巨大禮包？惠州土地使用權續期正式文件出臺，具體實施仍有待明確
買到的商品房，如果發現土地使用權年限只有30多年，既不是法定最高70年，也不是合同約定的50年，怎麼辦？
有的人認為這個問題根本不用管，純屬瞎操心，因為在2017年原國土部公開表態“兩不一正常”，也有人拿深圳的、青島的做例證。這些都在之前的短文中詳細解釋過，有關部門也公開表態都是特殊情況特殊處理或者只是臨時過渡政策。珠三角的其他城市比如廣州、中山、珠海、東莞相關部門在有關場合表態需要等上位法出臺，目前沒有地方政策。
但有一點是明確的，土地使用權年限到期後，一定有一筆費用，以後叫什麼，不知道，交多少不知道，但免費的可能性沒有，最大可能是優惠。
比如最近討論的民法典物權編中規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。”
惠州商品房市場在珠三角屬於後知後覺的窪地，伴隨著宏觀調控的波浪，歷經多次起伏，近兩年相對穩定。但由於上世紀90年代的一些出讓土地在本世紀初、甚至這兩年才開發建設，尤其是當年以綜合用地最高50年年限出讓的土地上開發的住宅，市民買到的商品房，其實土地年限只有30多年、20多年，以前是房地分開辦證，有很多隻辦了房產證，沒有去辦理土地分割證，但隨著不動產統一登記的推進，有的市民第一次發現了土地年限的信息，只有30多年或20多年了。
由於物權法、土地法等法律關於住宅用地年限的規定並沒有給市民吃定心丸，中央保護產權意見的出臺，仍然沒有落實在具體的制度層面上，市民當然就擔心。
這個問題最近在我接觸的案例中，已經充分體現出來。一個市民轉讓了房屋，已經辦理過戶，買受人拒絕支付剩餘的款項，因為年限只有20多年，申請銀行按揭30年，銀行不幹，買受人自己沒有辦法一次性付清，並認為出賣人隱瞞年限的情況，要求退房賠損失。請問，如果你是出賣人或買受人或者你是法官，你怎麼處理？怎麼面對？
惠州市此類問題較多，注意，這個問題和現在推進的不動產統一登記制度疊加在一起，既屬於歷史遺留問題，又屬於新問題。市民反映強烈，為了解決此類問題，惠州市在2017年9月出臺了一個實施辦法徵求意見，但一直沒有最終出臺如何處理。我曾經在2018年參加惠州人大的地方立法培訓，在交流期間就這個辦法的進展向有關部門諮詢，當時說正在抓緊研究。
2018年12月18日，惠州市國土局終於發佈正式文件。
全文共16條，比徵求意見稿多了4條。
根據文件的規定，試舉例說明：一宗綜合用地，年限50年，從1992年至2042年。後來開發建設成住宅小區。根據文件規定，住宅部分的用地年限可以申請延長至最高70年，也就是說可以延長到2062年。
誰來申請？
文件規定：1、如果開發企業還沒有辦理一手房轉移登記的，由開發企業申請。2、如果業主已經辦理了產權證，包括以前的兩證和現在的房地一證，業主和開發企業都可以申請。但如果開發企業在同一宗土地上分期開發建設的，由開發企業申請辦理，且要把全部土地申請辦理延期。
這裡，結合實務，就引出第一個問題，分期建設很常見，如果分期開發建設的，只能是開發企業申請，業主不能申請，那麼開發企業不申請的，業主的權益怎麼實現？文件沒有罰則，沒有牙齒，只是宣示，不能解決業主的焦慮。如果，部分業主要求開發企業延期，部分業主不要求，部分業主甚至花錢打官司，法院也只判決了開發企業給維權的業主延期，這些勝訴的判決如何執行？司法與行政不能銜接，讓司法裁判淪為廢紙？還有，文件只規定了最長可以延長到2062年，開發企業只申請延長到2052年行不行？（假如開發企業和業主的合同中約定的年限是到2052年）文件沒有明確說不行，按照行政相對人的理解，應該可以，哪怕我只延長1年，只要不超過最長70年，如此一來，等於把平等民事主體之間的契約行為與行政管理的強制行為的邊界搞模糊了。該文件在實施中，應該要考慮如何與因合同糾紛形成的司法裁判銜接。（當然，結合下文，可能有驚喜，如果政策的本意是通過經濟槓桿驅動開發企業積極儘早申請延長，則該文件應該評價為惠州2019年第一善政！）
申請延期要不要繳費？
按照文件規定：無論是業主申請還是開發企業申請，都要繳費。
怎麼繳費？
按照文件規定：要補繳土地使用權出讓金。具體計算“改變土地使用年限應補繳的土地使用權出讓金＝新使用年限土地使用權市場價格－剩餘使用年限土地使用權市場價格，市場價格估價期日應以國土資源主管部門依法受理改變土地使用年限完善用地手續申請時點為準。”
文件具體規定了“剩餘使用年限土地使用權”，是指是指該宗國有土地的登記或批准使用年限減去該宗國有土地已經使用的年限所得的剩餘年限。
結合案例，登記年限為50年，從1992年至2042年，截止到2018年底，已經使用了26年，剩餘使用年限為24年。
假如申請的新使用年限截止為2052年，即從50年延長至60年，延長了10年，就是計算10年的市場價格。但這種表述實在燒腦，直接規定按照申請延長的年限計算市場價格，不是很明瞭。但這只是我的理解。我的理解是“新增加的年限”。按照我的理解，套用公式，開發企業不用交分錢，因為10減去24，是負數，文件第十四條規定：土地使用權出讓金由申請人繳納。計繳土地使用權出讓金計算結果如為負值，政府不予退還土地使用權出讓金。在這種理解下，開發企業要扎堆儘早去申請延長年限，一般來說，惠州的綜合用地50年改為住宅建設的，都還有20多年，即使延長到70年，就是20年的差距，怎麼計算都是負數。如果確實如此，確實是惠州市民的大福利！但開發企業之間當初買地的價格不一，是否能平衡是另外一回事了，因為這個政策的宗旨是民生第一。
或許還有另外一種理解，就是“新使用年限”指的是60年，用60年減去24年，還要補繳36年的出讓金？但是這在邏輯上不通，原來已經出讓至2042年，我補繳36年，不是要到2078年？遠遠超過了居住用地最長70年的限制（文件規定起算點從“自該宗國有土地初始出讓之日起計算，”）
因此，這裡引出第二個問題，文件第十三條中規定的“新使用年限”到底指什麼？急需要進一步明確。希望我理解的負數是正確的。
請以政府部門的解讀為準，純屬交流。僅供學習。
韓寧20190103
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