈中給與供給方的回應，這樣的回應告訴我們：市場上需求仍舊是具有充分活力的。雖然目前在政策收緊的狀況下需求顯示的是收緊的狀態，但是隨著調控接近尾聲，政策如何做到需求的逐步釋放，以防止“彈簧效應”導致的“理性預期泡沫”是政策接下來需要關注的重點。
需要引起關注的是，相對於增量市場，房地產的存量市場仍舊顯得不樂觀，尤其是二手房市場表現依舊冷清，雖然部分是受市場的預期的影響，但是在整個宏觀環境的影響下，一手房價增長乏力甚至出現下滑使得二手房市場降價空間進一步增大，但是拉大的下降空間導致的房產價值的縮水顯然讓二手房主措手不及，陷入兩難的境地。
所以在不考慮其他因素的情況下，即使是增量市場表現良好，存量市場的空置仍舊是政府當局和房地產企業需要考量的問題，所接下來需要做的工作不僅僅做好增量去化，適當的消化存量是我們需要解決的另一個難題。（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士後）
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