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弹指一挥间，转眼间已迎来2019年。

2016年深圳“104新政”叠加2018年“731新政”，拉开和延续了这一轮深圳楼市漫长调整的步伐。2018年，房地产长效机制已经在“租售并举”、“房住不炒”等环节开始快速落地。

深圳在2018年里，也出台了诸如“三价合一”、“棚改新政”、“二次房改”、“731新政”、“开工竣工管理办法”、“城中村（旧村）总体规划”等影响楼市的重磅政策。

在调控政策的主导下，2018年深圳楼市不断理性回调，全年12个月的新房住宅成交均价稳定在54000元/㎡上下，成交量低位震荡，全年仅成交29396套新房住宅。这个新房住宅成交量仅比最低值2017年多3576套。

二手房方面，深圳楼市全年成交73047套（数据来源：咚咚找房），对于需求旺盛的深圳来说，这样的成交体量确实不合情理，深圳的真实需求都去哪儿了？

价稳量滞，2018年深圳全市仅成交29396套新房住宅

近年来深圳保障房供应量不断增加，“十三五”期间计划供应人才住房和保障性住房35万套，保障房有效分流了深圳的一部分刚需，另外，深圳与临深东莞、惠州之间的价格剪刀差，导致很大一部分需求外流。还有一部分比例的刚需选择观望，也是2018年成交较少的一个原因。

咚咚找房数据显示，2018年全年深圳成交29396套新房住宅，同比增加13.8%，成交面积2924236平方米，同比增加12.8%，2018年深圳楼市新房住宅成交量为2010年以来的低谷值，仅比2017年多成交3576套，不足高峰期2015年66450套成交量的一半。

宝安区成交11561套新房住宅，同比增加7.3%，成交面积1114986平方米，同比增加11.6%，龙光玖龙台、满京华云著、博林君瑞、万科星城、鸿荣源壹成中心等是宝安区的成交主力。

龙岗区成交13856套新房住宅，同比增加19.5%，成交面积1242404平方米，同比增加20.4%，远洋新天地、佳兆业未来城、京基御景中央、深城投中心公馆、奥园翡翠东湾等是龙岗区的成交主力。

2018年深圳新房住宅成交均价54120元，同比微跌325元/㎡

2018年以来，深圳楼市延续稳房价的调控主基调，全年12个月份新房住宅成交均价在54000元/㎡上下波动，虽然2018年成交体量较小，不过与二手房市场相比，新房在限价政策作用下，高性价比优质新房频频受到市场青睐，比如上半年热销的海上世界双玺三期、华润城三期，岁末热销的万科星城、华强城等，2018年全年深圳新房住宅成交均价54120元/㎡，同比2017年的54445元下跌了325元/㎡，同比微跌0.6%。盐田区是2018年深圳新房住宅价格跌幅最大的区域。

在限价因素作用下，以豪宅盘著称的南山区，2018年新房住宅成交均价92095元/㎡，同比下跌9.2%，海上世界双玺三期、华润深圳湾悦府等是南山区的价格贡献主力。

与2017年相比，2018年宝安区的中高端物业供应占比量增加，全区新房住宅成交均价53788元/㎡，同比上涨7.5%，宏发前城二期、玖悦雅轩、金亨利都荟首府、安宏基天曜广场等是宝安区的价格贡献主力。

2018年深圳2房和3房合计成交23875套

2018年深圳全市合计成交29396套新房住宅，2房和3房是成交主力，其中2房成交13121套，3房成交10754套。

2018年深圳新房住宅供应量32915套，供略大于需

2018年深圳90㎡以下中小户型成交18303套

数据显示：2018年小户型产品90㎡以下的户型整体成交均价46951元；改善型产品90~144㎡户型的整体成交均价50196元；大户型产品144㎡以上的户型整体成交均价90141元。

2018年深圳成交73047套二手房，同比减少1.1%

2018年3月底出台的“三价合一”是调控深圳二手楼市的一记重拳，紧接着731调控新政出台，二手房成交量连连受挫，进入2018年第四季度，深圳二手房成交量大幅走低，2018年全年，深圳楼市合计成交73047套二手房，同比小幅减少1.1%，成交面积6094931平方米，同比减少3.6%。

