上週，我談了最近兩年樓市激進的昆明主城區，今天繼續談談這兩年昆明主城外溢的價值點。
如果攤開昆明市區的地圖，你會驚訝地發現，整個昆明市的規劃，有著與杭州類似的發展歷程。今天的杭州西湖，早已經是城市的內湖。但滇池實在是太大了，這個雲南省最大的淡水湖，它的面積足足有330平方千米，幾乎是西湖的50倍。
有一天，當滇池真正成為昆明的內湖，又將是如何的景象。
當然這僅僅只是假設。有一個不爭的事實是，目前，昆明的都市核心區市場外溢，正在滇池的上下兩端——安寧和晉寧逐步演變。
昆明市地圖
先說滇池上端臨近西山區的安寧
作為昆明市的代管縣，長久以來，安寧樓市一直如同大多數四五線城市一樣不溫不火，但是在去年，安寧樓市卻突然火了起來。
與呈貢新區一樣，安寧受到了前所未有的市場關注，最為直接的表現是，越來越多的外來房企在當地紛紛高溢價拿地。
以保利地產為例，去年8月，就與安寧市人民政府簽署合作協議，雙方將在安寧市的太平新區共同打造1.5萬畝大健康產業新城。而新城控股繼在昆明泛亞新區、呈貢新區佈局後，也在安寧打造吾悅廣場，繼續“住宅+商業”雙輪驅動的發展路徑。
當然，最受投資客熱捧的並不是安寧主城區，而是更靠近昆明主城西山區的太平新區。作為安寧與昆明主城區的重要節點，太平新區的成長曆程其實充滿了曲折。
早年，與大多數中國新規劃的新區一樣，它目標遠大，一開始，它被定位為大學城，之後又定位為開發區，而在2006年之際，又被定位為打造國際一流的奧林匹克體育小鎮。 搖擺的定位自然造成太平新區的發展長期處於極為尷尬的境地。而從近幾年各項舉措來觀察，未來，太平新區或將以健康休閒度假產業為發展重點。
其實，太平新區距離昆明主城區只有二十幾公里的路程，基本上處於半小時交通圈範疇。此前，安寧到昆明市區曾經規劃過安寧線的軌道交通，並且當地政府曾經也先行開展了試驗段安寧市區職教站的施工。規劃中的安寧線未來將與昆明地鐵三號線對接換乘，共設職教站、安寧站、東湖站、圓山站、讀書鋪站、長坡站以及車家壁站七站。基本上，假如安寧線運營開通，二十幾分鍾就能夠直接抵達昆明主城。而太平新區的站點，就設立在讀書鋪站，只需十幾分鍾就能夠與昆明主城無縫連接。
但是，這條連接安寧到昆明主城的軌道交通，卻在今年年初因審批流程週期等各方面原因，國家發改委對昆明地鐵安寧線的建設規劃沒有最終批覆。
儘管關於安寧線我並沒有掌握最新的動向信息，但從另外一個層面來看，太平新區作為安寧與昆明主城比較重要的節點，自然已經成為眾多房地產率先進駐的主戰場。
太平新區區位圖
目前，整個太平新區在售的主流樓盤有恆大金碧天下、恆大昆海湖、花樣年麗湖國際、藍光雲報芙蓉園、俊發玉龍灣、萬輝星城別墅組團森語苑、奧林匹克記者村、山水融城等項目，基本涵蓋了多層、小高層、高層、別墅等業態。其中，恆大金碧天下、 花樣年麗湖國際均為各自房企在全國各地複製的標準化產品線。俊發玉龍灣和藍光雲報芙蓉園為合作開發的項目。而萬輝星城和山水融園均屬於太平新區開發多年的大盤新推。
綜合比較上述太平新區主流市場的代表樓盤，總結如下：
萬輝星城：開發較早，物業維護一般，位置不錯。
俊發玉龍灣：屬於度假型產品，位置不屬於太平新城核心。180萬級的小別墅是市場比較關注的亮點，其中，自然景觀資源不錯的玉龍灣公園以及高爾夫球場就處於整個小區範圍，這一點比較稀缺。
恆大金碧天下 ：位置與太平新區核心區有一段距離，小區配套服務不錯，一期交付的小區大景觀非常不錯。最有想象空間的是，在恆大金碧天下的正對面，一個號稱世界最大的第五代海洋公園——昆明大白鯨奇幻世界在今年年初正式動工，預計在2019年暑期一期工程就能建成開放，隨著這個海洋公園的建成，未來恆大金碧天下的人氣或將得到提升。
恆大金碧天下效果圖
花樣年麗湖國際：項目背靠昆明西山森林公園，作為花樣年進軍雲南樓市的首個標準化項目，其公司管理層或者會比較重視，未來的居住品質應該能夠得到保障。
恆大昆海湖：應該是上述幾個樓盤我最為推薦的。昆海湖的位置地處在整個太平新區的中軸，屬於比較成熟的核心區。它的對面就是雲南非常知名的三甲醫院新昆華醫院，距離砂之船奧特萊斯購物中心僅600米左右。這也是目前為止整個太平新城最為重要的兩個生活配套。
與昆明主城區一樣，安寧市區、太平新區在過去的兩年之內，其整體的銷售均價也基本翻倍。目前，太平新區的整體價格基本在7000—9000元上下，包括恆大金碧天下在內的次新房源，二手市場上往往也能淘到性價比不錯的現房。
對於資金不是特別充裕，但是又想置業昆明作為第二居所的投資者而言，半小時交通圈的太平新區，或者應該需要得到足夠的關注。假如已經處於叫停狀態，連接昆明主城區的軌道交通——安寧線繼續得到批覆動工，屆時的安寧以及太平新區，或將進一步迎來昆明主城區（老城區）的市場外溢。畢竟，從絕對距離來看，昆明老城到太平的距離比到呈貢新區的距離要近上不少。
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