裁判要旨
1.在建工程抵押權作為一種單獨的抵押權類型，除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物範圍不僅包括現有建設用地使用權，還包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物。
2.本案債權人的債權範圍因主債務人進入破產重整程序而停止計息，作為保證人，基於保證債務的從屬性，其所承擔的債務範圍不應大於主債務人。故在確認債權人對破產債務人的債權利息計算截止日期同樣適用於保證人。
案例索引
《浙商金匯信託股份有限公司、浙江三聯集團有限公司金融借款合同糾紛案》【（2018）最高法民再19號】
爭議焦點
在建工程抵押物的範圍是否包括尚未建造的建築物？破產債權計息截至的規定是否及於該債權的保證人？
裁判意見
最高院認為：
一、關於案涉在建工程抵押權是否依法設立及其抵押物範圍的問題。
本案中，金匯信託公司與三聯集團公司簽訂的浙金信（抵）字HY-2014-016號-1、-3《抵押合同》中均明確約定，本合同項下的抵押物是指目標項目項下位於金華安地鎮安地村地塊的土地使用權及其上在建工程，抵押物具體信息見合同附件之“抵押物清單”。前述《抵押合同》後附的“抵押物清單”中分別列明瞭99套房產和17套房產。嗣後，雙方共同向登記機關申請辦理“在建工程抵押”的抵押登記手續，並提交了國有土地使用權證、土地未抵押未查封證明、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、施工許可證等辦理在建工程抵押所需要的文件資料。登記機關受理後，為“抵押物清單”上記載的99套房產和17套房產分別頒發了《在建工程抵押登記證明》。《中華人民共和國物權法》第一百八十七條規定，以正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。由此，登記機關為案涉在建工程抵押權所辦理的抵押登記手續，是僅限於其已經發放《在建工程抵押登記證明》的“抵押物清單”中所記載的部分，還是包括抵押合同所約定的土地使用權及其上已經建造和尚未建造的部分，成為本案中認定抵押物範圍所必須解決的關鍵問題。
關於在建工程抵押權的登記方法，《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款規定：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記”。《房屋登記辦法》第六十條規定：“申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交登記申請書、申請人的身份證明、抵押合同、主債權合同、建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產權證書、建設工程規劃許可證，以及其他必要的材料”。第二十五條第三款規定：“預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載後，由房屋登記機構發放登記證明”。根據前述規範性文件的規定，在建工程抵押權的登記方法，包括在抵押合同上作記載或者在房屋登記簿上作記載兩種方式。關於權屬證書與登記簿之間的關係，《中華人民共和國物權法》第十六條、第十七條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，二者不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。根據這一法律規定，
完成不動產物權公示的是不動產登記，登記機關為案涉116套房產分別頒發《在建工程抵押登記證明》的法律效果，是使得金匯信託公司取得了證明其權利狀況的權屬證書，判斷本案中金匯信託公司在建工程抵押物的範圍，應當以登記機關的不動產登記為依據。原審判決以登記機關向金匯信託公司頒發的《在建工程抵押登記證明》作為判斷案涉在建工程抵押辦理抵押登記手續的依據，混淆了不動產登記與權屬證書之間的關係，本院予以糾正。本院注意到，在案涉在建工程抵押登記辦理之時，作為登記機關的浙江省金華市房地產交易辦證中心並未實行房屋登記簿制度，且對在建工程抵押應當採用何種方法在抵押合同上記載亦不明確。