19000元/平的樓面價，你見過嗎？昆明最近掛牌了一宗地塊，以19190元的樓面價走紅。
這宗地塊坐落於永昌街道辦事處，屬於老鴉營城改項目，老鴉營村自2011年就開始改造，至今遲遲未能完成。本次掛牌3宗地塊，其中A地塊樓面價高達19000多元，連許多地產人都感到驚訝。
但樓面價高，就說明地價貴嗎？樓面價計算公式為：
樓面地價 ＝ 土地價格 / 規劃建築面積 ＝ 土地單價 / 容積率
以本次掛牌的老鴉營3個地塊為例：
A地塊是商業用地，面積約3畝，起價約3575.82萬元，容積率小於0.9，土地單價約1151.5萬元/畝，樓面價約19190元/平方米；
B1地塊是商住用地，面積約41畝，交易起價約4.72億元，容積率小於4.66，土地單價約1150萬元/畝，樓面價約3702元/平方米；
C地塊是商住用地，面積11.4畝，交易起價約1.31億元，容積率,小於9.07，土地單價約1150萬元/畝，樓面價約1901元/平方米。
通過對比就能發現，3宗地塊單價基本一樣，但是樓面價卻相差甚遠。樓面價是用土地價格除以該土地允許的最大建築面積，所以樓面價一定程度上能表明該項目單位售價中所包含的土地成本，但樓面價高，並不能說明這個地塊總價高或者未來項目售價高。
老鴉營A地塊之所以樓面價這麼高，一是因為它是商業用地，並且地面上還有新都昌商業廣場的售樓部，買地送樓；二是因為它的容積率低，只可以蓋很低的樓層。
那昆明其他高樓面價的地塊，如今都怎樣呢？
據不完全統計，昆明的高樓面價項目有鑫世界、溪畔麗景、人民路壹號廣場、金泰國際、佳利達幸福城、東方時尚機動車駕駛學校等。
其中，鑫世界勇登榜首，坐擁25.9萬/平的最高樓面價，項目在2017年的售價約9800元/平；同時需要注意的是，鑫世界和溪畔麗景樓面價之所以高達十多二十萬，其實是因為容積率極低，地塊可能被用作綠地或者公共用地；金泰國際作為較出名的的高樓面價項目，被文潔地產拿下，6號地塊樓面價為3.81萬/平，一期均價約9000元，目前三期名門即將開盤。
人民路壹號廣場位於人民西路與西園北路交匯處，由於地處一環邊，住宅均價較高，約15000元/平目前住宅房源已售罄，但配套的商業工程還未收尾，商業部分涵蓋購物中心及寫字樓等等。
表格中的東方時尚駕校和中石油兩個地塊，同樣證明了拿下高樓面價地塊並不一定是為了蓋樓賣房，單純用樓面價公示進行計算得出的結果，不能代表什麼。
這裡還有佳利達幸福城值得一提，佳利達幸福城又名別樣幸福城，這個項目給業主帶來的幸福確實挺“別樣”。地塊2012年就被昆明曉安拆遷競得，樓面價也高達2.28萬/平。2009年，作為單位團購房的別樣幸福城，售價僅3000元/平左右，當時約定2011年交房。結果2014年，房子封頂後就開始停工，至今為止，業主們也未能按照當初約定的交付標準收穫自己的家。
從各位“樓面價王”的歷史來看，再次證明了並非樓面價高，樓盤售價就高，售價還受制於區位、項目定位、周邊配套等一系列因素，開發商定價時最終要隨市價而行。
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