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■本文作者：劉玉偉 北京在明律師事務所
導讀：拆遷安置房的質量要求、驗收、交房時應具備什麼條件等等，這些問題會直接關係到被徵收人日後的生活條件、居住環境、幸福指數等等。在糾結選房還是選錢這個問題上，廣大被徵收人通常都更加傾心於安置房，但又因畏懼安置房可能存在的相較於商品房的各種缺陷而有所猶豫。本文，在明律師劉玉偉為大家淺析關於拆遷安置房的那些事兒……
【安置房應符合哪些標準？】
首先，安置房作為建築物，必須符合建築物的質量要求。按照《建築法》第六十一條之規定，安置房須符合建築工程質量標準，有完整的工程技術資料和經簽署的工程保修書。
其次，依據《建築法》第六十一條第二款、《城市房地產管理法》第二十七條第二款、《城市房地產開發經營管理條例》第十七條之規定，安置房需經驗收合格後，方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
另外，安置房的勘察、設計、施工必須符合技術規範以及合同的約定。規劃、公安消防、環保等部門需出具相應的合格文件，該文件需經有關部門備案。法律依據參見《城市房地產管理法》第二十七條以及《城市房地產開發經營管理條例》第十六條之規定。
【安置房交房應具備什麼條件？】
（一）商品房交房條件
依據《城市房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》第七條、《建築法》第六十一條，商品房交房時，買房人應具體審查下列證件是否齊全：
1.《國有土地使用證》；2.《建設用地規劃許可證》；3.《建設工程規劃許可證》；4.《建設工程施工許可證》；5.《商品房銷售（預售）許可證》；6.《建設工程竣工驗收備案表》；7.《房屋實測面積表》；8.《住宅工程質量分戶驗收表》；9.《住宅質量保證書》；10.《住宅使用說明書》。
（二）一表一書
在實踐中，因無具體法律規範對安置房問題進行專項規定，故應參照商品房的相關規定。住房和城鄉建設部所提供的《商品房買賣合同》標準範本對交房的條件、房屋需要達到的質量要求也進行了明確。但在實踐中，因安置房的特殊性，徵拆方所提供的安置房無法像商品房一樣做到證件齊全。但從居住安全出發，《建設工程竣工驗收備案表》《住宅質量保證書》此一表一書應具備，被徵收人應要求徵拆人予以出具。
【被徵收人如何防患於未然？】
根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條之規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定（竣工驗收合格，對涉及公共安全的內容組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收）和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
據此，對於實踐中被徵收人反映較多的拆遷安置房在基礎設施配套、物業服務等方面的短板，事實上是有案可查，有據可循的。但需要強調的是，對於物業服務標準低等問題，需要由被徵收人在搬入後通過業主大會行使權利來加以改善。
在明律師最後提示廣大被徵收人3個問題，一是在知曉上述關於安置房的質量要求後，在簽署房屋認購書時，應仔細審查認購書中的各項條款，尤其注意關於房屋驗收、房屋質量以及發生上述問題時的解決途徑等條款；二是在簽訂房屋認購書及選房合同時，應要求被徵收方儘量增加上述條款，條款需明確、具體；三是無論何種徵收、拆遷項目，被徵收人均不能同意徵收方提出以“小產權房”或者其他權利存在天生瑕疵的房屋給予安置的方案。小產權房的本質就是“沒產權”，嚴重的還可能涉嫌違法用地，若在稀裡糊塗中接受了這種安置方案，被徵收人日後的麻煩將會是無窮盡的。當然，在面臨上述問題時如有困惑，被徵收人還可以及時諮詢專業徵收維權律師，通過法律途徑來維護自己的安置權利。
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