本案中，浙江省金華市房地產交易辦證中心在受理金匯信託公司和三聯集團公司的在建工程抵押登記申請後，是根據浙江省住房和城鄉建設廳、中國人民銀行杭州中心支行、中國銀行業監督管理委員會浙江監管局下發的《關於進一步做好在建工程抵押權登記工作的若干意見》（浙建房〔2012〕28號）的要求，採用“抵押物清單”的方式，將在建工程抵押物的範圍限定在已完工部分或可售部分，併為在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋單獨辦理《在建工程抵押登記證明》 。但這種登記方法並不能得出登記機關認為在建工程抵押物的範圍僅限於已完工部分或可售部分這一結論。從登記機關對案涉179套房屋銷售的解押登記手續辦理情況來看，無論三聯集團公司銷售的房屋是否已經列入抵押物清單中，登記機關均要求三聯集團公司取得金匯信託公司的同意證明。由此可見，本案中登記機關對在建工程抵押權的標的物範圍的認識在邏輯上並不能一以貫之，其所理解的抵押物限定為在建工程完工部分或者可售部分，更多地是出於登記手段或技術的考量，隨著工程建設階段的發展，在建工程抵押權的抵押物範圍隨著完工部分或可售部分的增加而得到擴張。
本院認為，《中華人民共和國物權法》第五條規定：“物權的種類和內容，由法律規定”。在建工程抵押權作為《中華人民共和國物權法》所規定的民事權利，屬於《中華人民共和國立法法》第八條第八項所規定的法律保留事項，其民事權利的內容不因任何他人的不當限制或錯誤理解而減損。從立法沿革的角度，在《中華人民共和國物權法》第一百八十條第一款第五項、第一百八十七條對“正在建造的建築物”沒有做出相反定義的情況下，應當遵從此前規範性文件中對“在建工程抵押”的理解 。在《中華人民共和國物權法》頒行之前，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第四十七條規定：“以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”。《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款亦規定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。據此，在建工程抵押權作為一種單獨的抵押權類型，除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物範圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物。本案中，浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》第1.2條約定，本合同項下的抵押物是指目標項目項下位於金華安地鎮安地村地塊的土地使用權及其上在建工程。第1.5條約定，除法律另有明確規定外，抵押期間抵押物上新增建築物應列入本合同項下抵押物範圍。前述抵押合同的約定內容，符合司法解釋和行政規章的規定。在登記機關未設立房屋登記簿、亦未明確在抵押合同上記載在建工程抵押登記方法的情況下，因前述抵押合同及相關登記申請材料和登記機關出具的收件單等文件均已載明登記類型為在建工程抵押登記，這些資料是登記機關存檔備查的登記資料，利害關係人可通過查詢檔案資料的內容來獲悉抵押物上的權利負擔，故應當認定登記機關在收件、審核時將此項業務作為在建工程抵押登記業務加以辦理的行為，即完成了“記載”在建工程抵押登記的工作，在建工程抵押權即已依法設立 。至於登記機關嗣後是否向抵押權人發放權利證明，以及發放權利證明的時間、方式等事實，均不能成為判斷抵押權人的權利是否依法成立的依據。且在本案中，三聯集團公司作為抵押人，本身並非不動產物權公示制度的保護對象。不動產登記制度的規範趣旨，是為了保護以該不動產為交易客體的第三人的信賴利益和交易安全。三聯集團公司破產管理人在接管之後，試圖利用登記實務中的不同理解否定三聯集團公司此前在自身財產上所設定的權利負擔，明顯有違誠信原則。
綜上，本院認定，本案中金匯信託公司的在建工程抵押權已經依法設立，該抵押權所支配的抵押物範圍，應當以抵押合同約定內容作為確定權利範圍的依據。申請人金匯信託公司關於其在建工程抵押權的範圍除在辦理抵押登記前已經出售的房屋和辦理抵押登記後經其同意出售的179套房屋及相應的土地使用權外，應當包括金市國用（2014）第103-02695號《國有土地使用權證》項下的其餘國有土地使用權及其上在建工程，包括未完工的部分的申請理由成立，本院予以支持。被申請人三聯集團公司關於案涉在建工程抵押權僅限於辦理了《在建工程抵押登記證明》的50套房屋及其相應的土地使用權的訴訟理由，並無相應的事實和法律依據，本院不予支持。 三聯集團公司關於金匯信託公司的在建工程抵押權與其他購房戶的權利相沖突，以及破產管理人接管後新增的建築物不屬於抵押權範圍的訴訟主張，因不屬於本案的審理範圍，本院在本案中不予理涉。