福田区成交15168套二手房，同比增加5.9%，成交面积1255750平方米，同比增加1.2%。

龙岗区成交16758套二手房，同比减少14.6%，成交面积1374799平方米，同比减少14.0%。

2018年，是深圳楼市调控继续深化的一年，731新政从个人限卖、企业禁买、抑制离婚炒房等角度进一步严控楼市，2018年，是深圳楼市继续筑底，量价不断优化的一年，限价举措引导2018年新房市场有序运行，全年新房住宅成交均价围绕在54000元/㎡上下波动，成交主体以刚需和改善型需求为主，切实执行了“房住不炒”的调控目标。

2018年深圳成交29396套新房住宅，同比2017年的25820套增加了3576套，2017年、2018年，均为2010年以来成交量最低的年份，2018年深圳楼市再次筑底，岁末之际，楼市成交量略有放大，2018年12月成交3375套新房住宅，市场呈现小幅活跃的迹象，2018年深圳楼市能否筑底成功，静待市场揭晓。

2018年，深圳出台了哪些楼市重磅政策？

三价合一

3月28日，深圳正式实施“三价合一”。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，要求商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

所谓“三价合一”，简单理解，就是二手房交易中的所有价格都统一，即成交价、评估价以及网签价“三价合一”，并且按照这个价格来计税以及申请贷款。

通知称，此举为坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

棚改新政

5月，深圳市住房和建设局正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等问题作出规定。

★ 明确棚改政策的适用范围

以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

★ 统一安置补偿标准

对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；

产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。

允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

★ 提出深圳特有的棚改实施模式

棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。

棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

★ 实现棚改与房屋征收程序的有效衔接

为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，《实施意见》明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，依法实施房屋征收。

★ 确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准

棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。

二次“房改”

7月27日，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。被称为时隔20年，深圳启动二次“房改”。

意见指出：

★ 到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，各类住房供应占比：商品房占比40%，人才房20%，安居商品房20%，租赁房20%。

★ 2018年起，新出让居住用地中“只租不售”比例将不断提高 。

★ 符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租相应住房；在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买或获赠住房产权。

★ 人才房、安居房，自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，可入市场交易，但需缴纳一定比例的增值收益。

“731”新政

7月31日，深圳市委市政府发布了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》在限制企事业单位购房、商务公寓买卖、居民家庭购房后销售、抑制离婚炒房等方面都做出了严格的规定。

内容主要包括：

★ 暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房；

★ 新建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；

★ 新购商品房三年禁售，新购商务公寓五年禁售；

★ 对离婚购房也进行限制，离婚2年内申请贷款首付将不低于七成，只有无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的首付才可三成，如能证明离婚前家庭仅有1套住房则按首付五成执行。

开工竣工管理办法

2018年10月，深圳市规划国土委发布了《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》。

★《办法》规范了建设项目开竣工延期管理，明确了建设项目开竣工期限，规定住房类建设项目自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工；

★ 同时，《办法》加大了竣工违约处罚力度，对企业自身原因未按期开工的，不再延长开工期限，开工期超期满一年后将按闲置土地进行处置；

★ 此外，对竣工违约的违约金计收基数和计收比例进行了调整，调整后，竣工违约应支付的违约金大幅提高。

城中村（旧村）总体规划

11月5日，深圳市规划国土委发布了关于《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》(征求意见稿)公示的通告。

该文件目前只发布了征求意见稿，不过还是引起广泛关注。

《总体规划》针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。范围内用地在2018-2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

此外，文件还提到将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

各区规模:福田罗湖南山不低于75%

规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。

其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%，具体规模见下表。

可以看到在空间分布方面，《总体规划》中深圳各区城中村综合整治分区范围最大的两区为宝安、龙岗两区，城中村综合整治分区范围分别为1612公顷和1487公顷；龙华、光明、坪山三区紧随其后，分别为860公顷、418公顷和409公顷。

原关内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。

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原标题：回顾|2018年，深圳出台了哪些楼市重磅政策？

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