順予指出，根據本案的實際情況，案涉浙金信（抵）字HY-2014-016號-3《抵押合同》將擔保範圍限於1.95億元中的17,172,900元並列明17套房屋作為抵押財產的做法，是基於該17套房屋已經符合登記實務中的抵押物能夠特定化的要求而為，在本院已經認定金匯信託公司根據浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》的約定，有權就信託貸款合同項下全部債權對案涉土地上規劃許可建設的全部工程享有優先受償權的情況下，該項登記構成重複抵押，不影響本案中對金匯信託公司的在建工程抵押權的標的物範圍、優先受償的主債權範圍的認定。
二、關於三聯集團公司提供的土地使用權抵押所擔保的債權範圍及馬文生、樓娟珍的保證責任範圍等問題。
《最高人民法院關於適用的解釋》第四百零五條規定：“人民法院審理再審案件應當圍繞再審請求進行。人民法院經再審，發現已經發生法律效力的判決、裁定損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的，應當一併審理”。本案中，雖然三聯集團公司就金華市國用（2006）第4-86679號土地使用權抵押擔保的主債權範圍未提出抗辯，且馬文生、樓娟珍亦未到庭應訴，但考慮到三聯集團公司已經進入破產重整程序，金匯信託公司抵押權所擔保的債權範圍可能影響到其他債權人債權的公平受償，且原審判決關於馬文生、樓娟珍的保證責任範圍的認定明顯不當，故在當事人爭議的焦點問題之外，本院依職權對三聯集團公司提供的土地使用權的擔保範圍，以及馬文生、樓娟珍的保證責任範圍問題加以審理。
關於三聯集團公司以金華市國用（2006）第4-86679號國有土地使用權抵押擔保的債權範圍問題。《中華人民共和國物權法》第一百七十三條規定：“擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定”。根據案涉浙金信（抵）字HY-2014-016號-2《抵押合同》的約定，三聯集團公司以其金華市國用（2006）第4-86679號國有土地使用權設定抵押，所擔保的主債權為抵押人根據主合同之約定對借款人享有的本金為人民幣7,000萬元的信託貸款債權，擔保範圍包括貸款本金、利息、罰息、實現債權的費用等。據此，金匯信託公司就金華市國用（2006）第4-86679號國有土地使用權所享有的抵押權的擔保範圍應當限制在合同約定的範圍內。原審判決關於金匯信託公司就該抵押權在254,867,898.2元範圍內享有優先受償權的認定，並無相應的合同依據和法律依據，本院予以糾正。因金匯信託公司向三聯集團公司發放的1.95億元貸款系分四筆發放，且抵押合同對抵押權擔保的主債權內容並未作出明確約定，考慮到三聯集團公司已經進入破產重整的事實，為衡平金匯信託公司與其他債權人、參與三聯集團公司破產重整的相關利益主體之間的關係，本院認定，以第一筆1.069億元中的7,000萬元作為該宗土地使用權抵押擔保的主債權。由此，金匯信託公司以該宗土地使用權優先受償的範圍包括本金7,000萬元，加上該7,000萬元截止到2015年8月17日的利息為21,624,347.5元（以7,000萬元為基數自2014年3月13日至2014年8月31日按年利率12.2%計算期內利息為4,056,500元，以本息之和74,056,500元為基數自2014年9月1日至2015年8月17日按年利率24.4%計算逾期罰息為17,567,847.5元），以及律師代理費10萬元，擔保的債權總額總計為91,724,347.5元。
關於馬文生、樓娟珍的保證責任範圍問題。本案中金匯信託公司的債權範圍因主債務人三聯集團公司進入破產重整程序而確定為254,867,898.2元。馬文生、樓娟珍作為保證人，基於保證債務的從屬性，其所承擔的債務範圍不應大於主債務人。故原審判決在確認金匯信託公司對三聯集團公司的債權利息計算截止到2015年8月17日人民法院受理破產重整申請之日止的同時，判令保證人馬文生、樓娟珍在2015年8月18日之後繼續按年利率24.4%向金匯信託公司繼續支付利息至實際清償之日止，明顯缺乏法律依據，亦嚴重損害了保證人馬文生、樓娟珍的合法權益，本院予以糾正。
------------謝謝關注-------------
聲明：本文選自《法門囚徒》微信平臺，僅用於學習研究，不用於任何商業目的。
----------------------------------
廣東德良律師事務所
閱讀更多 廣東德良律師事務所 的文章
